置业提醒:消费者购购别墅需注意六大问题

2019-10-15 22:41:10 房产资讯

茂名房产网导读:置业提醒:消费者购购别墅需注意六大问题 购别墅除了要 注意购购普通住房的一般问题外,还要注意以下六大问题。 一、 “小产权”。 小产权相对大产权而言。大产权房屋产证由政府房地产管理部门发放,小产权房屋产证由乡...

购别墅除了要

注意购购普通住房的一般问题外,还要注意以下六大问题。

  一、 “小产权”。

  小产权相对大产权而言。大产权房屋产证由政府房地产管理部门发放,小产权房屋产证由乡镇政府发放。大产权房能正常上市交易,价格较贵,小产权房不能正常上市交易,价格较便宜。原因是小产权房是农村集体所有土地,根据《土地法》规定,是不能出让、转让的,非集体经济组织成员购购此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。如投资的话,也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。


  二、 “花园”。

  别墅一般都带花园,如果是独幢别墅,花园的面积还会较大,因而 “花园”也是别墅销售时的一大亮点。但细分析的话,产权人实际上不能享有花园的所有权,因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分,这部分面积是不会体现在产证里的。另外,根据 《物权法》规定,这部分权利应当属于全体业主所有,除非花园面积体现在产证里,否则并不能成为实实在在的权利。

  三、 “露台”。

  露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护、无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此,如说 “露台”,并不能算是,因为露台本来就没有算面积。

  四、 “ (半)地下室”。

  地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净

高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外
地平面高度、超过该房间净高的三分之一,但不超过一半的地下
室。如果地下室的
净高超过2.2米,那么应当算在建筑面积里,如果没有超过,则不算建筑面积。

  五、税收。

  购卖别墅所缴纳的税收比普通商品房多。因此,要学会测算交易成本。

  1、独栋别墅:土地增值税:

  (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税: (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-购卖成本-装修成本-贷款利率×20%。

  2、联排、叠加、双拼别墅:土地增值税: (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税:(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税) ×(30%-60%)-购卖成本-装修成本-贷款利率×20

%或可以选择征收全额的1%或2%。

  满3年不满5年的,土地增值税减半;满5年的不征收土地增值税;先进住房且满5年的,双免,只缴纳本次转让的营业税。

  六、贷款。

  别墅的贷款成数比住宅要低,银行一般较高成数控制在五成;则不能申请公积金贷款,只能申请商业贷款。(作者张黔林 为上海大邦律师事务所律师)

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