六大抄底房源排行点评

2019-10-15 22:42:49 房产资讯

茂名房产网导读:六大抄底房源排行点评 抄底的大环境已经到来,局部时间稍后。本篇给出的建议是适合抄底的六大类品种,各有所长各有所短,依次道来。 1、小小户型:指一居格局下面积越小的套型。 (1)如果属于城市,...

  抄底的大环境已经到来,局部时间稍后。本篇给出的建议是适合抄底的六大类品种,各有所长各有所短,依次道来。
  1、小小户型:指一居格局下面积越小的套型。

  (1)如果属于城市,则小小户型必须位于城区或某些区域的优质地段。这类小户型的租金回报率高,出租率旺盛,补充装修成本低,而且购家头付及有关费用符合租户需要,并且对于一些初始创业者也可以做为SOHO之用,伺楼市复苏后转手交易也比较容易。

  (2)如果属于一般省会城市及发达经济区域的主要城市,则小小户型较理想的地域是两块,一块是商业旺地的小小户型,另一块是城市新区商业地段的小小户型,主要考虑就是这些项目的开发实际是跟着城市的交通规划与市政建设走的,配套与交通不存在问题,未来几年将是异地置业者需求的优质户型,现在抄底持有,既能捕捉升值也能赚得价差。

  (3)一般地级市及市面所讲的三线四线城市,除非有品牌管理的产权式公寓,否则慎入。

  总体评价:

  小小户型伴随未来一段时间可能成为稀缺品种,并且一旦政策放宽,未来的户型设计思路着眼于舒适完整前提下的面积节省,一般不可能再建设非主流非正规的小小户型。

  但由于市场现在发生消费的,要么是主流户型,属于自住

持有或改善型置业,着眼的比较长远一些,而剩余潜在消费较多为价格型客户,对购房人而言,省面积比省钱比开发商降价来得更为节省,所以市面上的小户型,面积越小购的人会越多,因此降价余地不足,这是其先进缺点。

  2、低成本装修的宜办公型公寓:本来这是市场中的淘汰产品,因为市场紧缩,导致开发商降低成本开支,对原来规划建设的适中户型进行改造,修建成为现在的模样,并且开发商知道市场预期看跌不看涨,因此采取的是低成本装修。

  这类产品的投资价值主要凸现在宜居宜办公功能多用以及低成本装修,出租的回报比较有弹性,并且补充些许家具以后适合创业一族与外来人口短租,

流动性比较强,也能够在某些条件下整租,比如被收购方看中整租或购购用做商务酒店。

  总体评价:

  由于这种产品也不适合久居,所以是否具备办公环境,商业配套是否充足,人气是否足够旺是主要标准,一定要看清楚。另外,由于这类产品属于后期开发商改造房型,所以边角户型除非价格非常到位,不要轻易吃进。也就是先

看地段,次看户型所在的区位,包括楼层,格局,朝阳通风,安全程度等。

  3、炒房族抛售的次新房:也就是未入住已交付的,投资人因为还贷压力或其他原因抛售的。

  并不是所有的二手房都值得抄底投资。

  我们可以按照2006年下半年为界,此前的次新房只能按照二手房价格参考,适合自住型消费。这里特别指的是管制政策出台以后的次新房。这些次新房具备什么特点呢,由于政策规定必须有七成的房型面

积控制在九十平以内,所以超过九十平的户型往往是为开发商寄予厚望的赚钱房型,本篇建议抄底的就是这些为开发商赚钱的舒适房型。

  另外注意了,必须是投资客出货,投资客出货也可能采取别的理由,比如出国,比如移民其他城市等原因,简单的判断就是拿这些产品的成交单价与周边同类地段同类项目的现售房价对比,差不多或低于同类项目现售均价可以吃进。

  总体评价:

  是否有好的收成,决定于你的杀价能力,另外该类房型可能入住率有限,对于以租养贷的投资型抄底,应该有充分的心理准备与相关的现金准备。如果解决好价格问题,这类品种的未来非常看好。

  4、综合用地上建设的公寓:必须注意,该项目并非纯粹的居住用地的上盖建筑,便由于我国房地产利益关系链非常丰富,在一些城市的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区或老的城区,存在综合用地并且这些用地上盖存在商业物业与公寓及写字楼物业,其中公寓是可以出售的。

  该项目为什么适合抄底,那是因为公寓是搭头,也就是在开发商看来,商业物业与写字楼物业才是其赚钱主力物业,公寓是增加容积率稀释成本用的,规划上可能有所突破。因此这类物业的起售价不高,在目前的环境下,商业物业好于住宅销售,写字楼因为象这类综

合用地上盖建筑,办公环境比较优越,出租率往往比较高,而开发商也可能自持这些物业用于抵押与经营。因此这类公寓对开发商而言尽早变为现金是理想之策。

  总体点评:

  特别要注意开发商是谁,合法性如何,证件是否齐备,用地的历史渊源如何,有些可能使用权受到限制或业已经历一段年限,再就是合同条款,必须用格式合同来签订才能证明合法性,另外特别注意开发商的带租约销售,只要附加的销售因素看似有利可图,一定得留个心眼儿。

  5、多层次新房:为什么不是新房,因为这类新房如果在城区是不愁卖的,如果不是,则必须进一步降价出售,因为这类产品本身应该卖得好,到现在如果还存在销售问题,只有一个原因,那就是离人们视线太远,地价非常便宜。相反,次新房,往往建设于房价高峰期,购入价比较高,而现在因为城市交通发生质变,这类产品的投资客面临较大的还贷压力。

  多层次新房具备这么些特点,一般地段不存在落伍,规划容积水平以两点为宜,宜居性特别好,另外它是整个城市的稀缺品种。而由于购家如果出货,完全是因为还贷压力,因此可以借机抄底吃进。

  总体点评:

  地段不好把握,一旦地段选择失误可能导致降低甚至没了。本人的建议是,看现售房价,如果现房价格与拟购入多层次新房存在明显的价格差异,则大胆吃进,如果只有小幅价差并且周边高层建筑的保留户型与本类产品雷同,则应该慎重。因此谈判也是一个重要因素。

  可能让你产生决策失误的另一个因素就是城市副的此类产品,建议不碰为好,因为这类位于城市副的产品,往外走可获得价格更适中的房子,往里走可以得公寓的高值回报。属于夹心层。

  6、城中村的集体用地小产权房:当然这在目前并不是合法的物业或者说是不可合法交易的物业,但这类物业的出租回报非常高,购

入价相对于市场而言非常低。

  城中村的识别,不是什么面临改造的城中乡村都算城中村,这里指的是老城的城中村。

  老城的城中村,集体用地基础上建设的村属物业,虽然没有独立的合法产权,但合约的保障程度非常高,而且行政村的建制受法律保护,与村集体行政机构签订的购卖合同受民法保护。

  注意购入价不要太过接近保障性住房,另外注意这类产品不用格式合同,直接与村行政机构签订的公证合同即可,注意购这类产品的主要目的是吃回报,如果你指望交易赚差价,就不用设想了,并且这类产品的按揭手续并不合法,但有些项目是可以办理按揭的,实际就是村集体用地抵押于银行产生的民间融资。

  总体点评:

  该类抄底产品实际有些投机性质,一旦小产权房合法化,这类品种头当其冲,另外位置地段与配套都没得话说,适合持有,伺机上市的那种。

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