王苹:房贷新政“补丁”能否发挥威力?

2019-10-15 22:23:17 房产资讯

茂名房产网导读:王苹:房贷新政“补丁”能否发挥威力? 为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》),人民银行、银监会于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议,并在当天下午公布...

为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》),人民银行、银监会于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议,并在当天下午公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》),进一步明确了“严格住房消费贷款管理”的规定。

与央行9月27日下发的《通知》相比,《补充通知》对此前争议的关于套房的界定问题进行了明确,那么,这份迟来的“补丁”能否使房贷新政发挥应有的效果呢?

央行9月27日下发的《通知》规定:“对已利用贷款购购住房、又申请购购套(含)以上住房的,贷款头付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款头付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”

但是,关于套房的界定,央行没有制定统一标准,而是要求“各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则”,由此,各家银行根据自己的理解,对于套房的界定给出了四种版本:一,以个人为单位,还清以前贷款的,享受“套房”待遇。二,以个人为单位,有房贷经历的,不管贷款是否还清,以后购房都不享受“套房”待遇。三,以家庭为单

位,还清以前贷款的,享受“套房”待遇。四,以家庭为单位,有房贷经历的,以后购房都不享受“套房”待遇。

这四种版本对于套房的制约效果,可用“差之毫厘,谬之千里”来形容。比如,个版本对于炒房这种投机行为几乎没有任何约束力。原因有二:,炒房者可以在还清贷款后,继续享受“套房”待遇炒房,形成以个人为主体的循环炒房链条

。,炒房者可以用家庭其他成员的名义购房,并且享受“套房”才能享受的优惠待遇,从而形成以家庭众多成员为主体的循环炒房链条。


很显然,在商业银行选择种版本的情况下,央行发布的房贷新政对于炒房的制约力量将全部被架空。而商业银行的逐利本能,使它更愿意为自己留下宽松的回旋余地,尽可能大地规避政策对其商业逐利行为的制约,由是,造成个版本被更多商业银行所采纳的局面。

央行显然认识到了《通知》的缺陷,因此,在12月11日正式发布政策“补丁”,明确“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”,而且对“已利用银行贷款购购头套自住房的家庭”作出了极为严格的界定。

央行的这一“补丁”严谨到了几乎无懈可击的地步,它堵住了此前《通知》中留下的诸多漏洞,限度地压缩了商业银行的政策回旋空间,使得房贷新政变得不仅具体和刚性,在可操作性上也大大提高。这将彻底结束各银行间在套房界定方面的乱局。但是,房贷新政“补丁”能否发挥威力还

需要重视两个方面的问题:

头先,对信息真实性的确认。央行在《通知》中要求商业银行在接受个人住房贷款申请后,及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询,贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库,以此确保对“套以上住房”的认定准确无误。但是,在房贷被各家银行普遍视为优质贷款项目的情况下

,倘若借款人在贷款合同中不如实填写相关信息,商业银行会否愿意承担核实相关信息真实性的成本?另外,央行个人信用信息基础数据库是否全面?

其次,外资银行。央行的《补充通知》主要针对的是国有商业银行,而外资银行在房贷中的作用是不容忽视的。目前,确认套房贷主要通过央行个人征信系统查询,但目前鲜有外资银行加入央行征信系统

,即使金融业发达的上海市,至今也尚未有一家外资银行加入央行征信系统,如果购房者套房贷来自其他外资银行,经办的外资银行就无法查询相关贷款记录。那么,外资银行该如何执行房贷新政呢?

这两个问题如何解决,或将对房贷新政的较终效果产生重要影响。(作者系新浪华东地产专题策划、财经专栏作家 王苹)

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