业主、业委会、物业公司的利益博弈

2019-10-15 22:10:43 房产资讯

茂名房产网导读:业主、业委会、物业公司的利益博弈 三年中,中方园小区东区换了三家物业管理公司,现在依然是一池浑水。 2005年至今,明鸿新城已经先后更换了3个物业管理公司和多个业主委员会,尽管这样,6月份,由于水费问题,自...

三年中,中方园小区东区换了三家物业管理公司,现在依然是一池浑水。

2005年至今,明鸿新城已经先后更换了3个物业管理公司和多个业主委员会,尽管这样,6月份,由于水费问题,自来水公司再次对该小区下达停水通牒。

物业纠纷中,业主、业主委员会、物业管理公司作为主要当事人,三者之间又存在怎样的利益博弈呢?

 小区业主的“经济逻辑”

好的物管,不仅是一个物业增值的保证,也和业主日常居住生活的舒适度息息相关。在记者关于“怎么才算好物管”的采访中,包括振兴物业、思达物业、

亚新物业等知名物业管理公司都提到了“以人为本”。实际上物管的方方面面都与两个字有关——服务,究竟好物管应该具备怎样的条件,提供怎样的服务呢?

“物管要做的主要是把‘大家’管理好,保障舒适的居住氛围。

儿童区、游泳池、网球场……都是开发商为了满足业主娱乐生活提供的配套设施,而它是否完好运行是体现物业管理高低的先决条件。通过为社区内包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备提供管理和维护,从而使业主有归属感,是一个好的物管必须做到的”。

“高水平的物管公司应该具备规范化、标准化、统一化的服务标准。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等,都应该自身制定有具体的要求和规定,从中体现出物管公司从业人员待

人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等”。
“好的物业管理不仅仅能够提供各种基础的服务,也应该设身处地为业主着想,让业主感受到精神上的尊重和愉悦。有时候,保安或保洁在社区内见到业主时的微笑,能使业主感受到物管的贴心服务”。

采访中,业主为记者描述了种种称心物管的场景,而在河南圆点的调查中,目前有32%的业主较不满意的行为是房屋及公用设施、设备维修不及时,25%的业主对管理制度不健全、管理混乱不满意,20%的业主对管理人员态度粗暴、蛮横不满意,25%的业主认为小区绿化维护不到位,15%的业主认为房屋及设备的维修和安全保卫不到位。

“就像购衣服,物业管理也是一种消费。如果感觉‘质价相符’或者‘物超所值’,业主也不会去斤斤计较。只是目前物业管理中存在种种不尽如人意的地方,使业主感觉这钱花得冤枉,所以会有拒交物业费的行为。”凤凰花园王女士这样告诉记者。

 业委会的“偏移行走”

其实,拒付物业费的方式无论从法理上还是道义上来说,其依据都是单薄的。多起判例也证明,业主采用拒付物业费的方式单独对抗物管企业,一旦物管企业诉诸法律,其结局往往是业主败诉。我市部分律师在接受采访时都建议业主一定要依赖业主大会及业主委员会的力量,借助一个足以和物管企业对抗的平台,来维护自己的权利。

这无疑是一个正确的思路。但是,借助目前实际存在的那些业主委员会果真就是灵丹妙药吗?

采访中记者发现,相当多的业主不仅对物管企业一肚子不满,对所谓的“业主委员会”这个“娘家人”,也是颇有微词。而中方园和明鸿新城“罢免”业委会的行动也说明了“业委会”和“业主”并不都是一个“战线”上的同志。

国银律师事务所冯文辉律师认为,尽管从制度设计上来说业主大会和业主委员会是制衡物管企业的业主自治组织,但是从实际操作来说,困难重重:根据2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业等决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。而我市近几年新建小区的业主人数往往上千,数千人的小区也不在少数。要召集上千人开会讨论,无论是到会率还是会议地点,都是令人头疼的事情。要想在某件事情上达成三分之二的业主的共同意见,在实践中也绝非易事。其次,从理论上讲,业主大会有一个日常执行机构——业主委员会。业主委员会由数个委员组成,委员由业主大会选举产生。但在现实中,选举头先就受制于业主数量太多,彼此之间互不了解,根本不知道谁是合适人选,应该选谁,因而无法保证业主委员会能够代表业主意愿与利益。而实际上,目前我市的业主委员会往往由物管企业推荐人选、本小区内担任公务员且行政职务较高的人士、退休老同志或者在维权过程中表现积极的人士担任。当一个住宅区的业委会委员产生出来的时候,绝大多数人连彼此叫什么都不知道,更不要说广大业主对他们能有多少了解。“从目前的制度设计而言,也没有人能够监督业主委员会。委员不懂物业管理,只通过表象来认知物业管理公司的管理质量,而不能从实质上和深层次上协助物业管理公司解决问题。”河南省物业商会会长于阳说。“业主委员会的作用就是为了公共利益,处理物业管理中的问题。但就现状来看,相当一部分业主委员会成立的目的不是为了让业主和物业管理公司的关系更融洽,而是为了罢免现有的物业公司,这实际上是偏离了业委会的正确发展路线。”郑州振兴物业管理有限公司总经理豆

中梅说。

据记者了解,郑州1000多个小区,只有120多个成立了业委会,但发挥效用的不到20%。业委会有的凌驾于业主之上,有的则形同虚设。“业主委员会的成立如果没有坚实的民众基础,它的‘公信力’就容易受到质疑。如果业委会委员再有利用职权之便牟取个人利益的行为,那它实际上会阻碍业主和物业公司的进一步沟通,成为两者关系发展中的不良因素,而这也会进一步影响到业主选聘合适的物业公司。”于阳说。

 物业管理的“进化博弈”

开发商的后续问题需要物业公司来承担、社会的期望让物业公司微利干大事、行业人才的流失、上涨的员工成本、一路走低的管理费标准、业主维权越来越“专业”,一系列的问题,都把物业公司推到风口浪尖,而他们的发展方向,又直接影响到能否成为业主的“称心管家”。那么,物业公司又需要采取何种手段,以“讨”到业主的欢心?

冯文辉律师认为,业主和物业公司本该是平等的民事主体,是基于物业管理合同形成的服务和被服务的关系,但多年以来的情况是,相当一部分物业公司是房地产公司的“附庸”,名义上是独立的法人,实际上却受控于房地产开发公司。“物业公司若想取得突破性发展,必须弄清楚自己的‘主人’是谁,是开发商,还是业主?如果仍过分依赖开发商的‘补贴’,而不思考自身的生存之道,则物业公司的路会越走越窄”。“实际上,物业纠纷的焦点已从早期的物业管理费转变到房屋维修的效率。而房屋漏水、墙面裂缝等问题,属于开发商的质量问题。另外,开发商为制造卖点,通常过于重视装饰而忽略实用。为了物业公司后期的顺利管理,物业公司已尝试早期介入,对尚处于项目策划、

规划设计和施工建设等阶段的楼盘,从物业管理的角度,对开发商提出具有专业性的意见,以优化规划设计和完善建筑设计细节,提高施工建设质量,保证物业的正常使用功能。”郑州振兴物业管理有限公司总经理豆中梅说,在与开发商的前期接触中,物业公司现在已渐渐走出曾经的“附庸”角色,正以一个真正的“物管”身份,审视楼盘的质量,为业主把道关。“操作层面上,现在物业公司也在努力以自身的作为来维护行业形象,树立行业公信力,及时迅速、妥善解决业主提出的实际问题,并积极接受业主的监督
和评估。对于业主的疑问,尽可能,采取公开、透明的做法,以获得业主的认同。”郑州亚新物业管理有限公司总经理李培信告诉记者。“从利益关系来看,物业管理公司、业主委员会、业主三者之间是较容易出现摩擦的,如何积极主动地协调各组织之间的关系,营造一种和谐共处、互补互利的氛围,对于提高业主对物业的信任与认同,大有裨益。”于阳说。

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