房地产上演现代版“罗生门”谁掌握着房价的真

2019-10-15 22:07:58 房产资讯

茂名房产网导读:房地产上演现代版“罗生门”谁掌握着房价的真 【策划人语】 芥川龙之介的《罗生门》名垂后世,享誉百年,黑泽明更让世界了解它。故事中,主人公们之间自说自话、互相矛盾的证言令一场官司陷入永无休止的争论,真相沉入难解...

【策划人语】

芥川龙之介的《罗生门》名垂后世,享誉百年,黑泽明更让世界了解它。故事中,主人公们之间自说自话、互相矛盾的证言令一场官司陷入永无休止的争论,真相沉入难解的迷雾。自此,“罗生门”也成为人性的繁杂诡谲和难以明
辨的事实的代名词。

今天,中国的房地产市场正在上演着现代版的“罗生门”,调控政策是得到了有效执行还是成了无效的“空调”?关键的调节供应结构的政策,是根本的解决矛盾的方法还是一场“零和游戏”?金融大棒是起到了抑止投资的作用还是反而推高了房价成本?万众期盼的住房保障制度,则究竟在地方得到了逐步完善,还是只是被消极地应付?

这些迷雾依旧笼罩。谁,掌握着这房价的真相?(柯鹏)

政策调控:有效执行?无效空调?

“五一”节前,中国社科院以研究机构的身份发布“2007房地产蓝皮书”,与作为政府代表之一的国家发改委的2007季度房地产市场运行情况报告遥相呼应。对比两份权威报告,无论是政府还是学者对市场问题

谓认识深刻、不无忧心,却又同时充满希望。“这种面对问题时内心清醒、口头乐观的主义,是目前楼市问题难以切实解决的原因之一。”市场上却有这样的非主流观点。

社科院报告介绍2007年房地产市场发展的主要趋势时用了以下总结:落实调控政策力度加大、住房供应结构将有所改善、解决居民住宅渠道多元化、节能环保型住宅将得到加快推广、房价涨幅估计在5%以下。

这种论调与多数总结性报告的乐观态度相似,报告预测,受结构需求的缓解,2007年中国商品房销售价格涨幅有望控制在5%以下。因为未来一两年,中小户型住宅的新增供应量将明显增加,这对缓解目前的楼市结构矛盾和房价上涨行情有极大的推动作用。

而另一边,一些专家对这一乐观估计并不完全认同。“以我们的估计,2007年房价涨幅能和去年的5.5%保持相当已属不易,只要略有下降,市场都会大跌眼镜,如果说控制在5%以下,我认为是不可能的。”上海一位知名房地产专家称。

当结构调整成为解决房价上涨的核心法码时,市场人士却未必认同。“房地产作为经济社会的成员之一,其价格上涨是由多种经济现象综合而成的结果。其中包括人民币升值带来的外资投资冲动,股市投资收益的重要出口等。加上内需的持续旺盛,房价不会因结构上的些许变化而产生简单的连锁反应。”上海易居研究院房地产研究所所长李战军认为。

而从未来几年的长远趋势看,在土地供给大幅缩小的情况下,住房供应市场的充裕局面并不容易实现。社科院报告称,2006年土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的较高,但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。

面对保护耕地和房地产土地需求增加的矛盾,政府试图从已批准但未开工的闲置建设项目中寻求突破。而闲置土地的收回工作的进展速度却远没有房价上涨般节节攀升。“这和闲置建设项目的繁杂背景相关。相比一线城市,全国大量中小城市的闲置项目收回则更难。”一位徐州开发商告诉记者。

金融手段:抑制投资?房价转嫁?

稳定房价的一般做法是紧缩货币、管理货币、增加税收。“去年我们也是用了这三种方法,但是,实践来看,这三种办法的结果是增加房价。”中国建设部原副部长、中国房地产原协会会长杨慎称。

为防止经济过热,两年来,从金融手段出发抑制需求的做法此起彼伏。头当其冲的是央行屡次上调金融机构贷款基准利率,同时提高头付款比例门槛。去年6月1日起,除购购自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的情况可以头付款比例20%外,个人住房按揭贷款头付款比例一律不得低于30%,被各商业银行称为房贷铁律和底线。

另一边,购购二手房需缴纳个人所得税的政策已经开始落实。开发商的土地增值税、购房人的物业税等也在开始执行

和酝酿的过程中。金融和税务部门希望借此控制投资性和抑制投机性购房需求,以变相拉低房价。但殊不知,这三者的成本都可能通过卖方转嫁到消费者
,“所以,主观上想为老百姓做好事降低房价,客观上却是越调越高。”杨慎坦言,“我们是没有这方面的经验。”

住房保障:逐步完善?消极执行?

执政层在看到传统的调控手法被指变相抬高房价后,终于在去年下半年开始,将工作中及时加入了社会住房保障的内容。其实,住房保障体制早已有之。中国房地产协会原会长杨慎介绍,当时提出来的住房保障结构是实行三种不同的产品供应,即商品房、经济适用房和廉租房。而在此轮的房地产调控中,廉租房、经济适用房、限价商品房……住房保障体系也越来越明晰。

一些业内人士认为,在新的经济、市场发展形势下,住房保障体系制度也有待进一步地健全。“如廉租房制度,政府不一定掏钱造房子,用货币直接补贴使增强他们的购房能力也是要大力发展的一种方法。用这样的办法来解决多数群众的住房问题,实行住房大众化的消费政策。”

但是,截至目前,各地执行廉租房制度的效果情况鲜见报端。社科院报告称,目前,我国住房保障体系仍然滞后,为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障,保障性住房在住房供应中的比重比较低,覆盖面比较小,资金来

源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市处于起步阶段,没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度。经济适用房投资不仅从2000年持续滑坡,而且仍然存在许多需要改进和完善的问题。

调节供应:根本方法?零和游戏?

面对房价持续上涨,较鼓舞人心的政策无外乎是结构调控政策的出台。根据国家要求,未来70%以上的住宅土地供给用于小户型开发。同样,90平方米以下住宅面积需要占全部供应面积的70%以上。部分专家认为,结构调控政策不仅可以解决中国人地少的居住矛盾,而且可以因为大量中低收入家庭居住需求得到满足,进而缓解由住房问题引发的社会矛盾,是一劳永逸的根

本方法。

而本周,楼市名人任志强以“增加什么样的供给”为题发表博客文章,其中提到的结构调控的“零和游戏”观点受到了不少市场人士的认同。在有限的,甚至是逐渐缩小的土地供给资源中,大力增加了小户型比重,势必增大大中户型的供给压力,变相使后一类型的供需失衡。楼市或正在表面乐观的形势下酝酿一场新的供需矛盾,并较终反促了价格的更快飙升。

“实际的市场中由于收入分配的增长与向高收入倾斜的不平衡,高标准的需求旺盛,供给也向高利润和高标准的生活质量的产品倾斜,这就在被严控的土地总量中产生了供给结构中的非平均分配。当高端房产量增加时,市场的平均房价自然会被向上拉动,而面向中等收入家庭的产品就相对减少并形成了新的社会矛盾。”任志强称。

“国家有政策了,未来90平方米以上的户型供应越来越少,有钱购不到。”记者在五一房展会上曾听到售楼处促销人员向购房人介绍。从去年下半年住房结构调控政策出台后,北京、上海等地的大户型房价上涨已成不争的事实。并成为一些投资者再次在楼市囤积居奇的新动力。

任志强认为,年轻一族的刚性需求更多的集中于小户型,但市场中这些刚性需求所占的比重仅为35%,更多的则为改善性需求。专家表示,零和的变化并不能解决结构性的问题,结构较终要靠市场中的供求关系博弈来调节。 (记者于兵兵)

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