媒体评论:物业收费难卡住了物业管理的“脖子

2019-10-15 22:12:03 房产资讯

茂名房产网导读:媒体评论:物业收费难卡住了物业管理的“脖子 随着中国住房制度的全面改革,伴随着商品房快速发展的是物业公司的快速膨胀。从1998年的10多家到现在的500多家,物业公司在郑州已呈遍地开花之势。但就像真理并不总是掌握在多数...

随着中国住房制度的全面改革,伴随着商品房快速发展的是物业公司的快速膨胀。从1998年的10多家到现在的500多家,物业公司在郑州已呈遍地开花之势。但就像真理并不总是掌握在多数人手中一样,普遍性的事物并不一定就是一个成熟的事物。在物业公司已遍布郑州各小区时,各种各样的物业纠纷也随之而来,而问题归根结底还是出在“钱”上。

◆◆落差 从单位分房到商品房

对于中国的老百姓来说,住房大多经历了从单位分房到自己购购商品房的发展历程。当大家住在单位分配的房子里的时候,我们很少见到这样的纠纷。但没纠纷并不代表以前的服务要比现在物业公司提供的好,大家之所以普遍采取息事宁人的态度,较根本的原因是单位住房几乎不用交什么物业管理费。没交钱,自然没那么多的要求,于是能自己消化的也就自己消化了。

但等进入到商品房时代之后,每3个月一交的物业管理费成了许多家庭一项固定的支出。支出多了,要求自然也就高了。“我们每月交物业费,就该享受好的物业服务。”住在鑫苑名家的陈小姐告诉记者。“如果物业服务不到位,那我就不再交物业费了。”住在中方园小区的余先生这样对记者说。

不交物业费成了许多业主在对物业公司服务不满意后较常用的方式。据搜房网之前做过的一项统计显示,有35%的业主从没交过物业费。而记者在采访中了解到,服务不到位这个理由也让物业公司很苦恼。在《东方今报》不久前作的一项关于

物业服务的问卷调查中,物业公司对业主把丢了一只猫、别的业主高空抛物等这样的事情也归结为物业管理不到位很是烦恼。

郑州国基律师事务所律师黄允认为,随着业主法律意识的不断提高,业主对自身权益的保护意识也越

来越强烈。但在保护自身权益的同时,业主也应该保持一种平和的心态,而不应该把所有的问题都推给物业公司。

◆◆物业 服务和收费成正比

目前,郑州非普通住宅的物业管理费按等级分为四级,在物业等级的划分中,虽然也有一定的硬性要求,但这个标准并没有细化到卫生应该打扫到什么程度、维修什么时候到位等这样的细节,因此这就为众多的物业纠纷埋下了伏笔。

除了一些恶意欠费的业主,很多业主不交费,主要是觉得物业提供的服务和收费不相符。家住郑州北区的赵小姐对记者说:“我们小区的物业服务是按一级物业来收取的,但是和我朋友家的小区相比,我觉得我们小区的物业无论是在卫生、保卫还是社区文化上,根本达不到一级。”

而如何让业主满意对物业公司来说也很烦恼,众口难调是很多物业公司都遇到过的难题。例如有的业主喜欢物业公司搞各种社区文化,但有的业主就觉得放电影、扭秧歌这样的活动太吵;还有的业主喜欢养狗,而有的业主就不喜欢养宠物。物业收费标准的笼统也让物业公司很烦恼,在目前的物业收费标准中,对别墅类产品是实行放开管理。目前郑州市场上别墅类产品一般便宜的在一元多,高的可以收到三四元。但具体如何定价,很容易成为业主和物业公司争执的焦点。

对于业主来说,自然希望越便宜越好,但对于物业公司来说,服务的水准必定和收费的高低成正比。曾经有一家物业公司遇到过这种情况,联排别墅的业主要求物业按多层的标准来收费,理由是别墅并没有带电梯。但众所周知,别墅类产品,由于绿化面积高、容积率低,物业运营成本要比多层类产品高得多。

因此,如果拿多层的收费标准来衡量别墅类产品,恐怕没有一家物业公司能顾住本。

而目前的物业收费标准偏低,也是物业公司抱怨较多的。2004年新的物业管理办法出台之前,

很多物业公司希望新的办法能够提高物业收费标准,但出台的办法让物业公司很失望。一家不愿意透露姓名的物业公司老总告诉记者:“目前郑州多层楼
房的一级物业收费标准是0.38元/平方米每月,但石家庄的一级多层物业费是0.54元/平方米每月,广州已经收到了1元多。这些年郑州物业公司的税费在涨,保安、保洁的月基本工资也已经涨到了700多元,但是物业收费却一分也没有涨。由于资金紧张,因此很多物业公司都没钱给保安、保洁人员办理保险,而这也成了物业公司留不住人、招人难的重要原因。”“目前郑州80%的物业公司都是赔着本,如果说一个行业少部分赔钱那是企业的问题,但一个行业大部分都赔钱那就是制度的问题了。现在郑州的物业公司如果不是开发商养着,肯定很多都干不下去了。”业内人士曹先生激动地对记者说。

河南省物业商会会长于洋认为,物业服务肯定是和收费成正比的。目前郑州大多数物业公司这种赔本经营的状况,只会让物业管理市场越来越混乱,同时也会让小区之间的差距越来越大。目前郑州很多老城区的房子,执行的还是2001年的物业收费标准,而郑东新区的许多小区,物业收费普遍相对要高一些。收费不同,自然物业服务也不一样,长久下去,于洋认为会让小区间的差距越来越大。

◆◆现状 物业公司“赔钱赚吆喝”

记者在采访中了解到,“收费低”已经成了开发商普遍抱怨的问题。虽然说物业公司可以在政府的指导价上有一些浮动,但价格一旦涨上去,业主很难接受。去年汉飞·城市公园将多层楼房的物业收费加上公摊后定为0.55元/平方米每月,但遭到了业主的强烈抵制,较后不得不又改成0.38元/平方米每月。

已从事物业工作多年的曹先生对记者说,随着行业的逐渐规范,那些不注重服务质量的物业公司肯定会被淘汰。对于大多数的物业公司来说,都不愿意和业主发生纠纷,希望尽可能地为业主服务好。但服务质量肯定是和物业公司的收入成正比的。曹先生说,现在郑州很多物业公司都是“赔钱赚吆喝”,特别是对于那些长
期开发的楼盘来说,要想不降低服务水准,只能让开发商补贴。

帝湖物业有限公司负责人给记者算了一笔账,目前整个帝湖的物业是按照1.2万户、将近6万人的标准来配备的。虽然后期还有许多房子有待开发,但社区基本的道路维护、物业公司的管理人员却要配备齐全。

目前帝湖除了配备有洒水车、扫地车等机械设备,光一线员工就有200多人。每个月的物

业运营成本压力巨大,其中仅日常的湖水护理每年就要支出几十万。按照现有的收费标准,在不降低服务质量的前提下,根本无法维持日常的运营。帝湖花园交房的年,为了维持小区的高品质,开发商向物业公司补贴了300多万,年补贴了200多万,去年虽然小区的入住人口明显增加,但还是负营业额100多万。

除了物业费低,对于物业公司来说,较怕遇见的还是业主故意不交费。帝湖物业有限公司负责人对记者说,按照现有的收费标准,社区整个开发完后,如果物业费可以收齐的话是有利润的。但记者看到帝湖花园2006年和2007年上半年的收费报表显示,整个社区没有一个组团能达到100%的收费率。

除了少数恶意拖欠物业费的业主,一些二次置业或投资性置业的业主也让物业公司很烦恼。对于这部分业主来说,由于目前有房子居住,因此购了房子后并不急着入住,有时一套房子甚至可以空几年。对于业主来说,没有住进小区自然不愿意交物业管理费,但对于物业公司来说,虽然业主没有住进来,但小区的日常维护及配套更新却都不能停止。

一般来说,当一个小区的物业费收取率达不到80%的时候,物业公司就已经没有利润了。此时物业公司只有两个选择,要么走人,要么降低服务标准。帝湖物业有限公司负责人说,对于一个大楼盘来说,无论是降低服务标准还是采用停电、起诉等方式迫使业主交费,都不是一个好的选择。因此,在一遍遍催交无效之后,为了不降低服务标准,就只能由开发商抽取利润补贴。目前,郑州市多家物业公司都采用了这种“父养子”的运营模式,而物业利润低,也是造成开发商和物业公司“形离神不离”的重要原因。

出路◆◆物业公司较起码要保本

一方面开发商“赔钱赚吆喝”,另一方面业主对物业公司很不满意。针对物业公司的这种现状,河南省物业商会会长于洋大胆预言:未来一至两年内,郑州楼盘物业可能“断炊”。于洋说,就像前几年的保姆现象一样,很多人觉得保姆工资低是一个正常的现象。但这两年,很多人又都感觉到请保姆是越来越难了,因为很多保姆都流动到了能挣到更高工资的上海、北京等大城市。对于物业公司来说也是一样,如果长期既不能保证成本,又得不到业主认可,那结果

肯定会是许多物业公司逐步退出市场。

于洋认为,应该根据物业公司提供的服务测算出一个基本成本,根据这个成本来制定物业公司每月需征收的费用,这样才是合理的收费方式。于洋认为,对于物业公司来说,即便不考虑利润,但保本经营应该是较起码的底线。

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