观察:房价和地价谁绑架了谁 如何破解迷局

2019-10-15 22:46:12 房产资讯

茂名房产网导读:观察:房价和地价谁绑架了谁 如何破解迷局 焦点房地产网 house.focus.cn 2010年07月07日09:03 郎秋红 近年来吉林省长春市房价和地价轮番上涨,百姓抱怨开发商心黑,开发商抱怨政府推高地价,“地价绑架了房价,还是房价绑架了地价...


焦点房地产网 house.focus.cn 2010年07月07日09:03 郎秋红
  近年来吉林省长春市房价和地价轮番上涨,百姓抱怨开发商心黑,开发商抱怨政府推高地价,“地价绑架了房价,还是房价绑架了地价”的争论一直不绝于耳。房价和地价的关系真是一个解不开的谜团吗?
  长春地价近年涨幅惊人


  长春市实行土地有偿使用制度以来,随着城市建设不断发展,土地价格也在不断提高。据长春市国土资源局统计,自2000年以来长春市地价提升较快,综合增幅达到了86%。


  从2007年开始,长春地价开始新一轮上涨。2007年末和2008年初,长春居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史较高水平,且呈现了的需求膨胀。根据长春市国土资源局近三年长春市招拍挂出让的经营

性用地地价的测算,2006年平均地价是782元/平方米,2007年是1274元/平方米,2008年达到1595元/平方米。


  在综合地价不断上涨的同时,不同用途的土地价格变化幅度差别明显。长春市居住用地价格增长较快,商业用地变化幅度较小;不同区位土地价格增长的差异性也较强,2001年至2003年,核心区的地价三年内增长幅度超过了50%,到了2007年末和2008年初,包括城市边缘的大部分区域的经营性用地价格均增长一倍以上。


  地价上涨的同时,长春地价在房价中所占的比例也不断攀升:2004年18%,2005年22%,2006年23%,2007年为25%。长春市住房保障和房地产管理局调查显示,2004年至2006年,长春商品住房的地价年均上涨20.7%,而房价年均上涨6.9%;2007年1至9月,地价比上年末上涨21%,房价比上年末上涨14%,地价的增速明显高于房价增速。


  地价为何只涨不跌


  长春地价为什么能够如此坚挺?业内人士分析认为,除了长春房地产市场相对稳健,没有出现大起大落的因素外,还有另外两大因素使长春地价只涨不跌。


  一是地方政府千方百计力挺土地市场。我国实行分税制后,财政控制了大部分税收,土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。“向土地要收成,向土地要效益”一时成为土地部门的工作。2006年,长春市出让土地的总价款为74亿元,而当年当地全口径财政收入为210亿元,土地对地方财力的重要性不言而喻。


  2008年土地交易出现下降趋势后,长春市迅速调整土地政策,采取了划小土地出让块、减少头付比例、分期付款、改拍卖为挂牌等方式方法,降低土地出让门槛,力挺土地市场,以保证地价稳定。“包括今年房交会期间高调请来王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)(王石博客,王石新闻,王石说吧),都是在为土地市场造势”,一位业内人士分析说。这位人士认为,在房地产相关利益群体中,较不愿意看到地价下降的就是地

方政府。而在政府垄断土地一级市场的前提下,政府宁可少放地,也不愿降价供地。


  二是地价确定方式对地价的影响。土地出让的核心工作之一就是制定土地出让底价。目前,各地采用的土地出让价格测算方法主要有三种:基准地价系数修正法、市场法和假设开发法。前两种方法测算土地出让价格与商品房市场价格不挂钩,因此采取两种方法测定的地价比较平稳;假设开发法是按照同一区域、同一地段商品房现行价格,设置一定利润,倒推出土地出让价格。长春市目前采取的就是假设开发法。运用此种定价办法,土地出让价格与商品房市场价格高度正相关,商品房价格越高,土地价格越高,地方政府从中得到的收益也更多。


  长春市国土资源局相关负责人表示,在确定底价时,该局并不主张设立高价,而是依据市场规律确定合理价格,并力求通过稳健的地价水平,保障地产市场繁荣稳定。今年年初,长春市国土资源局以每平方米4002元的价格成功出让了南部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)(新城博客,新城新闻,新城说吧)一宗土地,该人士

认为,这个地价水平是符合土地市场实际的,但是也有开发商及业内人士指出,这个价格是长期运作和长期囤地的结果。


  如何破解房价地价迷局


  今年春节过后,长春房地产一改年前的低迷局面,销售中出现了一个“小阳春”,并且这种势头至今仍在保持,房价也一改徘徊不前的局面,开始小幅上涨。今年5月份,长春新建商品房价格涨幅位列全国前五。据相关部门统计,目前市场在售楼盘已有30%提价,40%取消了已往的优惠政策。房价太高,百姓难以承受的呼声又起,而且,“地价推动房价”的批评之声十分强烈。某开发商明确表示,“房地产降价的空间不在开发商,而在土地税收。”


  业内人士认为,是地价推动房价还是房价推动地价,结论并不

重要,重要的是如何能将房价降下来。在房地产产业链条上,土地、税收、信贷、开发商等都是相关利益者,在房价高企的现实之下,不能仅要求开发商降价,而不触动其他利益环节,这样既不现实也没有多少降价的空间。房价回归应该是整个房地产链条上所有环节一起降。而占房地产开发成本大头的土地价格应该率先降下来。地价一降,未来新入市商品房价格成本下降,价格有了下降空间,同时会对市场预期形成连锁反应,粉碎了存量商品房高价预期,存量房和二手房想不降价都难。


  专家认为,为了稳定土地市场,改变地价居高不下甚至“地王”频出的局面,国土资源部门应当积极探索,不断完善土地出让制度,引导地方政府以合理价格出让土地,改变“价高者得”的单一方式,同时也不应鼓励大量采用假设开发法测算土地出让价格,促进地价理性回归。


  此外,政府宜考

虑适当增加地方财政收入的方式方法,减弱地方政府对土地出让金收入的过度依赖。比如,适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围,加大对地方的财政支持力度等,尽快使地方政府从“借地生财”的冲动中解脱出来。声明:本篇文章、数据
等内容,网站仅以传播资讯为目的,仅供浏览。编辑(吴丽珍)

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