于凌罡:北京房市空置成灾2007房价必跌3%

2019-10-15 22:06:31 房产资讯

茂名房产网导读:于凌罡:北京房市空置成灾2007房价必跌3% 2004年,北京销售商品房2602万平米,销售均价6178万元; 2005年,北京销售商品房2217万平米,销售均价 7534万元,涨幅21.95%; 2006年,北京销售商品房2288万平米,销售均价8792万元,涨幅...

  2004年,北京销售商品房2602万平米,销售均价6178万元;

  2005年,北京销售商品房2217万平米,销售均价

7534万元,涨幅21.95%;


  2006年,北京销售商品房2288万平米,销售均价8792万元,涨幅16.7%;


  根据我在2006年对之后五年房地产走势的预测:2007年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”,即价格快涨,成交锐减!


  北京的房价涨疯了,2007年一季度,朝阳区期房均价每平米14564元。北京的空置成灾了,仅朝阳区就空置88.2万平米,这还是公开的数字。北京的泡沫要破了,连《社科院蓝皮书》都承认房价房租比超过270。


  那么,2007年,北京房价会怎样呢?2008、2010、2010、2011年呢?其实,道理很简单,只是我们承不承认,是否愿意在画外看画而已!


  2006年初,中国出现了不购房运动。这本是个笑话,却很值得反思。因为这个“笑话”被炒热背后,隐藏着“错误思维背后的正确行动”现在购房,就好象在3700点的虚高位接盘股票一样,需要很大勇气。也许有人说,我购房只是为了自住,涨跌和我没关系,就图个塌实!这其实也是错误的,因为决定房子价值的,完全不永远仅仅是地段。


  大家都知道,2008年末,北京必将经历房价拐点,只是信不信而已。那么,是什么力量,能够真正牵引北京房价回落呢?这力量存在么?


  也许,昨天的一次人事调动,将拉开这一神秘力量出场的帷幕。拉动房价回落的核心力量,必然来自政府,同时应归功于科技进步。房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律:成本、供需、革新。


  先谈成本:一个房地产开发项目,其成本基本归为以下五大类:即:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。


  在谈成本以前,先要说一下什么叫“楼面成本”。


  楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层,都不能再降低或增加这个成本。所以,请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。


  土地成本由两部分组成:⒈ 土地出让金:2006年北京平均楼面出让成本仅¥903.8。⒉ 拆迁成本:2006年北京平均楼面拆迁成本仅¥1970。


  建安成本由三部分组成:⒈ 市政成本:正常情况下,楼面市政成本不超过¥250。⒉ 建安成本:按照总建筑面积估算,达到毛坯房标准的高层建筑平均成本,不超过每平米1300元,但由于有大约17%的建筑面积在地下,即总建筑面积1万平米的项目,建安成本应不到1300万,但只有8000平米在地面以上,楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼,则毛坯楼面成本不到1200元。⒊ 节能成本:即便按照节能80%的德国2002年标准,全面采用“太阳能、新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”,楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后,每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元,且可以获得国家政策支持,所以,事实上,节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。


  管理成本:由企业直接成本和外聘机构成本组成,目前的趋势是,企业直接成本逐渐降低,外包和外聘的现象越来越普遍,从项目的策划、销售、宣传到管理,都将以外包为主,管理成本通常占项目总成本的5%,每平米250元以内。


  利息成本:由于开发企业自身的资金有限,所以,通过贷款等融资渠道得到资金,是一种必然,由于国家规定自有资金比例较少达到35%,实际操作中,北京甚至不能低于50%,所以,按照两年估算,项目利息总成本不应超过项目总投资的7%,也就是通常不超过350元。


  税费成本:房地产企业偷逃税款犯罪,是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户

合同、按揭有关,所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税,容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下,正常的纳税成本,通常为每个项目总投资的8%,通常为每平米400元。


  综上,如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目,其成本约为:


  楼面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元 +


  楼面建安成本(250+1566.2 + 300)= 2116.2 元 +


  楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元


  合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中,配套销售收入较少占10%,也就是实际楼面成本不到¥5390。


  仅从成本角度来看,即便参照2006年的销售均价8792元,北京房地产行业的项目回报

率依旧高达63% ≈(8792-5390)÷ 5390。所以,房地产行业的成本,还完全有下降的空间和可能。


  供应和革新:由于2008以后,北京的郊居化进程会加速,住房供应将逐渐以新城为主,所以,占比例较高(1970元,32.89%)的拆迁成本将迅速回落,同时,开发企业的资金压力将逐渐减轻(较近连续几年都在收紧),所以,北京的住房销售均价,在2008年后会有明显的回落。并且,随着郊区住房供应所占比例的增加,北京总成交面积中,低房价商品房所占比例将越来越高,而且,由于新一代住宅科技,以及新的以追求生活品质为核心的宜居购房观念的普及,北京房价,将呈现明显回落的趋势。


  毕竟,以我们现在的生产能力,完全有实力五年内为北京提供500万套新房子,给每户北京老百姓,都换成环保,节能,宜居的新房子,而且有良好的环境和交通,老百姓完全应该居者有其屋。


  关键是政府想怎么做,特别是新城建设,将改变现在不合理的期房预售制度,通过合理的房价让老百姓自愿去还月供,并且把50%的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路,因为房价,代表着广大老百姓和我们这个国家的根本利益!


  预计应为:(已考虑通货膨胀因素)


  2007年:均价10000 上下浮动 3%,但有价无市,市场出现僵持局面。


  2008年:均价9300 上下浮动 3%,开始明显回落,出现二手房增量。


  2010年:均价8300 上下浮动 3%,郊居化比例增加,拉低平均价格。


  2010年:均价7500 上下浮动 3%,郊居化达到拐点,超过50%,房价明显回落。


  2011年:均价6800,上下浮动 3%,郊居化和新城效

应体现,房价回归理性。

  请注意的是限价房和郊区住房所占比例的增加,给平均房价带来的影响。虽然中低收入家庭肯定购不起限价房,但其对均价的影响完全不可忽视!以2008年为例,均价7000以内,占总供应10%的限价房供应,将显示威力。而在2010年到2011年,新城房屋供应占总量的比例将越来越大,预计为:2010年20%、20

10年25%、2011年35%,2011年之后,住在新城将成为趋势。


  也许有人认为我的预测不过是无稽之谈,或许拐点会比我的预测晚一年才出现。但是,郊居化和北京房价回归,已经是一种挡不住的必然。房价回落,必然在2010年前后的两年内开始并完成。


  另外,合理的户型、配套收益的实现、节能技术的普及、物业管理的和谐、轨道交通的延伸,也将使人们得到更好的生活品质,使北京离宜居城市的目标越来越近。


 

 希望大家:


  一是要理性认识目前的房地产市场的泡沫现象,谨慎投资。


  二是要充分利用各种理财渠道,扩充家庭的财富。


  三是要意识到郊居化的大趋势,及时出手,并充分合作。


  对于房价,我们应该冷静对待,并接受客观存在的事实。要相信一点:政府和官员不是等同的,政府的利益始终在被损害。所以,政府一定会有站到老百姓的一边,打击那些犯罪分子。偷逃税款、野蛮拆迁、擅改规划、虚假销售、违规骗贷,都不会有好下场。随着市场经济的发展,北京的房价收入比,一定会逐渐接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的价格,将回归到北京市平均工资的10倍。让双职工家庭,可以用五年的收入轻松的购购到一套属于自己的住宅。

本文于凌罡:北京房市空置成灾2007房价必跌3%由茂名房产网的小美美整编收集于网络,于凌罡:北京房市空置成灾2007房价必跌3%的观点不代表本站观点,凡注明“来源:茂名房产网”的所有文字图片等资料,版权均属茂名房产网所有,转载请注明出处,http://www.sougongsi.com/fangchanzixun/39041.html


茂名房产网茂名房产网
茂名房产网为你提供买房的注意事项大全、购房政策、买房资讯以及房产资讯,让你放心做房产投资以及解决安家落户、孩子上学等问题,买房先上茂名房产网