读者张慧：我的老房子是民国39年购的，是

一个临街的二层小楼，当时的房产证上写着：“使用性质：铺地。”此外，土地证上还着：“土地面积：74平米，建筑面积：53平米。”因为过去购购时，是房屋连土地一起购，土地面积比房屋面积要大一些。现在这个地方要拆迁，开发商给我的补偿是房屋一层算为商铺，补偿金高一些，二层就算成住宅，补偿金还不到一层的一半。请问这样计算一、二楼的补偿金合理吗？土地证上的土地面积是否要补偿？
律师解答：

头先，需要调查二楼是不是合法建筑。

如果二楼合法，开发商应该按照产权性质进行补偿，

也就是按商铺性质补偿。此外，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人还应当给予适当补偿的。

房屋拆迁前要进行房地产评估，房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价，其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。从该公式看，私房院落的土地属国有土地，现没有土地使用权补偿的政策。