资深房地产投资者提醒您购房关键在于位置

2019-10-15 22:32:54 房产资讯

茂名房产网导读:资深房地产投资者提醒您购房关键在于位置 “位置,位置,还是位置!”这是开发商信守的开发原则。“但是开发商为什么那么看重位置呢?原因很简单,因为好位置的房子比较好卖。”刘先生告诉本报记者。 尽管是个人投资者...

“位置,位置,还是位置!”这是开发商信守的开发原则。“但是开发商为什么那么看重位置呢?原因很简单,因为好位置的房子比较好卖。”刘先生告诉本报记者。

尽管是个人投资者,刘先生也一向信奉位置理论,用他的话说,好位置给他带来了好运气。

刘先生投资的套房产位于东南三环的富力城,2003年开盘时富力城的售价仅6700元/平方米,当时他选择了一套100平方米的两居室。考虑到当时也没有其他的投资渠道,为了避免很大的月供压力,刘先生将所有积蓄全部投入,付掉了50%的房款,即30余万元。此后,他每个月还款2100元左右,随着利息的升高,后来的月供有了小幅度的升高。

在购购富力城物业时,刘先生对于房地产投资尚没有很强的概念,对房屋的租金回报和溢价空间期望值不高。但是后来,随着国贸区域在北京市经济地位的更加突出,作为国贸区域的主要住宅配套,东南三环的物业升值速度非常快。到了去年,刘先生所购住房的租金已经达到了5000元,远远超过其每个月的还款,其租金回报率接近10%。

比租金回报

率更高的是物业升值比例,到了去年年中,刘先生走访了富力城周边的二手房中介门店,发现他所购房产的售价接近1.8万元
/平方米。

此时,刘先生开始考虑将富力城项目转手,刚开始他的考虑是富力城房产的升值肯定到一定的位置,未来是否有更高的升值空间是一个问题,而当时股票市场表现不错,股票投资流动性也比较强,所以当时刘先生考虑将房屋转手后,转而投资股票市场。

到了年底,刘先生终于将富力城房产出手,售价为2万元/平方米,此时刘先生实际到手的现金接近200万元。

不巧的是今年股票市场开始表现不

佳,刘先生握着手中的资金也不敢贸然入市。有了次的经验,刘先生又开始考虑将资金投入房地产市场。

但是在他反复考察下,发现北京房地产价格已经被普遍拉升,

同时由于各项政策调控,未来是否有溢价空间也说不准。刘先生开始着重考虑租金回报率比较高的项目,例如位置不错的酒店式公寓。

真正让刘先生下决心购购西绒线胡同26号的因素,倒也与投资关系不大。原来刘先生有一个小孩,今年4岁多,马上要面临上小学的问题。和很多北京人一样,刘先生希望将新的置业地点安排在好学校

的附近,这样可以将孩子的户口迁过去就近读书。而在西绒线胡同26号周边,坐落着北京实验二小、北京八
中、北京三十五中等中小学。

当然,西绒线胡同26号的价格不低,达到了4万元/平方米左右,但是其位于二环以内,是距离天安门广场较近的酒店式公寓,价格也不算离谱。较重要的是,刘先生发现西绒线26号有不少小户型,适合投资。较终刘先生看中一套70平方米的酒店式公寓,总价280万元左右。

由于目前已经开始严格执行二套房政策,类似于刘先生这样的房地产投资客当然是政策调控的对象。考虑到头付比例的增加以及贷款利率的大幅度上调,为了减轻生活压力,刘先生数了数自己的家当,加上富力城售出后所得200万元,一次性付款还是可以承受的。“反正目前也没什么好项目,不如把钱付清了轻松一点。”刘先生笑着表示。

不过参考西绒线26号周边同类项目的租金水平,刘先生的此番投资租金回报率也应该比较乐观。其中威斯汀酒店公寓的租金为330元/平方米/月,华威酒店公寓的租金为179元/平方米/月,丽思卡尔顿酒店公寓的租金为220元/平方米/月。

  即便以比较低的170元/平方米/月的价格进行计算,刘先生所购房产每个月的租金为17000元。除去7.8元/平方米/月的物业费,刘先生所购房产的年租金回报率大约为7.05%,未来14年能收回所有成本。

“那时候,小孩也该读完中学,考上大学了。”刘先生笑言。

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