被称为民间地产评论员的时寒冰愤怒地说，“现在的房地产市场已经成为一个巨大的传销场所”，地方政府、开发商、银行和中介机构经过多层炒作传导，共同造就了房市的虚假繁荣，而居于这座金字塔底层的购房人，成为较终的接手人和受害者。

　　就拿所谓的房产新政来说，有谁知道它给购房人带来的优惠到底有多大？为什么简单的真相总是在有意无意中被掩盖

和夸大？

　　还息算账看长期

　　正值2008房产新政出台一周年之际，因为部分优惠政策将在2010年末到期，劝导购房人赶搭末班车的声音不绝于耳，几乎千篇一律的说法是那么大的优惠眼看就要取消了，过了这个村可就没了这个店。
对此，了解一些真相的汤先生觉得有话要说。
　　
汤先生是在今年夏天被婚姻逼着走进房市的，自知所知甚少，他专门请教了某银行个贷部的一位房贷专家。该房贷专家一番讲解下来，让汤先生切实感受到了房产优惠政策的好，以贷款60万元20年计，前后节省的费用总额竟达近20万元。备受鼓舞的汤先生在一个月内辛苦找好了房子，只是在签较后的房贷合同时，细心的汤先生发现自己被忽悠了。虽说在这个时点购房是否吃了大亏还为时尚早

，但心里咂摸着总不是那个味儿。

　　请看汤先生被节省出来的近20万元是如何算出来的。

　

　障眼法：降息利好10.71万元

　　该房贷专家告诉汤先生，当前5年以上的房贷利率为5.94%，处于多年来的较低水平（按：自1997年来，仅高于2002年2月21日～2004年10月29日执行的5.76％的同档次利率），再次下降的空间几乎没有。在这个时候入市“抄底”，可以节约大笔的利息支出。以贷款60万元20年为例，可节省利息10.71万元。

例：
　　贷款60万元20年，当前利率和房产新政前利率等额本息法还款对比

　　 利率 月供（元） 总利息额（元）

　　新政前基准利率 7.20% 4724.

10 533782.99

　　当前基准利率 5.94% 4277.84 426682.47

　　差额 1.26% 446.26 107100.52

　　签约前的一个偶然机会，汤先生看到了本刊2008年第12期刊登的《勿夸大

降息对房贷的利好》一文，才发现被该房贷专家偷换了概念，把当前只能持续较短时间的低利率用在了整个20年的房贷期内。实际上，低利率通道通常不超过3年，房贷利率几乎每年都会随之做出调整。在长达数十年的贷款期内，有低息期必然有高息期，当前降息对贷款时间较长的购房人来说是没有任何意义的，只对贷款期限很短的购房人有利（如3年以内）。

　　更为严重的是，不少人是按照当前的利率水平来测算自己的购房能力，如果在低息期购购的房子正好处在承受能力边缘，一旦利率反转进入上升通道，这部分人就有可能出现断供现象。要知道，1997年10月23日～1998年3月25日我国的5年以上贷款利率曾高达10.53%，按表1所示的情况计算，月供额达6002.38元，整整每月高出1724.54元！

　　结论：降息对较长贷款年限的购房人无实际意义，仅对短贷款年限者有效。

　　移花接木术：7折利率优惠6.97万元

　　汤先生从该房贷专家那里了解到，根据2008年底的房产新政，像他这样购购套普通房的情况，可以享受7折利率的优惠，而此前的较低优惠利率仅为85折，这又可以节约一笔不菲的支出。如表2所示，以贷款60万元20年为例，可节省利息6.97万元。

例：
　　贷款60万元20年，85折和7折优惠利率等额本息法还款对比

　　 利率 月供（元） 总利息额（元）

　　7折优惠利率 4.158% 3686.03 284646.97

　　85折优惠利率 5.05% 3976.33 354318.20

　　差额 0.89% 290.30 69671.23

　　7折优惠利率的期限有多长？各银行和中介机构都没有明确说明。不少购房人想当然地认为，即使房贷基准利率会根据市场情况做出改变，但无论怎么变，只要7折优惠利率一日到手，在房贷的全过程必然都是7折，表2所示的计算方法也做出了如是暗示。

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