近期，不少购房者咨询，房价下跌，业主能否要求开发商退房、返还房款或赔偿差价？就此问题，本报记者专题采访了山东和安律师事务所的汤书国(汤书国博客,汤书国新闻,汤书国说吧)律师。
　　对此问题，汤律师分析道：一般来说，房价下跌，业主要求赔偿损失甚至退房没有法律依据，原因在于依据《合同法》及较高法院的判例精神，对于商业市场风险，参与市场交易的各方应分别自

行承担。但有几种情形除外：一是双方合同中约定由其中一方承担市场风险；二是合同一方在签订合同时存在重大误解、显失公平、欺诈等情形，可以通过诉讼或仲裁的方式申请撤销合同，但要在法定的撤销权期限内(该期限要根据具体案情进行确定)提起诉讼或仲裁，否则逾期不得行使撤销权。

　　汤律师指出业主与开发商之间的合同若存在以下任何一种情形，均可以委托律师提起退房诉讼或仲裁：

　　1，开发商逾期不能交房，达到法定或约定单方解除合同的条件，此种情形下可以通过行使合同单方解除权，解除合同达到退房的目的；

　　2，开发商逾期不能协助办理产权证，超过合同约定或法定期限一年以上，此种情形下可以通过行使合同单方解除权，解除合同达到退房的目的。但由于合同单方解除有一套法定的复杂程序，因此以上两种退房途径，均需要在起诉前就请律师进行有关的准备工作，否则会面临败诉的风险；

　　3，购购商品房前，楼盘已被查封(现行对房地产的查封主要判断标准是到房地产交易查询是否查封，而不是仅看外表是否贴封条，实际上大多被查封的楼盘没有贴封条)。尤其要提示业主的是：被查封的房产向外出售，本身合同是无效的，因此，这种情

况，一旦房产被开发商的债权人申请法院执行拍卖，则业主将“竹篮打水一场空”。目前青岛已有几个小区出现这种情况，即由于开发商欠建筑公司及银行的款项逾期迟迟不支付，被纷纷诉至法院，其开发的楼盘被债权人申请查封，无论是查封前还是查封后购购这种楼盘的业主，应该及时进入法律程序，否则等到建筑公司或银行申请拍卖该楼盘时，将面临着束手无策的无奈境地。

　　4，开发商在销售房产时口头说有预售许可证而实际上并没有，其签订的商品房预售或购卖合同是无效的，可以退房。但这种情况需要尽快提起诉讼或仲裁，因为依据法律规定，诉讼前开发商取得预售许可证，则合同有效，因此，尽早提起诉讼、抓住这一时间点，便显得至关重要。

　　5，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的

事实。大多数开发商在开发房地产的初期，都会向银行贷款以满足工程进展的需要，抵押物便是在建工程及土地使用权，在建工程抵押指以正在建设中的工程抵押，开发商一旦不能按期还款，银行有权以完工的整体楼盘申请法院拍卖或变卖以偿付银行的贷款。实践中，很多开发商即使商品房销售大半甚至全部售完时，仍拖欠银行很多贷款不还，因此，很多业主购的房屋(尤其是支付全款，没有贷款且至今未办理产权证的业主)很有可能仍处于在建工程抵押的风险，银行根据规定，必须及时提起诉讼并申请法院拍卖楼盘，这时，相应的业主将会遭受很大的损失，因此，相关业主应尽快到房地产交易查询自己所购房产是否被抵押，若存在此等抵押情形，则应尽快提起诉讼或仲裁，要求退房或开发商解除抵押状态。