这种房子,千万别买!

2019-10-17 13:10:52 房产资讯

茂名房产网导读:这种房子,千万别买! 首先,云贵小伙伴就别再吐槽自家省城发展比不上人家四川(楼盘)了,成都先天条件太优越,后天政策又比较给力,所以成都不仅是西南,也是整个中国广袤西部的中心,再牵着重庆...

首先,云贵小伙伴就别再吐槽自家省城发展比不上人家四川(楼盘)了,成都先天条件太优越,后天政策又比较给力,所以成都不仅是西南,也是整个中国广袤西部的中心,再牵着重庆(楼盘)小手,组成了中国沿海三大都市圈之外的第四个国家级中心都市圈。

你和成都有啥好比的?最优秀的人才,肯定去北上广深,次一级的,也不太会留在昆明或贵阳,而会选择成都,这是板上钉钉的,没啥好气的,要学会接受现实。

西南地区形成强竞争关系的,是昆明、贵阳和南
宁,这才是你死我活的较量。


这三座城市都位于西南一隅,自身实力都不够强,周围都有很多少数民族,最重要的是,都被群山环绕,城市发展受地形限制,“地利”上先天比较吃亏。

其中先天条件最差的,还属要啥没啥的贵阳。

“地无三尺平,天无三日晴”,说的就是贵州(楼盘)。

太原(楼盘)和南昌(楼盘)存在感变弱,都是近20年的事,历史上还是很风光的,否则太原不会称“龙城”,南昌也不会誉为“英雄城”,更不会有晋祠和滕王阁了。

但贵阳和贵州的存在感,过去上千年,可能都是全国所有省区里最弱的。

一是没有旗帜鲜明的特色。

贵州既不沿海,也不靠边,境内又没有大江大湖,虽然省内有18个民族,有不少自治州和自治县,但和隔壁有28个民族,其中15个独有的云南相比,贵州在民族牌上,完全被KO了。



二是地形全是山,标准的“穷山恶水”,交通非常不便。要致富,先修路,路不通,只能穷。

所以“夜郎自大”是理所当然,人家夜郞国当时并不知道外面的世界,西汉帝国也不知道夜郞国的存在……这就导致汉人对贵州的渗透和开发,非常缓慢,元代以前都是化外之地,明代设省后,依然土司称大王,动不动就早饭,直到雍正年间恩威并施,才最终完成“改土归流”,这才300年前的事,还不如隔壁云南以昆明-曲靖(楼盘)为中心的滇中滇东地区的开发。

三是贵州不靠边疆,也一直没得到中央特别强的扶持红利。北京(楼盘)上海(楼盘)动不动就号召党员干部援疆援藏,甚至现在东北也要援,但很少听说援贵的。

结果就是贵州出奇的穷,比新疆(楼盘)西藏还穷…

2014年以前,贵州人均GDP长期稳稳排名全国垫底。

然而最近10年,贵州经济增速非常快,尤其近5、6年,全国经济增速都在明显下调,贵州依然连年保持两位数高增长,特别显眼。

2014年,贵州人均GDP超越甘肃,史上第一次摘掉最穷省帽子。

2015年,史上第一次超越云南。

到2019年一季度,连既沿海又沿边的广西(楼盘)也给超了。

从人均GDP指标看,贵州今天的富裕
程度,排全国倒数第四,超过甘肃、云南和广西。

虽然还是相当穷,但进步特明显,尤其比云南广西进步更多,这太重要了。

而这背后,完全是“人和”的力量。

早在2015年底,贵州就成了西部第一个实现“县县通高速”的省区。

要知道,贵州可是全国唯一连半块平原都没有的全山地省区,广东也才刚刚实现这个目标,像河北、山东这样的东部平原省,以及浙江这样的经济发达省,至今都没完成这个目标。

据说贵州下一个目标,是到2020年底,全省80%以上乡镇通高速。

虽然这样海量的基础设施投资砸下去,肯定不少打水漂,变成”鬼路“,性价比存在很大争议,但如果这钱你不砸,贵州只能永远穷下去,永无出头之日。

2

具体到贵阳,这次我花了半天时间逛青岩古镇,半天时间逛贵阳老城区,虽然筑城广场、甲秀楼等几个标志性建筑还挺漂亮的,但整个老城区,依然没给我留下什么特别的印象,整个城市还是比较陈旧。

总之就是缺少亮点,乏善可陈。



甲秀楼

贵阳地铁现在只开通了1号线,人气还是有点差,我工作日下午在清水江路站,发现站台几乎一个乘客没有。



我所居住的贵阳北站西广场外的北大资源梦想城,也是如此。

规制很高,是一个集居住、商务、文旅休闲娱乐于一体的综合体,建造了大量商铺、写字楼、LOFT/SOHO公寓和普通住宅,然而人气还是很差,只比我之前造访过的鬼城一般的南昌西站商圈好一点。





成片的商铺,只有最靠近小区大门口的底层商铺还能勉强维持经营,底层位置偏一点或二三楼的商铺,全部铁将军把门,根本没人租。

我还特地去地下车库看了下,周末白天,车库一半以上车位都空着,因为大部分房子都成了酒店,真正贵阳当地自住客比例并不高。

贵阳北站已经开通4年半,梦想城也是在此前后陆续建成,但眼下还处于比较尴尬的状态。

贵阳北站的位置恰好在老城区和新城区之间,意图串联两个被群山分割的城市片区。虽然老城区观感不佳,但观山湖新区,却给我留下了比较不错的印象。

不仅因为它的规划起点明显很高,更因为和同期开始规划建设的其他几个新区相比,观山湖人气更足,甚至还会堵车。



观山湖核心区的国际会展会议中心(左)和国际生态会议中心(右)



观山湖CBD一角

我觉得和这些年贵阳市政府重点发力打造大数据中心还是有很大关系。





贵阳的父母官在城市定位上思路很清晰。

首先,承认自己落后,而且严重落后,按照其他中西部省份不断承接东部制造业产能的常规方式,永远不可能赶超。

其次,承认自己先天不足,对土地需求特别大的传统制造业,也很难在贵阳有太大的发展空间。

所以要另辟蹊径。

一条路子就是直接上最轻最智慧也是未来最有钱途的大数据产业。

以现在贵阳的高科技人才储备,搞大数据研发中心就是个笑话。

但贵阳人力成本低,完全可以做服务外包,也就是做呼叫中心,培训客服小妹还是比较容易的,和内地其他二线城市抢生意。

比如和我合作的一家三方保险机构,就把自己的客服中心建在合肥(楼盘),每次来电都是合肥座机,那里招人便宜嘛。

北上广深的用人成本太高了,很多技术含量不高的工作,会越来越多转移到内地二线城市,这块肉值得抢。

一条路子就是配套上金融产业,金融很轻、不占空间、无污染,却又有
很高的产值,大数据+大金融是最佳拍档。

虽然以贵阳的城市级别,金融业就算玩出花了,也搞不出什么大名堂,但只要能打败昆明南宁,成为西南地区仅次于成渝的第三大区域金融中心,贵阳就赢了。



不少理财老手可能听说过贵阳银行“爽得宝”,前两年,富民银行们还没搞出那么多创新高息存款时,贵阳银行就已经在做了。

不过话说两头,落后省区要搞金融创新,就是走钢丝,很容易出事。当年昆明市政府也是想积极搞金融创新,结果被泛亚摆了一道,到现在也还是贴在城市脸上的大伤疤。



泛亚维权现场

还有什么总部经济、会展经济、科创中心、商贸物流中心、新能源汽车制造中心……反正各种高大大的,贵阳市乃至整个贵州省政府,都倾尽全力注入观山湖区。

还有一条路子就是走绿色发展路径,贵阳本来就有许多青山绿水,现在森林覆盖率更是高达50%,观山湖新区也是我走访过的新区中,绿化覆盖率最高的。连我妈这么挑剔的人,都啧啧称赞。

“山地公园省、多彩贵州风”,这是贵州打出的旅游口号。“地无三尺平”的制约因素,摇身一变,成了整个省都是山地公园了。

贵州旅游业并不出名,一般外省人能想起的也就黄果树瀑布,每次上新闻还是因为干旱断流,和隔壁云南差了老远,但旅游业低污染、高附加值、能大量吸附劳动人口,还能带动上下游全产业链一起发展,也是中国现阶段,市场需求快速增长的朝阳行业。



黄果树瀑布

除了山多空气好,贵阳还有张王牌:夏天平均气温23度,非常凉快。所以满大街都是“爽爽的贵阳”slogan,贵阳银行才把拳头产品叫“爽得宝”,自家app才命名“爽爽bank”。不懂的人,乍一听,觉得好low…



爽爽的贵阳

但贵阳冬天太冷,甚至比北方还冷,这就要讲到贵阳和昆明气候的异同了。

3

上面说,贵阳崛起全靠“人和”,屌丝逆袭之路真心让人动容。

贵州全是山,哪怕贵阳市区,同样被各种山脉分割得七零八落,极大限制了贵阳城市发展规模。

哪怕和老城区离得最近的观山湖区,也被群山隔开,不管公路铁路地铁,都得绕着走,一会儿上山,一会儿进洞。

贵阳北站的设计更有意思,只有西出口有个大广场,对着新区,而东出口,直接对着高山,根本没任何发展空间。



人家的高铁站,都有南北或东西两个门面广场,但贵阳北站,只有一个……

除了观山湖,贵阳也在向其他方向扩展新城,但那个逼仄啊,很多房子都只能造在半山坡上,一个山坳子里造一坨房子,看得我真绝望…

所以对更远的贵安新区,我明确不看好。太远不说,中间一路上还被各种山地切割,真的很难形成一个有集聚效应的大都会。

这种地形对城市的肆意分割,和太原不一样。

太原是晋中盆地向北突出的一个狭长关口,天然战略要道,所以整座城市,未来发展方向一定是往南,别无他途。而贵阳却是四面八方勉强都能走一点,但都很困难。



太原地形图

和重庆也不一样。

重庆整座城市就建在山坡上,但因为扼守长江和嘉陵江交汇处,是四川乃至整个西南与中东部地区的交通咽喉,位置极佳,所以发展出一大奇葩城市,贵阳也不具备这样的条件。



美丽的山城重庆

再比如香港也多山,但九龙和港岛围出来的维多利亚港是天然良港,只要有这个港,香港就有价值。



香港维多利亚湾

再比如成都一直是“两山夹一城”的格局,东边龙泉山限制了城市扩张边界,但龙泉山宽不过10公里上下,跨过龙泉山,东边依然是广袤平原,这就给成都提供了“一山连两翼”,把龙泉山从城市生态边界变成城市绿心的可能性。



但这些城市未来发展的可能性, 贵阳,统统没有……

也就是说,贵阳是一座明显能看到天花板的城市,屌丝再怎么逆袭,运气好到爆,也只能勉强拼到中产,永远成不了富人。

但昆明的命要好得多。

昆明和贵阳都位于云贵高原,但这个高原是亚欧板块受印度次大陆挤压,隆起青藏高原后,顺势向东倾轧,地壳褶皱的产物,所以高原地势西高东低——丽江海拔2400米,大理(楼盘)海拔2000米,昆明海拔1800米,但贵阳海拔只有1100米。

低纬高原是最适宜人类居住的,因为冬暖夏凉,不容易产生极端气温。其中1500-2000米的高度最舒服,这个气压下,人体感觉很舒服,不干不湿,海拔再低,容易潮湿,海拔再高,容易缺氧。

贵阳夏天凉爽的道理和昆明一样,这里受准静止锋影响,西南(印度洋)和东南(太平洋(601099))吹来的热带季风,会在山坳坳里打转,和也在山里打转的北方冷空气相遇,一下子巫山云雨,哗啦啦下雨,温度下来,自然爽了。



这和江南、江淮流域,在6-7月间容易形成梅雨季节一个道理,但东部地势低,梅雨一来,气压低,湿度高,人就不舒服,心脏病高血压都容易犯。

到了冬天,西伯利亚冷空气南下,同样受准静止锋影响,但云贵高原西高东低,冷空气分子比较重,往下走,汇聚到贵州这边,再次和绕不出去的暖湿气流交会,还是巫山云雨。

所以才说贵州“天无三日晴”。

可夏天下雨叫凉爽,冬天下雨那可是冰雨啊~


由于贵州(包括川南)这头背了锅,昆明
那头就容易在冬天形成万里无云的大晴天,日照(楼盘)充分,冬天就比较暖和,所以才叫“春城”。

从度假养老角度看,贵阳的房子只适合避暑,而昆明既适合避暑,也适合御寒。

当然,整个云南,像昆明这样冬暖夏凉的好地方还有很多,在那些鸟不拉稀的小地方盖的养老度假屋,我是劝大家别买,一点稀缺性没有。

只有年纪大的人,才对寒冬酷暑特别在意,容易引发心脑血管疾病。每年三伏天,上海各大医院挤满了吊盐水的老头老太,但年轻人还在篮球场上挥洒汗水呢——我的青春我做主,来瓶雪碧,刺激一夏?

而对中年人来说,上有老,下有小,有几个人能财务自由,不用工作,整个冬夏两季都跑去度假房里躺尸?

真正的刚需,只有老人。

但老人身体硬朗还问题不大,可年纪上去了,早晚得病倒,到时优质医疗资源能否触手可及,才是最刚的刚需。

不管是山坳坳里的还是海边的养老度假房,医疗都是短板。难道气温合适空气好,老人就不会得病?

反正我是一直反对大家投资这种山景海景度假养老房,你以为又能自住度假,又能投资升值,一箭双雕?

亲,快醒醒,哈喇子也流出来啦~

别的不说,光是深圳(楼盘)盐田那些造在山上的海景豪宅,也都成了烫手山芋。

那些还跑去惠州(楼盘)大亚湾买海景房的,真不知道脑子在想啥…

记住,如果非要在云南买养老房,你也只能买靠近昆明市区和滇池的房子!

4

除了天时,地利上,昆明也明显占优。

云南有很多山间坝子和湖边平原,最大的一块,就在滇池东北方向,也就是昆明。



所以昆明的情况,就和太原有点像,往北走,到盘龙区已是尽头,只能沿着滇池东岸,一路往南发展。

这段路挺长的,可以一路向南开40多公里到滇池南岸的晋宁。



昆明地形图


虽然边上也都是山,但作为一座城市,已有相当大的完整连续平原地带可做开发,比贵阳好太多了。

可惜这么好的天时地利,本可碾压南宁贵阳,人和却没有完全利用起来。

这几年的抢人大战,我们有听到昆明什么声音吗?

各种高新产业,提起昆明,有特别拿得出手的吗?

剩下的就是不停讲故事,造房子……

前几年楼市下行,出了一大堆烂尾楼,坑了好多投资客。我在网上看到说,昆明最牛烂尾楼叫晶彩100,已经烂尾快20年了。

据说昆明豪宅大多集中在滇池附近的西山区,但这附近烂尾楼也不少。这次我特地到位于昆明二环和滇池核心风景区之间的新晋网红景点“公园1903”看了下,号称“昆明新地标”、“城市活力中心”。





公园1903标志性的凯旋门

实话实说,这规制,这颜值,放一线城市,也能把人惊艳到,但人气依然不足,里面硕大的儿童乐园门可罗雀。

我的初步印象是:虽然昆明老城区,无论体量还是面貌,都远在贵阳之上,但这些年却不断被贵阳赶超,我觉得昆明父母官,应该反思下,怎么会把那么好一手牌打成这样。

至于呈贡新区和滇中新区,这次时间关系,我没机会实地看看,这里就不给建议了。

那么,有天时地利的昆明,和有人和的贵阳,哪座城市更值得投资呢?

如果是我,应该一座也不会投。

如果非得投一个,我选昆明,毕竟天时地利再过100年也不会变,人和这东西就说不准了。

昆明天然有更多旅游资源,气候更适合发展旅游地产,云南本身面积、资源和人口都比贵州高出一截,还同缅甸、老挝、越南三个东盟国家有边界,天生就是重要的边贸中心。



但要注意,一线城市房价天花板和当地人收入关系不大,金融属性更强,但二线,尤其是昆明、贵阳这样的弱二线,购买力主要来自本地,当地居民的收入水平和房价长期走势关系就很大。

今天贵阳和昆明社平工资差不多,但昆明房价普遍比贵阳高出30%-50%,光从这个维度看,昆明有点贵了。



贵阳的新区还能买
到6000元的一手房

对了,很多昆明人都很在意泛亚铁路,毕竟中国这头的枢纽在昆明,觉得这是昆明逆袭和房价上涨的机会。

我觉得别太当回事了。

泛亚铁路计划要穿越东盟7国,每个国家国情都不一样,高铁能不能建,什么时候建,多久能建好,是不是能交给中国人建,中间太多未知数。



泛亚铁路线路图

尤其是走越南的东线,这么重要的纵贯全国南北的交通大动脉,要交给中国人建造打理?越南国内民族主义者不上街才见鬼了~

就目前已开工的昆明-曼谷段,说是2022年建成,我表示呵呵。

因为考察楼市,我多次去过曼谷,泰国人嘴里说的工作计划,和实际工作进度之间,要打很大很大的折扣。

比如曼谷MRT蓝线是唯一一条环线地铁(类似上海4号线,北京10号线),东半边早就开通了,西半边,去年4月我去看房时,肉眼都能看到高架站台已造好,电梯之类的硬件也基本搞定,就差最后的软装和审批,当时说去年年底能正式开通。

结果,今天还没通车……

官网最新消息是,其中一段会在今年9月试运行,剩下的会在2021年前逐步开通。

这龟速要放国内,责任人早就fire了,简直就是严重政治事故,副市长都得撸掉~

这个道理,隔壁柬埔寨、缅甸、老挝等比较懒散的国家,同样适用。

好吧,就算N年后高铁通了,昆明到曼谷也要7个多小时,上海到北京4个半小时的高铁已逼近商旅客承受极限。7个小时?还不如坐飞机呢。东南亚廉航多到爆,比你快还比你便宜,我干啥非得坐高铁?

更重要的是,和曼谷连接的不是北上广深,中国去泰国玩玩玩买买买需求最旺盛的东部沿海地区居民,压根不可能先飞昆明再去泰国,光靠云南自身居民消费力,这条高铁能持续盈利?

就算鬼都相信,我也不信。

其实在对接东盟的竞争上,南宁早已占尽先发优势。

主要是因为东盟10国,5个走陆路,5个走海路,广西同时有陆路和海路与之连接,地利之便更胜昆明。

南宁我下次考察后再说,这里不展开。

5

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答案是普通二线城市非核心重点打造的新区,别买。

未来的存量人口竞争时代,一线和强二线(准一线),依然有足够的资源和能力,往各个方向发展新城新区,而且都还能发展的不错。

但普通二线或弱二线,就不一定了。

人口会越来越龟缩到确定性相对最强的那个新区板块。

除此之外的其他
板块,运气好,或许也能慢慢发展起来,运气差,可能也会沦为鬼城。

可我们投资房产,为何要冒这种长期风险呢?

比如南昌,确定性最强的就是红谷滩中心区;

贵阳,就是观山湖中心区;

昆明,就是巫家坝中心区;

长沙(楼盘)相对比较强,除了梅溪湖中心区,其他方向也可以买,但安全系数可能没有梅溪湖高。

之前那篇讲长沙南昌对比的文章,很多长沙小伙伴对梅溪湖板块存在很大争议。

新区在成熟之前,肯定有这样那样的毛病,但我们看问题得抓关键,梅溪湖是政府倾全力打造的,最好的教育、医疗、产业资源,凡是政府能控制的,都会尽量倾斜。久而久之,自然就超越其他新区了。

很多新区之间,天时地利差别不大,拼的可不就是人和吗?

其他城市,也以此类推,你看市政府、大剧院、博物馆、会展中心往哪儿迁,基本哪里就是未来新的城市中心。

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