暴利超过了商品房小产权房背后的黑金交易

2019-10-15 22:23:12 房产资讯

茂名房产网导读:暴利超过了商品房小产权房背后的黑金交易 伴随我国住房产业化出现的小产权房,不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷 纷出台了对小产权房清理办法,但实际清理中...

伴随我国住房产业化出现的小产权房,不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷

纷出台了对小产权房清理办法,但实际清理中遭遇重重阻力,小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理,小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢?记者对此在南京展开了调查。

暗箱操作,小产权房暴利超过了商品

南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区,有数十万平方米的规模,自2000年至今已经开发了五期,居住着数千户居民。

“这里就是一个农民新村,70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民,我们都是农民,”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者,“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套,每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元,购套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少,农民购不到。这里的房子虽然没有产权,但商品房的价格要贵一倍,农民拆迁户也只能购小产权房。我们都是自住,也不需要产权证。”

记者看到,铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅,早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别,但近两年新建的小区有了高端化趋势。

“凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者,这里的别墅是后来盖的,没有产权证,共有六七十套,2004年的价格是单体别墅六七十万元/套,联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民购不起的,几乎都被城里人购了。

春江路上还有一家“盛世房产”中介公司,专门经营“凤翔花园”的小产权房,有住宅也有别墅。这家公司的经理说:“小产权房成了紧俏货,因为经适房5年内不准交易,而小产权房价格低,签订协议就成交,也不需要去房管局办手续。”

南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者:“小产权房的出现已有10多年历史,有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、村和农民公寓时,把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现,除了建设费用外,小产权房没有其他任何成本,利润丰厚,一些村镇,街道开始成片开发,在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在,小产权房也由较初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求,逐步异化为中高端房甚至别墅,成为少数人用来攫取暴利的工具。”


江苏省国土厅副厅长吴震强表示,开发小产权房属于非法行为,集体土地出让的价格根本没有标准,都是村镇干部与开发商私下达成的交易,土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。

他给记者举了个例子,长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算,土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米,如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止),整个项目利润

达到几千万元,而这些都是纯利,因为开发商与购房者没有签订正式的购卖合同,所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费,从这个角度说,小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕,这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的,但分给农民的肯定很少。

两头受阻,小产权房清理政策悬空

记者从南京市国土局获悉,面对小产权房蔓延的势头,南京市2003年就发文要求清理小产权房,2006年专门成立了清理集体土地建房小组,目前,全市范围内已经停止开发小产权房的行为。南京市规定,凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权项目,经补办手续后可以领取两证。

小产权房项目补办手续的进展如何?记者到小产权项目和政府部门分别进行采访。南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者,小产权房的清理两头受阻,既得不到市里的明确支持,小产权房的住户也不愿意补办手续。区内一个符合两个规划的小产权项目已经按照600元/平方米的标准,准备好了补办手续的费用,但市里的态度不明朗,区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。

凤翔花园的部分业主反映,街道办事处曾动员过住户办理产权证,但每平方米要交纳五六百元,这里的住户没有一户愿出钱。他们表示,反正房子是自己住,又不上市交易,不需要办证。此事后来不了了之。

记者为此又采访了南京市国土局政策法规处,该处负责人表示,与小产权房相关的建设、规划、国土、房管等部门正在积极协调推进清理工作,但这毕竟是一个积累了10多年的矛盾,很难一下子解决。

南京市建设系统一名官员说,小产权房的清理实际上陷入了僵局,主要难在两点,一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除,但是现在几乎都住满了人,强行拆除影响稳定;二是符合规划的项目,应该交纳一定的费用,这个钱收不上来。小产权房牵涉众多弱势群体的利益,政府不能轻易处理。

江苏省国土厅副厅长吴震强则表示,集体土地进入市场只有一条路——国家征收。要解决现有的“小产权房”,靠每年的土地利用指标逐步消化,是个漫长的过程,因为“农转用”土地指标每年都在减少,南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法,所以得不到国

家法律的保护。

记者采访了解到,目前南京市尚没有一个小产权房项目补办产权证与土地证。

立法滞后,法律盲点成为国资“漏斗”

记者采访中了解到,目前关于小产权房有两种观点形成对峙。

南京市铁心桥街道一位负责人说,小产权房较初确实有合理的一面。前几年搞大规模的城市建设,村组街道要自筹拆

迁安置费,根本没有财力,开发小产权房也是迫不得已。而且小产权房获得的利益也用到了公益事业上。

长三角一名城建官员告诉记者,小产权房起到了城乡之间利益再分配的作用,更是市场合理需求得不到满足后出现的“替代性经济适用房”。据政策研究室的一项调查显示,我国城市化进入高速发展期的几年时间里,城市通过拍卖转变用途的农村土地获取的资金高达2000多亿元,这些钱转移回农村的数量很少。

江苏省社科院院长宋林飞认为,小产权房价格便宜,不仅能满足低收入者需求,同时对限制城市房价上涨也起到了不可低估的作用。

“小产权房较初虽然有合理性,但大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益,同时还可能威胁到耕地保护红线。目前,对农村建设用地、宅基地使用有《土地管理法》规范,但严重滞后于城市化发展的需要,这是造成农村集体土地资源严重流失的一个重要原因,也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”南京市栖霞区国土局一名负责人说。

南京大学教授葛扬认为,小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩,但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清,小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于,对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。

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