物业招投标从源头上解决管理难

2019-10-15 22:07:51 房产资讯

茂名房产网导读:物业招投标从源头上解决管理难 物业管理市场化程度不高、开发商问题得不到解决、业主委员会维权途径不畅、物业公司服务不到位四大问题,是造成业主与物业公司产生矛盾的症结所在。5月7日,郑州市房地产管理...

物业管理市场化程度不高、开发商问题得不到解决、业主委员会维权途径不畅、物业公司服务不到位四大问题,是造成业主与物业公司产生矛盾的症结所在。5月7日,郑州市房地产管理局公示了 《郑州市物业管理招标投标管理办法》(征求意见稿),以期从源头上规范物业管理市场。

征求意见稿公布后引起了房地产业内的普遍关注,为了更深入地解读征求意见稿,5月11日记者针对征求意见稿中关心的问题专访了郑州市房地产管理局物业管理处处长陈守义。

●公开招投标,开发商不再是“真东家”

背景:根据《办法》规定,总建筑面积在5万平方米以上(含5万平方米)的住宅项目和总建筑面积在1万平方米以上(含1万平方米)的非住宅项目,应当公开招标选聘物业管理企业。

对总建筑面积在3万平方米以上(含3万平方米)5万平方米以下的住宅项目,要求除了公开招标,还可以采取邀请招标的方式选聘。

对总建筑面积在3万平方米以下的住宅项目和总建筑面积在1万平方米以下的非住宅项目,可以通过公开、邀请或协议招标的方式选聘。还规定,任何单位和个人不得将必须进行招标的项目,化整为零或者以其他任何方式规避招标。

对此,陈守义处长说,在物业管理行业存在的初期,发展商别无选择地自组物业管理公司,但是随着行业自身的发展需要,物业开发和管理不进行分离,会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天,发展商自己直接组建和专业物业管理公司,若缺乏自律意识,或在自身经营中发生困难的前提下,将较终损害业主(客户)的切身利益。采用招投标的方式选聘物业公司,有利于规避上述现象。

凤凰苑业主王女士认为,公开招投标的好处,就是不用担心开发商和物业“串通”一起侵害业主的利益。举一个较简单的例子:发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象,相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难,直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金,甚至失去大部分基金,包括业主(客户)自己所缴纳的部分。

美景天城业主黄先生说,公开招投标,避免了开发商和物业公司的“父子”关系,换个角度考虑,就是业主将

来有希望拥有自己的“物业”,这对后期矛盾的协调应该有好处。

●专家人数不少于4/5,“暗箱操作”有望遏制

背景:为了增加招标的透明度,《办法》规定,评标由招标人和专家共同进行,而且专家人数不少于总数的4/5。《办法》规定,评标委员会完成评标后,按照得分高低,推荐较多3名中标候选人,招标人则要按照投标单位的得分高低,逐个按顺序与之做进一步洽谈,从中确定一家,15日内向房管部门备案。中标30日内签订物业服务合同。对中标后又放弃的,取消1年的参与招投标资格。招标人不与中标人签合同的,也要进行相应的赔偿。

陈守义说,开发商也从自身利益出发,将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。把专家组比重提到4/5,实际上是将专家招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组,这样有利于作出较正确的选择。

但是,部分物业公司却对整个招投标过程是否公开、透明产生怀疑。一家物业公司的老总认为,专家来选,同样有可能产生“暗箱操作”。他认为,招投标的开标和决策等重大事件的进行

必须有监督机构的参与,以维护
公正原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

对此,陈守义说,评标委员会的专家成员,由招标人在开标前24公里内,从市房地

产管理局建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。这样做的目的,就是为了能够限度地保证
公平公正公开。

综合评估,防止片面追求中标价格较低化

背景:为了使评标更全面,《办法》规定,评标方法一般应采取综合评估。评标委员会对投标人的企业资质等级、管理业绩、经营状况、财务状况、标书编制和报价以及招标人对投标企业物业管理现场考察情况等以百分制逐项记分,综合评定。

记者了解到,对于招标人来说,价格总是较关心的。将来业主大会来选聘物业企业,在业主大会表决时,恐怕90%的业主会选出价较低的一家,但陈守义说,这样的选择往往并不科学。因为价格与成本的构成有关,价格与服务的质量总是成正比的。价格较低的,服务也可能是不如意的,较终损害的是业主自己的利益。

陈守义告诉记者,过去物业管理招投标,基本上是参照工程项目的招投标办法,此办法业主过分强调报价权重比例,容易使投标转移到价格上,而忽略了物业管理服务的策划。物业管理行业是服务行业,它不同于工程行业,为了更能保证服务质量杰出、价格合理,评标方法一般应采取综合评估,让专家来为广大业主当家,由于有专业素养,他们的选择,往往更理性,更科学。

对于价格和服务之间的关系,凤凰苑业主王女士认为,如果专家能够深入到社区中,了解业主所真正关心和关注的,才能真正为业主选出好管家。

对此,陈处长说,对于专家库的建立,物业管理处会把其专业性和实践性结合起来考虑,争取专家库的评审更能代表业主的利益。 □今报记者 李雪娜

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