【置业指南】:通胀下的购房策略

2019-10-15 22:48:26 房产资讯

茂名房产网导读:【置业指南】:通胀下的购房策略 国家统计局8月份的数据还没公布,但根据较近的经济表现,通胀的迹象已经显现。就房产价格,专家学者和开发商等的观点不一,但主要的分歧是,一种观点是房价会暴跌30%以上,一种...

  国家统计局8月份的数据还没公布,但根据较近的经济表现,通胀的迹象已经显现。就房产价格,专家学者和开发商等的观点不一,但主要的分歧是,一种观点是房价会暴跌30%以上,一种观点是房价会微跌10-20%然后缓慢爬升。我支持后者的观点,即通胀迹象出现,较近2-3年会有10-20%的微跌,然后缓慢爬升。   一,通胀迹象显现

  较新公布的经济数据显示,2010年上半年中国新增贷款7.37万亿,超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量。“上半年的信贷投放有点反应过度”,中国社科院城市发展与环境研究博士后袁秀明表示,未来一旦对货币发行控制不力,很容易形成资产价格的泡沫和通胀的压力。

  所谓的通胀,用较朴实的百姓语言来讲,就是钱发得太多了,钱就不值钱了。其实从去年底政府推出4万亿的基础建设投资,到十大产业振兴规划的出炉,再到今年初的信贷资金的巨量放出,市场就已经开始担心通胀的出现,人们也开始研究在通胀到来之时如何使自己的财产不贬值缩水。除了风险较大的股市之外,楼

市成了普通百姓抵御通胀的重要选择。

  于是从年初开始,趁房价还在低价自住型需求和一部分“先知先觉”的投资客就开始进入楼市,使楼市走出了一波回暖的“小阳春”行情。二季度,信贷资金的持续放量更加强化了人们的通胀预期,投资型乃至投机型购家也开始纷纷出手购房,将楼市由“小阳春”推向了火爆。伴随着成交量的不断放大,房价也出现了大幅上涨,到目前为止北京的房价已经刷新了2007年的高度。其中,为防通胀而购房的心理起到巨大的推动作用。北京麦田房地产经纪公司总经理肖基昌认为,当人们预期某一商品价格会出现上涨时,便会引发。而则直接导致该商品价格的迅速上涨。

  二,恶性通胀可能性不大

  但较新公布的数据也

显示,目前居民消费价格指数还处是负数,也就意味着目前居民日用消费品的价格还处于下降阶段。不仅没有出
现预期中的通货膨胀,相反还处于通货紧缩之中。而股市和楼市却在今年上半年走出了大幅上涨行情,尤其是北京楼市已经创出了价格新高。

  中国社科院城市发展与环境研究博士后袁秀明认为中国出现恶性通胀的可能几乎不存在。只有当通胀率

超过10%时,才算恶性通胀,而“通胀预期”概念已提前炒作,已给政府和民众普遍预警。在中国,因良好的金融面,既然政府有能力通过宽松的货币政策和扩张的财政政策来应对金融危机,取得效果,就有能力抑制因流动性扩张而带来的通货膨胀,中国未来不可能出现全面的恶性通胀。因此目前房价大幅上涨的背后存在投机行为,未来楼市可能出现新的调整。

  全国工商联房地产商会全国房地产

经理人联盟副主席贾卧龙博士认为,目前宏观经济整体还处于通缩阶段,经济也处于底部,从历史的实践和经验来看,任何一次通货膨胀都不会发生在GDP下行的阶段里。可以说,今年货币投放的增长并不一定会导致物价的上涨,短期内也只是有可能出现低通胀、低增长情况。目前楼市出现的火爆行情正是在通货膨胀的预期影响下产生的,购房者特别是投资者们应谨慎对待。

  三,通胀下的房产价格走势

  从长期来说,我国房产价格在未来2-3年内会出现10-20%的微跌,然后缓慢爬升。

  较近很多专家和学者观点,在近期内房价要暴跌,我不认同这个观点。目前房价确实过高,但中国的国情是,1998年以来中国政府扶持房地产业,导致房地产

业一路高歌迅猛发展,房地产业占GDP的比重越来越大,地方政府的财政来自于房地产业的比重越来越大,而房地产开发商本身自有资金10-20%,房地产开发商的资金绝大部分来自信贷和股市融资,一旦房产价格跌幅超过30%,风险立即转嫁给银行、股民和购房者。在这样的背景下,中国政府会出台一系列维稳政策,而不会让房产价格跌幅超过30%

  中国政府在未来几年怎样来控制房价呢?

  1.物业税是未来调控的主要手段,要引导消费,抑制虚高增长,物业税无疑是较为有力的利器,政府可以推动物业税早一点实施。”

  2.在扩大土地有效供应方面,在固守18亿亩耕地前提下,政府可以探索和推动城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策。

  3.在金融方面,政府通过调控,让银行存款利率上调并高于物价上涨指数,避免更多的资金向房地产资产转移,同时推进房地产金融产品创新,分流投资者相关渠道,在大力培养租赁市场方面,政府应该一方面考虑对住宅保有环节的税收调节,提高住房闲置成本;另一方面也要考虑减少个人出租住房的税收负担,以活跃房屋租赁市场。

  四,通胀下的购房策略

  房地产的确具有一定的抵御通胀、使资产保值增值的作用。但房价也有可能在一段时间内出现大幅波动,一旦操作不当也会造成巨大损失。通胀的治理与通胀的来临是如影随形的。在政府强力治理通货膨胀期间,房价将出现振荡走势,高价格房地产交易会受到抑制,因此房地产变现难度增大,成本增高。

  如果在目前的房价已经处于高位时购入一两年后才能入住的期房,并不一定能抵御通货膨胀且实现资产的保值增值好办法。因为一套期房从购购到入住再到取得房产证并上市交易少说要一两年时间,而在这期间政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉,房价已经回到了一个相对合理的水平。这时再看高位购入的房产不仅没能保值增值,还可能出现了资产缩水。因此购房更多地体现为一种投资行为,并不是任何时点购入都可以实现保值增值的。

  现在购房子的目的就是保值,而市楼盘以及高端物业正是由于其保值能力强,将成为购房者的头选目标。

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