买二手房签订补充协议需要注意什么-交易买卖

2019-10-26 23:12:08 新房

茂名房产网导读:买二手房签订补充协议需要注意什么-交易买卖 1、成交价格 成交价格包括其中予以赠送或者折价的家电、装修,并且为净得价。 2、交易过程中具体事项的约定(1)定金 1)约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束,如果买方...

1、成交价格

成交价格包括其中予以赠送或者折价的家电、装修,并且为净得价。

2、交易过程中具体事项的约定(1)定金

1)约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束,如果买方没有在写明时间内付款,需赔偿违约金或缴纳滞纳金。

2)定金限制规定:

a、如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下,定金不超过房屋总价款的20%,且不能超过100万;

b、如交易房屋有一个以上抵押,或只有一个抵押但是抵押权人非银行,定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万。

c、10万(含)可自行支付。

d、超过10万部分,必须办理定金托管。

(2)还款解押

1)卖房需明确所出售的房屋是否有抵押,若有抵押,需向买方承诺何时还清贷款,最迟何时办理解抵押登记手续。

2)卖方需保证在此期限内完成,一旦违约需承担违约责任。

(3)首付款支付方式

买卖双方需协商首付款的数额以及支付时间以及方式,如“卖方办理完解抵押手续后5个工作日内”。如果买方在约定时间内没有付款,卖方可以要求其承担违约责任。

(4)银行面签及过户

1)面签:面签需买卖双方共同到场,双方需约定面签时间及条件,例如“丙方(中介)收到评估报告后5个工作日内”。因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的,追究违约方责任。

2)过户:同样,过户时需买卖双方共同到场,双方约定面签时间,例如“丙方(中介)收到贷款机构批贷后7个工作日内(以建委预约时间为准)”。

(5)物业交割

物业交割和交房两者不同,卖方需留意。

1)约定交割时间:进行物业交割,买卖双方需约定交割时间,如“办理权属转移登记后5个工作日内”。

2)约定支付方式:买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。

买二手房签订补充协议需要注意什么-交易买卖

3、税费相关

(1)房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一,这关系到所需缴纳的税费。

(2)税费支付:买卖双方需约定税费支付由哪一方承担,一般在北京都是由买方承担。

(3)其他税费:如果出现预料之外的其他税费,需明确税费支付方,以免发生不必要的纠纷。

4、违约责任

违约责任条款是补充协议中十分重要的条款,违约行为可以分为两种:

(1)一般违约:逾期履行本协议约定义务15日(含)内。

(2)根本违约:对于卖方,如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况,属于根本违约。

(3)约定赔付金额:构成根本违约的,需赔付房屋总价款的20%。

(4)关于不可抗力:因为不可抗力导致合同不能履行的,如新政策出台、自然灾害等,买卖双方都不算违约,双方需协商解决。

5、其他

(1)出租:如签约时房屋已出租,卖方需明确租赁期限,租金标准以及已收取租金及押金归属。如:“交易房屋现租金4000元/月,交房前归卖方所有,交房后租金归买方所有,如果卖方事先收取部分押金及租金,应在交房后5个工作日内归还买方。”

(2)关于附属设施

1)关于装饰装修,只要不是毛坯房,不可以选择“无”。

2)必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备,如有特别约定建议在“其他”处注明,尤其是容易出问题的热水器、灯具。

(3)其他约定

1)不可以在此约定不当承诺。

2)对合同中已经有的条款,买卖双方无需再次约定,避免出现前后不一致、约定错误的风险。

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