莫被“房价拐点说”蒙了眼

2019-10-15 22:17:36 房产资讯

茂名房产网导读:莫被“房价拐点说”蒙了眼 “拐点”是近两年楼市的当红词汇,热衷于预测拐点的业内人士不在少数,诸多年份都曾被拿来说事儿。 那么,楼市是否存在拐点?在市场经济条件下,任何国家的宏观经济都具有周期...

  “拐点”是近两年楼市的当红词汇,热衷于预测拐点的业内人士不在少数,诸多年份都曾被拿来说事儿。

  那么,楼市是否存在拐点?在市场经济条件下,任何国家的宏观经济都具有周期性特征,只是其周期

有长短之分,其波幅有大小之别。

  我国实行市场经济

的时间并不长,而且是具有中国特色的市场经济,但宏观经济也经历了3个发展周期。个周期(1979~1990年)的高峰出现在1984年(GDP增长率15.2%),低谷出现在1990年(GDP增长率3.8%);个周期(1991~2001年)的高峰出现在1992年(GDP增长率为14.2%),低谷出现在1999年(GDP增长率7.1%);第三个周期从2002年开始,目前GDP增长率维持在10%以上的高位。

  房地产经济属于宏观经济的重要组成部分,尤其在固定资产投资中所占比重很大,同样也具有明显的周期性特征。经研究发现,改革开放以来我国房地产业亦经历了3个发展周期,分别是1979~1990年、1991~1998年、1999年至今。与宏观经济的3个周期比较可知,二者基本上保持同步,10年左右为一个周期。

  与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比,我国房地产发展周期更加复杂:一是国家的行政干预力度较大且相当频繁;二是我国房地产业尚处于初级阶段,产业发展的周期性规律尚未完全显现,远没到盖棺定论的时候。值得关注的是,无论是发达国家,还是我国,在宏观经济发展的周期性变化中,经济波动的幅度有变小的趋势,“软着陆”越来越成为可能。房地产业的周期性波动也正随之减小,拐点亦越来越不明显

  我国房地产业的上个波峰拐点,出现在1994年,彼时房地产投资与房价增幅远比现在疯狂。1993年开始的宏观调控1994年就取得明显效果,可谓立竿见影。而本轮自2003年以来的宏观调控,却历时4年而难尽人意,遑论拐点。到底是什么原因致使反差如此之大?原因很多,重要的我觉得有两方面。

  较重要一个因素是,住宅需求发生了巨变。上一次楼市热,住宅商品化消费尚未启动,投机性需求占据主流,政策一旦转向紧缩,投机资金立即作鸟兽散。1998年住房体制改革以来,住宅商品化、市场化快速推进,自住需求亦如“猛虎出笼”,而且这种需求具有相当强的持续性,呈现由沿海向内地、由大城市向中小城市蔓延之势。

  另一个因素是,住宅开发和供应形态发生转变。上世纪90年代初期,不仅购房人投机心态严重,开发商的“狼性”也更强,而且投资集中于海口、北海少数几个城市,风险度很高。而目前地产商的企业理念和开发模式趋于健康、理性,宏观调控不仅不会让地产商全部倒下,反而会让更优质的企业做大做强,当然这些地产巨头应对调控政策的能力同步增强。从住宅供应上讲,由于持续紧缩“地根”和“银根”,导致近两年有效供应减少,必然导致房价加快上扬。

  关于楼市拐点,笔者有两个观点。个观点是,全国性拐点很难出现,至少在2010年之前没有可能性。原因有四:一是全国住宅需求总体旺盛,楼市热点此起彼伏,东、中、西部和大、中、小城市市场发展具有不均衡性和梯度性;二是我国处于快速城市化阶段,保守估计每年有1500万人口成为市民,新增住宅需求上亿平方米,将保持20年左右稳定增长态势;三是我国人均GDP已超过2000美元,消费结构将快速向发

展型、享受型升级,改善性住宅需求潜力巨大;四是宏观调控仍将持续,投资和投
机需求不可能高速、持续增长,而且日益健全的住房保障制度将成为楼市的内置“稳定器”。

  个观点是,部分城市会出现“阶段性拐点”。这些城市特指房地产热点城市,尤其是过去几年房价增幅过高的城市。这些城市具有某些相似点,如外向型经济、外来人口比重较大、物业长期升值预期

较高,因此在大量投资和投机需求的推动下,会产生价格泡沫,一旦这些“非自住需求”资金短期内撤出或没有足够的后续资金接盘,则房价必跌。比如2005年上海很多住宅项目就曾出现10%~20%的价格下调,再如近期深圳亦出现拐点迹象。需要强调的是,在全国楼市整体态势未衰的情况下,个别城市的下调并不会持续太久,因此笔者称之“阶段性拐点”。

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