将社区物业管理纳入法制轨道

2019-10-15 22:05:28 房产资讯

茂名房产网导读:将社区物业管理纳入法制轨道 《物权法》的通过,标志着中国由此迈入“物权时代”。那么,《物权法》的出台对社区建设会产生怎样的影响?对此,本报记者对社区治理专家舒可心先生进行了专访。 《物权法》规...

《物权法》的通过,标志着中国由此迈入“物权时代”。那么,《物权法》的出台对社区建设会产生怎样的影响?对此,本报记者对社区治理专家舒可心先生进行了专访。
《物权法》规范社区管理

中国房地产报:《物权法》第74条对车库、车位的归属问题做出了明确规定,您在博客上撰文认为,这种规定可能不利于车库问题的解决。那么,在目前的法律框架下,如何才能避免这种因车库、车位归属问题产生对社区的不良影响?

舒可心:按照《物权法》的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库且不是占用业主共有的道路或者其他场地的,其归属由当事人通过出售、附或者出租等方式约定。然而,在任何一个范围内,如果允许一个非公共权利的当事人垄断某一种特定的具有公共属性的商品时,只要这种商品不足以满足所有需求,势必导致垄断者和公众的矛盾。在这里,如果政府对车位数量规划不足,《物权法》对车位、车库的法律规定,则事实上人为地造成了建筑区划内车位、车库资源的垄断。而中国人历

来有以行动而不是诉讼维权的习惯,那就很容易造成这样的情况:业主群体迫使车位、车库当事人降低价格,使得其利益受到损失,甚至发生哄抢,集体占用车位、车库的行为。这些,都将直接影响社区的稳定。所以,政府在处理规划时必须考虑这点,也提醒开发商不要以为垄断车位、车库真的有利可图。而在目前的法律制度下,要避免这种情况可能带来的不良影响,开发商需要在适当的时候赶紧卖掉其持有的车库、车位。如果这些不足的车位在一个当事人手里,大家就会敌视这个人,无疑会影响社区稳定。

中国房地产报:在住宅小区中,住宅商用往往是让住户怨声载道的问题,刚刚出台的《物权法》第77条就对这一问题做出了原则性的规定。而北京市有关部门也拟出台文件取消禁止住宅商用的规定。您如何看待住宅商用的问题?您认为应如何解决“住宅禁商”与“住宅商用”的冲突?

舒可心:《物权法》在这方面的规定是比较合理的。所有权决定一切,也就是说,业主拥有财产权利,就有任意处分的权利,只要他的行为不违反政府的法律法规,又不跟相邻业主发生纠纷即可。我一直主张“住宅禁商”的问题应该由业主大会或者由邻里之间来决定。但是,当出现改变住宅规划用途、结构等违反政府行政命令的情况时,政府还是需要出手管理。政府要严格区分行政违法和侵犯相邻权的区别,把相邻权的决策交给业主们自己去解决,这才能够构建稳定社区。

中国房地产报:物业管理企业与业主争利的事件常常见诸报端,《物权法》第81条确定了业主在物业管理中的主体地位和核心地位。您认为这对解决物业管理企业与业主的纠纷有怎样的意义?

舒可心:中国的绝大部分物业管理纠纷都不是纯粹的物业管理纠纷,而是由于公共服务及相邻权纠纷引起的纷争。《物业管理条例》已经以行政法规的形式把物业管理权利赋予

了业主,但《物业管理条例》不能赋予业主物权,而只能由《物权法》来赋予。说到底,《物业管理条例》是在没有上位法出台的情况下出台的下位法,《物权法》以上位法的形式确立了业主的物权和其在物业管理中的主体地位,但这对物业管理纠纷并没有太大影响。业主的物业管理权利早在《物业管理条例》中就已经明确了,《物权法》只是以上位法的形式重复了一下这件事情而已,并不意味着业主维权就更方便了。《物权法》只是确立了物业管理权利是业主物权的一个衍生权利,并且除了物业管理权利之外业主还有其他的权利。根据《物权法》,业主大会可以起诉开发商,有助于解决一部分因开发商过失导致的纠纷。

明确物业费性质是一大进步

中国房地产报:《物权法》第83条确立了业主大会和业主委员会对业主拒付物业费等行为的诉讼主体地位及诉讼权利。目前,在物业管理实践中,拒付物业费是一些物业小区普遍存在的问题。您认为《物权法》出台这一规定具有怎样的现实意义?对一些业主拒绝缴纳物业费的问题,您认为应如何处理?

舒可心:《物权法》的这一规定比《物业管理条例》相关规定要好很多,其隐含了欠费业主实际上侵害的是业主大会的利益这层意思。实际上,物业管理费不是单个业主承诺向物业管理公司缴纳的费用,而是所有业主共同归集起来用于本物业管理区域中公共设备设施的管理、维护、养护的费用,是业主之间以公约形式互相承诺的一种义务,在英文中可理解成“业主大会会费”。欠费实际上是欠费成员侵害了其他成员的利益,没有履行成员的义务。欠费追讨的权利根本上就是业主大会的,只不过授权物业公司在做。

在物业管理欠费这件事情上,媒体应该大张旗鼓地宣传物业费本来的性质。目前的情况是,大家想以不交

物业费来和物业公司抗衡,这实际上是白费力气,因为物业费的性质
是业主大会会员费,该会员费和物业公司的侵权不在一个法律关系中。业主认为物业公司做得不好,可以解雇它,但不应该不缴纳会费。立法系统、司法系统、行政系统以及媒体都应该去给业主们讲清楚物业管理费的性质到底是什么,促使业主不以业主之间的义务来和物业公司抗辩。

应建设性看待《物权法》

中国房地产报:您认为社区建设需要具备哪些关键性的要素?《物权法》的出台对这些要素有怎样的影响?

舒可心:我觉得对任何东

西都要给一个硬性指标是没有意义的。和谐社区或和谐组织较重要的问题是要有一个机制让这个组织内部的问题能够化解在内部,能够使得任何人的权利都有主张的机会。和谐和稳定的区别在于:稳定是靠压力实现的,而
和谐是靠每个人的平等机会实现的。一个社区是不是和谐,要看这个社区有没有一个机制、一个系统让每个人都在他们想表达意见的时候能够表达,并能给他们一个反馈。中国的所有社区都可以做到很稳定但不一定能很和谐,因为我们目前缺少这种机制。《物权法》的出台只是一个确权的过程。一部法律出台,如果人们不去用的话,侵权人仍然会去侵权。法律有刑法和民法两个层面,民法不是违法必纠的,而是需要自诉的,开发商的侵权需要业主自己主张。法律的出台,并不意味着和谐社区就来到了,关键是大家要把法律用起来。如果大家抛弃《物权法》,还是用“打架”的方式和开发商维权的话,这是较悲哀的。人们从用暴力到用法律较后发展到以协商的方式维权,才到真正的和谐社会。

中国房地产报:对于这部《物权法》,您认为在社区治理方面,它还有哪些不足?有哪些需要进一步立法明确或通过实践改进的地方?

舒可心:我反对新出台一部法律,大家就去进行批判,这不是建设性的。我的立法观是这样的:成文的法律应当符合人民的习惯。离人民的想法太远,就不是一部好法律。尽管对《物权法》在车位、会所等方面的一些规定大家还存在一些意见,但它已经成为成文的法律了,大家只能依法去做。我们现在面临较重要的问题不是改善法律,而是让现有的法律能够成为判例,能够成为大众的共识。

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