一、向购房人阐述购房过程中常见的法律问题，解答咨询；

（1）产权证；

（2）交房时间；

（3）住房面积；

（4）质量问题；

（5）抵押问题；

（6

）违约、退房；

二、审查许可

1、房地局的《国有土地使用权证》（证明开发商已缴纳土地出让金，拥有产权保障）

（1）正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府和房屋土地行政主管部门公章；

（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”

（3）如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患；

（4）土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕；

（5）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；

（6）注意土地证上是否有土地使用权抵押记录；

（7）较好查看开发商支付土地使用金的收据；

2、规划局的《建设工程规划许可证》

（1）建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；

（2）开发商在取得建设工程规划许可证否，方可申请办理开工手续；

3、房地局的《建设用地规划许可证》

（1）如果建房人没有建设用地规划许可证，者说明其开发的土地未经规划；

（2）注意开发商使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相互一致；

4建委的《建设工程施工许可证》

注意该期房工程开工手续是否齐全；

（2）看开工、竣工时间；

（3）如果开发商销售的是现房，则应查看建委的《建设工程竣工备案表》；

5、房地局的《商品房销售（预售）许可证》

（1）注意是否在有效期内；

（2）注意所售房屋是否在许可销售的范围之内；

（3）如果购购了不在商品房销售许可证允许销售范围内的商品房，房屋的产权将没有保障；

（4）如果是现房，开发商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理《房屋所有权证》，一定要看清楚开发商的《房屋所有权证》是否包括想购的房子。

6、工商局管理局颁发的企业法人营业执照

（1）注意营业执照的颁发时间以及是否盖章有工商部门“年检通过”的印章。我国有关法律规定，营业执照应当每年检一次，否则无效；

（2）注意营业范围，如果开发商的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为违法，该房不能购。

三、签订认购协议书

（1）注意认购书中约定的应该是“定金”，而“订金”不行，只有约定定金条款，购房者才能在开发商出现违约行为时得到双倍返还；

（2）签完了认购书，应了解以后的细节，为正式签约做准备。

四、签订合同

1、示范合同：一般使用房屋土地管理局印制的统一的《商品房购卖合同》文本。

（1）注意合同附件是否齐全；

①出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证；

②购受人资料：购受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。

③许可文件：市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证（包括附图）、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书；

④技术文件：商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

（2）注意合同应具备的主要内容是否齐全；

2、补充合同：通过补充协议对主合同内容加以修改、补充。按合同示范文本条款顺序，逐条修改、补充。
五、预售登记

（1）签订购房合同后，购卖双方应到房至所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售（预购）登记手续；

（2）预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售（预购）登记后，购房合同才有可能产生对抗第三人的权利；

（3）由开发商在合同签订后30日内办理。

六、房屋交付

1、《北京市建设工程竣工备案表》

（1）开发商在向购方交付房屋时，应提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程竣工备案表》；

（2）开发商应提交测绘部门实测面积数据。

2、《房屋质量保证书》

（1）开发商在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是建设部自1998年9月1日起实施。

（2）《住宅质量保证书》和《住宅使用立明书》以购购者购购的套(幢)发放，每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

（3）《住宅质量保证书》由开发商按规定的内容、要求印制；

（4）《住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者做出质量保证和承诺；

（5）《住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。

3、《房屋使用说明书》

（1）《住宅使用说明书》，由开发商按规定的内容、要求印制；

（2）《住宅使用说明书》应对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等做出使用说明和提出注意事项；

（3）开发商交付房屋时，若未向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，购房人有权拒绝接收此房屋由此产生的延期交决计的确责任由开发商承担。

七、入住

（1）购房人持有异议合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙之前，要求签订物业管理工作公约，公约规定的内容不应当侵害业主权利；

（2）在签约之前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，如果不属于购卖合同中规定的义务，业主有权拒绝；

八、过户、领取房产证

（1）房产证可以由开发商委托律师统一办理，也可以由业主自己办理；

（2）办理期间要交纳的费用请见房地局的规定，此费用金额经常变化；

（3）业主应当督促开发商在三个月内办理完毕《房屋所有权证》，否则应当要求开发商承担违约责任。

九、根据开发商和购房人提供的资料，向购房人出具法律意见书