02年底开始的购房故事上海:房价想象不如现实

2019-10-15 22:06:16 房产资讯

茂名房产网导读:02年底开始的购房故事上海:房价想象不如现实 迟迟不来的降价 一年前,深圳人邹涛在奥一网论坛发起“不购房”运动时,杜建凯正在上海浦东一个叫高行镇的地方看楼盘。当他从高行回到市区时,路上花了两个公里。即使这样,高...

迟迟不来的降价

一年前,深圳人邹涛在奥一网论坛发起“不购房”运动时,杜建凯正在上海浦东一个叫高行镇的地方看楼盘。当他从高行回到市区时,路上花了两个公里。即使这样,高行当时的房价已经涨到9000元/平方米。

他看中的那套房子总价100多万,已经远远超出了他可承受的范围。每月到了20日,他都要向银行的账户中存入3800元。这是他将交给银行的房贷按揭款,几乎是他月收入的四分之三。而还贷期长达20年。这只是漫漫长夜的开始。

杜建凯决定再等等看。

2002年底,他攒够了可以购一套三居室住房的钱。但是杜建凯说,他工作

很忙,将签约购房的时间一拖再拖。结果他的拖延让他付出了巨大的代价。那套房子一个月内涨了20%。

从2002年起,这个城市的房价便开始扶摇直上。本地、外地、海外的购房者蜂拥入市,开发商、房产中介、炒房者个个笑逐颜开。仅仅2004年底到2005年初,房价更是狂涨30%,直到2005年3月,调控房产市场的政策重拳出击,这场盛宴和狂欢才戛然而止。

到2005年6月,曾经高不可攀的上海房价,真的跌了。杜建凯听说,那一阵,一个浙江炒房客抛出一套世茂滨江房源,不包括营业税、中介费,就亏了60万元——2004年年底以约3万元/平方米的价格购进一套世茂滨江房,希望能够升值到5万到6万元/平方米再出手。但6月份政策出台,市场状况陡转,原本高价购入的房子

日益缩水,到2005年夏天,世茂滨江二手房较低单价跌至2万元/平方米。

宏观调控使得2005年的供应在节奏和结构上都发生了明显的变化。上海商品房成交量跌至近7年来较低水平,整体供求比仅为1:0.72。上海市房地产交易的数据显示,2005年上海的商品房批准预售量为3021万平方米,但全市的商品房成交量仅为2200万平方米。其中住宅的供应量仍处于高位,达到2580.2万平方米,而成交面积仅为1794万平方米。

这在很长一段时间让杜建凯暗自窃喜。他捂着钱包等着陷入谷底的那。

只是,这迟迟不来。等到2006年底,杜建凯发现,一些楼盘所谓的“降价”并非名至实归。比如,黄浦区世博板块辐射区内,一楼盘新推房源的确比之前所推房源报价低了2000元/平方米,但新推房源都是毛坯房,而之前的房源为精装修房,预计装修的标准就在2000元/平方米左右。

需求未减少

事实上,上海房价的跌幅也不像舆论想象的那样大。2006年底,光大证券推出一份研究报告。按那份报告,上海房价从2005年5月份开始调整,跌幅大约13%左右,从2006年起房价又逐步回稳,目前仅与较高点相

差5%左右。换言之,也就是上海房价仅下降了5%。

“甚至,2006年前八个月房价均价同比有2.9%的上涨。”光大证券房地产研究员赵强说。他是以去年及今年1-8月份以成交面积为权数的加权平均成交价格来计算的。结果显示,2005年1-8月份的商品住宅成交均价是9345元/平方米,而2006年则是9617元/平方米。

这让杜建凯有些看不懂。按照统计公布的人均可支配收入和平均房价,以三口之家购购90平方米商品房计算,2006年上海的房价收入比(根据前三季度公开数据测算)远高于2005年和2004年的数据。房价收入比的攀升,表明了居民购购能力的下降。这说明需求正在被抑制,加上宏观调控的因素,房价理应下跌。

但事实却与之相反。

通过对2004年7月份到2006年6月份供求关系走势的分析,上海易居房地产研究院副院长丁祖昱也发现,这段时间整个上海商品房市场的供求状况相对健康。数据表明,2005年下半年市场供求比是1:0.55,而在2006年上半年这一情况得到相当程度改善,供应量接近1200万平方米,成交量保持在1284万平方米左右,供大于求的状况得到相当程度的改善。这在一定程度上说明,需求量并不像人们所想象的那样大幅减少。

另外,值得关注的是,调控后的上海楼市的空置房面积大幅攀升,早在2005年10月底,上海社科院房地产研究主任张泓铭直言指出,2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积,加上2004年年底的395万平方米,总空置量近1000万平方米,接近1996年、1997年空置房顶峰时的数量。

下跌,微涨

种种因素造成了上海房价部分区域下跌、部分区域坚挺、部分区域微涨的局面。“从中短期来看,不同区域的不同价格走势的情况还将继续。

”上海易居地产研究院高端评论员杨红旭说。

在国务院发展研究研究员廖英敏看来,上海真正的问题在于房地产市场出现供给结构和需求结构的不合理——在一些海外炒家和外地炒家撤出上海市场后,虽然很多人对住房有迫切需要,但曾一度侧向高端市场的上海一时之间没有适合的户型和价位供给,导致消费者超越经济支付能力来购购。尽管这也是一种有效需求,但这种需求是畸形的。

“假如有三成住房需求能通过住房保障满足,市场的供求关系就会改变。”杨红旭说。可以预计,2007年政府仍将进行房市调控,一方面会通过税收等调节手段来增加投机性购房的成本,另一方面,会继续加大住房结构的调整,加大中小户型商品房的开发和投放,以此来平抑房价。

可是,杜建凯等不及这了。2007年春节前,他在闵行区购了一套价值80万元的房子,面积110平方米,均价在7000元/平方米左右,“比预想的还是高了一点,但能接受。”

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