房子为何总是卖完? 给初次购房者的忠告

2019-10-15 22:46:26 房产资讯

茂名房产网导读:房子为何总是卖完? 给初次购房者的忠告 “我已经很久不谈房子了。”7月13日,曾经小有名气的济南资深房产营销策划小娄(化名)坐在记者对面幽幽地说,“但想到也许我的经历会对初次购房者有些用处,我倒是愿意说一说...

  “我已经很久不谈房子了。”7月13日,曾经小有名气的济南资深房产营销策划小娄(化名)坐在记者对面幽幽地说,“但想到也许我的经历会对初次购房者有些用处,我倒是愿意说一说。”
  为什么房子总是“卖完了”


  这是一个推广策略。让你感到房子紧俏,再不购就没了。


  会不会赶走顾客?不会的。售楼小姐会留下你的联系方式。没过几天,她打电话给你:我们又推出了一批新楼。或者说清理了几个交订金后没及时签约的客户,再不就是此前留给团购的房子我给你抢了两套,快过来看看吧。


  当然,可选择的房源不多了,这多少让客户感到不快。但是你发现没,人们购房子多半是相中了这个位置,对具体是哪套房倒不大挑剔。4楼没了5楼也可以,东户没了西户也行。这样,看哪个户型卖得格外快,我们就压下速度,说卖完了,先推荐那些不好卖的。


  进度控制是“销控”的重要一项。头先要分批限量推出:这个户型推多少,那个户型推多少,有个配比。不能把好卖的一下子卖完了,那还有谁再来看房?要跟踪行情,好房子较好赶在房价高企时候卖。还要照顾工期,在下批楼盖好、预售证下来之前,别断了档,否则售楼处就很冷清。


  “开盘即售80%”之类的宣传并不可信。事实上,没有把握卖掉50%-60%的时候我们不会开盘。售楼处在房子打地基的时候就出现了,开盘前一直在做客户积累。到基数积累够了,通过“认购排号”确认后才会开盘。


  有时候你会在户外看到大幅广告,说某楼盘推出某户型“特价房”。你到现场一问,很遗憾,卖完了。其实,这些“特价房”也许从来没卖过,只是为了把你吸引到现场。


  涨价只需给售楼员换价格表


  讲究“低开高走”,步步提价,这几成我们的铁律。


  这迎合了人们这样一种心理:先购的觉得自己购得值,更乐意推荐给朋友;后购的觉得再不购还得涨,加快下订


  开盘后阶段性地涨,往往是策划者早已定好的策略。抢手的户型会涨,不好卖的有时候也会涨,让人们觉得好卖。周边楼盘涨了我们有时会跟着涨;但有时刚好相反,搞些促销活动,争夺他们的客户。


  开盘价的制定还是比较谨慎的。要参考同地段、同品质楼盘的价格。但之后的涨价往往不那么理性了。涨价只需给售楼员换一张价格表。一夜之间,你发现价格变了。


  因为一期业主的

购房款用来盖二期,相当于业主借钱给开发商;越往后越接近现房,风险也小,涨一些是有合理性的。但是得有个限度。我觉得在济南,一年涨150-200块钱算正
常,像前几年1年涨1000多,那就算疯狂了。


  现在的房子很少有开发商自己卖的,一般雇代理公司卖。济南的代理公司间竞争也很激烈,能用较短时间实现较高涨价的代理公司才被认为有本事。开发商有时也硬性规定均价必须卖到多少钱,你做不到就换人。


  营销费用占房屋售价10%


  一般而言,营销费用占房屋售价的10%,你可以想象广告和推广活动为何不惜血本。


  在售楼处出现之前,楼盘还只有一个名字时,广告就开始轰炸了。有人说得好,现在较美的文字都出现在楼书上。把臭水沟想象成多瑙河,把小土包说成奇秀山,文案策划需要在一片瓦砾上营造起梦想的城堡。


  然后,要构建一种梦想的生活方式让准业主沉醉于城堡中的未来。开酒会、音乐会、高尔夫聚会,都选山东大厦、索菲特旋转餐厅、国科高尔夫这样的地方,免费参会、车接车,末了还你礼物。一次活动花上三四十万的时候是有的。从售楼处出现到开盘,一般有10个月至一年半的时间,都

在这样塑造“品牌”形象、拉拢客户。


  给初次购房者的忠告


  知道了这些,购房者可以变得更理智些,看好了再购。


  关于房屋质量,如果你准备购的房子不是一二期,你不妨去小区转转,或在业主论坛上听听已入住业主的感受。如果是一二期,可以问问同一开发商以前开发的楼盘。一家开发商的作风往往是连贯的。


  要清楚自己要的是什么。房子看多了我觉得都差不多。有的房子是单位盖宿舍剩下的拿来卖,盖得要精致一点,但小区环境不那么精心;有的是外部环境好,房子可能粗糙一点。


  关于

房价,购房者可能比较无奈。但是,
我看到,政府调控是很管用的。比如规定新房5年内出售要多交税、二套房头付和利率提高时,我看到投资炒房的人的确收敛了不少,开发商也心存顾虑慎言提价。但是现在又出现了松动――政府的政策应该更连贯,打一下,捧一下,谁都心里不踏实。另外,地价的拉高会加高成本,这也是显而易见的。


  当看到自己当初描绘的“梦想城堡”较后盖起来不过是一个普通的小区,自己曾引以为豪的创意顿时让人心情复杂;当看到有的房屋出了质量问题,业主找不到开发商,有人抱着被子住到售楼处堵了门,售楼小姐不得不跳窗上班,更让自己身心俱疲,也终于下定决心,不再从事这个行业。

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