开发商利润居高不下楼市走向服从经济大势

2019-10-15 22:45:13 房产资讯

茂名房产网导读:开发商利润居高不下楼市走向服从经济大势 一方面,1.36亿平方米商品房空置,20亿平方米项目在建,3.3亿平方米土地待开发,楼市正面临天量供给。另一方面,投资型需求遭遇国际金融危机大幅减弱,自住型需求又面临购购力不...

  一方面,1.36亿平方米商品房空置,20亿平方米项目在建,3.3亿平方米土地待开发,楼市正面临天量供给。另一方面,投资型需求遭遇国际金融危机大幅减弱,自住型需求又面临购购力不足难题.

  同时,国际金融危机仍未见底,我国经济企稳回暖迹象显现,但不确定因素依然存在。此时,期盼房地产市场短期再现新一轮的牛市,是不现实的 。  


  近一周以来,媒体关于楼市的报道此起彼伏,唱涨的,唱跌的,欢呼热销的,质疑退房的,真真假假,让人难辨东西。


  房地产市场真是个看不透的迷局吗?抛开短期的房价和成交量波动,多看看迷局背后的大局,或许能得到不少真实简单的启示。


  市场供给数字庞大


  分析商品房空置面积、房屋施工面积、待开发土地面积三大数据,我们可以看出,房地产市场供给依然十分庞大。


  ,商品房空置面积保持

逐年增加的态势。


  从国家统计局发布的相关数据看,以每年11月末为时间节点,2004年至今,全国商品房空置面积依次为:2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。除2007年略有下降外,商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。


  再看具体城市,根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的调查,截至今年3月末,北京市商品住宅空置面积514.6万平方米,同比增长33.1%。而根据国泰君安日前发布的《上海房地产趋势分析》,到2010年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。  


  ,今年以来房屋施工面积超过20亿平方米。


  房屋施工面积就是所有在建项目的面积。根据国家统计局发布的数据,今年1—4月,全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米,同比增长12.4%。这意味着,未来几年,将有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。


  第三,粗算有3.3亿平方米已购土地待开发。


  根据国家统计局发布的数据,2008年,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米,完成土地开发面积2.6亿平方米。往前追溯,2007年、2006年和2005年,全国分别完成土地购置面积4亿平方米、3.6亿平方米和3.8亿平方米,分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方米。


  通过连续几年购置面积和完成开发面积的差值,我们可以大概了解有多少土地沉淀在开发商的手里。初步计算,2006年到2008年,至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。


  有效需求不容乐观


  需求由购购力决定,没有购购力的需求,不是有效需求。所以,通过数据和实例来判断基本购购力有多高,自然就能了解需求有多高。


  ,看看房价收入比。


  判断居民购购力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价格与城市居民家

庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据判断,东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1,远超国际标准。


  对于房价收入比的计算方法,尽管房地产界有人提出过质疑,算出的结果也五花八门。但迄今为止,对我国一线城市房价收入比的种种计算,没有一种结果在6∶1以下。


  ,看看实际购购者的负担状况。


  根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示,今年1至4月,北京四环路以内的房价均价每平方米由1至

3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示,2008年,北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平,在北京四环以内购房,基本属于空想。


  不可否认,部分低收入人群会拉低平均数,而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么,白领购购力如何呢?在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右,年收入12万元,除去基本生活开支,每年能存下7万元。如果要购一套90平方米四环内小户型,大概要花140万元,存4年才够头付28万,得向银行贷款112万,选择20年还清,总还款额160多万,每月还款近7000元。购房就意味着,如果工资不涨,夫妻俩20年内丧失消费能力,只能为房子活着了。


  第三,金融危机下,投资需求大幅减弱。


  客观地说,房价与收入的背离,并不是近期出现的状况。在金融危机之前,高房价得以持续,一个重要原因是全球流动性泛滥,大量资金进入房地产市场,助长了投资型需求,推高了房价。


  而国际金融风暴的大环境下,全球从资金流动性泛滥陡然转向供血不足,房地产市场的投资型资金必然大幅减少。


  更重要的是,房地产价格不可能总以投资需求为主导,健康的房地产市场必须要使房屋回归其使用价值——居住,并重新让使用价值和供求关系来决定价值。


  开发商利润居高不下


  “暴利”,一直是房地产企业绕不过去的闹心名词。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁,各色富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。尽管今年初房价似有松动的迹象,但房地产的暴利时代并没有终结。


  万科是率先揭起降价大旗的开发商之一,但其年报和季报显示,其较近3年的销售毛利率分别为39.00%、41.99%和36.15%,今年一季度仅下降了不到6个百分点,为 33.81%,但仍在30%以上。


  而万通地产的销售毛利率连续3年在40%左右徘徊后,今年一季度陡然上升至62.81%。更厉害的是华远地产,其2006年的销售毛利率仅为8.64%,此后一路向上,至今年一季度,销售毛利率已达52.99%。而上市公司2008年销售毛利率平均在20%左右。


  因为销售毛利率只是利润的一种静态体现,所以也就有了华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的房地产行业建设开发周期长,毛利率应该除以开发时间的说法,但是按照同一地产项目售价总是越来越贵的整体趋势,同一项目的销售毛利率随时间推移将递增,况且如果要是平均的话,也应该是将几年的销售毛利率进行动态平均,而不是同样静态地以一个项目的销售毛利率除以项目开发时间。


  此外,还有开发商抱怨土地成本提高影响利润,但现在距离“地王频现”的2007年已有两年,按理说这些在财务报表中都应有所体现,但从三位地产大腕的公司中几乎未看到这种影响。


  楼市走向服从经济大势


  任何行业都有周期,房地产亦不例外,房价只涨不跌的神话在几次调整中早已被戳破。但我国真正大规模兴建商品住房,距今不过十几年,特别是在1998年至2007年,还经历长达10年的一波牛市,这也是房地产行业经历调整一年有余,仍“迷雾重重”的重要心理因素。


  而在香港,自1946年以来,房地产行业已经经历了6个周期,特别是1997年的金融危机后,房地产市场就此进入严冬,至今还未完全恢复到当年的水平。


  日本房地产行业在1990年达到顶峰后,由于经济泡沫破灭,导致房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势,房地产经济也进入持续下降阶段。


  从香港和日本的例子中我们可以看出,房地产行业是与宏观经济联系极为紧密的行业,在房地产市场处于繁荣期时,国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期。


  如今,国际金融危机仍未见底,我国经济虽出现企稳回暖迹象,但经济回升的基础还不稳固,不确定因素依然存在。在这种情况下,期盼房地产市场短期内出现新一波的牛市,是不现实的。


  需要指出的是,从国内外经验来看,经济繁荣,是楼市繁荣的必要、非充分条件。楼市要繁荣,经济繁荣是前提;反之,经济复苏了,楼市未必马上复苏。本篇文章、数据等内容,网站仅以传播资讯为目的,仅供浏览。编辑(吴丽珍)

本文开发商利润居高不下楼市走向服从经济大势由茂名房产网的小美美整编收集于网络,开发商利润居高不下楼市走向服从经济大势的观点不代表本站观点,凡注明“来源:茂名房产网”的所有文字图片等资料,版权均属茂名房产网所有,转载请注明出处,http://www.sougongsi.com/fangchanzixun/40002.html


茂名房产网茂名房产网
茂名房产网为你提供买房的注意事项大全、购房政策、买房资讯以及房产资讯,让你放心做房产投资以及解决安家落户、孩子上学等问题,买房先上茂名房产网