投资小锦囊:三大公式帮助投资者估算房产价值

2019-10-15 22:32:49 房产资讯

茂名房产网导读:投资小锦囊:三大公式帮助投资者估算房产价值 考察一处房产是否值得投资,较重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助投资者估算房产价值。 一、租金乘数小于12 租金乘数...

考察一处房产是否值得投资,较重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助投资者估算房产价值。

  一、租金乘数小于12

  租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额 /每年潜在租金收入),合理乘数应小于12。

  投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

  二、8年~10年收回投资

  投资

回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(头期房款+期房时间内的按揭款)/
(月租金-按揭月供款)×12。一般来说,回收年
数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。

  三、15年收益高于购入价

  如果该物业的年收益×1

5年=房产购购价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购购价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购购价,该物业价值已高估。

  以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

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