购房如何理解政策

2019-10-15 22:43:56 房产资讯

茂名房产网导读:购房如何理解政策 摆在购房人面前的既有宏观方面的国家政策,也有微观层面由地方政府出台的政策;既有金融税收等与购房支出相接相关的货币量化政策,也有户籍、根据购房目的进行优惠或减免的定...

  摆在购房人面前的既有宏观方面的国家政策,也有微观层面由地方政府出台的政策;既有金融税收等与购房支出相接相关的货币量化政策,也有户籍、根据购房目的进行优惠或减免的定性政策。
  所以,购房人利用政策购房必须从多方面进行判断。

  总体而言应从两方面来把握,其一,未来整体政策走势是帮助解决购房人居住问题还是对住房消费采取管制政策;其二

就是具体详尽分析政策对购房的具体影响。

  关于大方面,毫无疑问,今后几年都会是刺激消费的政策为主导,围绕这个主旨,进行产权、制度、市场管理、市场体系等方面的补充,以形成较终的多层次消费体系。

  而关于大方面,也就是详尽分析政策对购房的具体影响,笔者归纳如下:

  1、关于利率:

  笔者多次撰文指出,购

房可以不考虑利率。因为利率是与一国经济相关的货币政策的较主要方面也是较关键杠杆,为了刺激投资而降息,为了紧缩通胀而加息,也许一套按揭房子,有几年享受低利优惠,若干年后又享受着加息的追加支出。你若因为降息而购房,能为你减少什么支出呢?头付还是月供?单价还是总价?都不会,总终值是相等的。

  相反,开发商会更关心利率政策,因为利率作为资本成本,往往与投融资密切相关。

  2、关于购购环节的税费

  购购环节涉及到购卖时的契税与印花税,按揭费用,交付费用。

  其中稳定部分我们是无能为力的,可视为沉落成本,如房屋维修基金,占

房价百分之二左右,各地规定有所不同,这部分是一笔固定支出。目前实施减免的主要是契税,根据所购房子的总价、面积约定,与当地政府的即时政策相关。

  交付费用则有一定弹性,象气电水等,这些原有垄断因素正在消除,市场竞争会降低这部分费用,没必要跟着开发商的

承诺走,如果物业公司强制规定一并缴纳实际有权变更。签约前可加以约定。

  3、关于交易环节的税费

  如果购二手房,则会涉及到营业税与个人所得税过户手续费用。当然个人所得税应该由卖方承担,但由于二手房交易更多采取了谈价形式,也许为了某种目的,所有相关费用可能会让购房承担。

  4、收益课税政策

  影响购房的收益课税政策当然较主要的是个人所税税法,但它是法律层次所以一经制订不会频繁更改。但在目前的居民收入分配不断产生新变化的阶段,个人所得税面临着比较频繁的改动,主要围绕起征点、减免情形进行。

  5、特殊的优势政策

  主要包括特殊享受的贷款政策以及福利性消费政策。

  前者比较恒定,象公积金消费锁定的一群人。那么这群人购房就必须认识公积金管理体制,包括公积金计提、管理、账户余额、使用。主要是地方政府决定这项政策执行办法。

  还有一个就是特殊的福利性消费,比如针对困难企业,拥有大量土地而该土地处于城市居住区规划范围,可能政府为了照顾居住问题解决而批准单位集资性建房。还比如,现在有些政府为了刺激本地消费,可能允许或鼓励单位购购商品房,用作职工福利,看起来是现金充裕单位才能享受,实际上一旦政府实施这项刺激政策,将在更大范围得到实施。

  6、按揭政策

  按揭政策影响购房,月供主要由利率决定,利率变动与经济相关,所以可以忽略不计。

  影响购房决定的主要是条件审核、开发商信用、政策规定范围的头付、年限这四个方面。其中条件审核与开发商信用进行必要捆绑是潜规则。头付的松动往往定性描述,购房时可作为洽谈方面之一,尽量通过开发商,将按揭条件纳入购卖约定。

  7、购房条件之确认政策

  我们经常会从口头传递方面获得一些与购房附加的条件,如办理,如承诺进名校等等。必须知道,这些与购房挂钩的政策

都不是厘定政策,即不是国家或当地政府的法律法规内政策,只是行政或开发商的一种促销类承诺,带有很强烈的地方印记,随时可能动用,也可能随时被取消。

  8、开发商税费政策

  为什么打仗有个知己知彼的说法,因此我们购房也应该对开发商承担的税费有所理解。影响开发商通过成本进行转嫁的税费主要是营业税与所得税以及其缴交方式,另外一个是土地支出。

  目前土地支出达到或超过开发单位成本的三成甚至更多,有的地方超过五成,因此,购房可以关心一下当地土地成本,由此大约可以决断价格中的泡沫成分,价格是否比较实在等等。另外就是开发商承担的营业税与所得税预缴比例,如果本地预缴比较灵活,则开发商价格方面的松动会更有余地。

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