1、开发商申领预售许可证

准备预售商品房的房地产开发经营企业，应当向房地产所在地的房地产管理部门提供法律规定的材料申请办理预售许可证。房地产管理部门在接到房地产开发经营企业的申请后，应当在10天之内核发预售许可证或者作出不批准的决定并通知申请人。

2、签订商品房预售合同

在取得预售许可证以后，开发商即可以推出预售广告并与买受人签订商品房预售合同。实践中，在签订预售合同之前，开发商通常会要求购房人与其签订商品房认购书。

3、预售合同登记备案和预告登记

预售合同签订后，预售人应当将预售合同交县级以上房地产管理部门和土地行政管理部门办理登记备案手续。按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定：当事人还可以约定办理预告登记。按照《房屋登记办法》第69条的规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

购买预售商品房注意事项

1、购买预售商品房时，要查看该项目是否取得预售许可证，并确认看中的房子与预售证中所注明的楼栋号是否一致。 在购买新建商品住房时应注意以下事项：对未取得《商品房预售许可证》的房屋，不要购买，不要以认购、预订、排号、vip卡等形式支付定金、预付款性质的任何费用。 对于在有购房需求的购房者需要提前了解政策，做好购房前的各项准备。若是承租人进行房屋转租时，应注意的事项。 内容主要是提醒购房人提高法律意识和风险防范意识，谨慎购房，同时标明了商品房预售应该具备的条件。

2、购房者在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。按照开发商通知的时间办理商品房交接手续若商品房已经符合合同约定的交付条件，开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。

3、在签订商品房预售合同或出售合同前，房地产开发企业(开发商)和购房者通过订立商品房预订协议的方式确定买卖商品房意向的，开发企业必须取得商品房预售许可证或房地产权证。其次要注意与周边建筑物的关系。应尽量避免与锅炉房和烟囱相邻，外围应注意未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这些情况都应事先了解清楚。

因为，商品房预售合同属于房屋买卖合同的一种，与房屋买卖合同拥有基本相同的作用，因此，购房者在签订商品房预售合同时一定要明确合同约定的内容。