尾房,沙里淘金需慧眼

2019-10-15 22:03:12 房产资讯

茂名房产网导读:尾房,沙里淘金需慧眼 尾房就是人们挑剩下的?就是鸡 肋?其实不然。成为尾房有很多原因,购尾房也不一定就是购差的东西,只要用心去发现,说不定就能便宜购好货呢。本期我们就如何挑选尾房展开讨论...

尾房就是人们挑剩下的?就是鸡

肋?其实不然。成为尾房有很多原因,购尾房也不一定就是购差的东西,只要用心去发现,说不定就能便宜购好货呢。本期我们就如何挑选尾房展开讨论。

尾房就像清仓品牌货

时代置业销售部负责人:在人们的印象里,尾房给人的直观感觉就是被人挑剩下的、朝向不好、楼层差、具有先天缺陷的房子;其实,这是一种片面的观点,尾房因产生原因不同也存在着很大的优劣之分。

专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,因此一般就进入项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房中确实存在一些有缺陷的“滞销房”,但也不乏优

质房源。优质房往往包括以下两种类型:一是由于销售策略的需要,保留一部分优质房源。通常,作为一家有经验的开发公司,一个项目开盘后,并不是把所有房子全盘托出,由购房者任意挑选,而是会做一些适当的销控,等到销售后期、楼盘日益成熟且整体市场上升后作为大戏登场。这类尾房往往不会像人们理解的那样价格偏低,恰好相反,房源因其综合优势,一般价格相对较高。例如,由金华时代置业所开发的时代花园在销售过程中,就是采用这样的做法,保留少量珍藏版房源等待较后亮剑。二是销售周期较长的高价楼盘的后期房源。一般来说,由于人们对购购高价楼盘的决策时间较长,销售周期也相对较长。时间一长,人们往往会误以为已经卖完,其实不然,尤其是有些复合性地产,产品类型多样,除了分多期开发的住宅外,还包括写字楼、大卖场等。在销售这样一个复杂庞大的楼盘时,开发商往往将各种类型的产品相互交替销售,如:一段时间推部分住宅,然后再推部分写字楼,这样循环推广导致销售周期过长,当人们记住写字楼的时候,却忘记了住宅,而误以为再次推出
的住宅是被人挑剩的尾盘,这种误解往往会让一部分高端楼盘受到“伤害”。时代花园也被不少购房者“误会”为已无房源可售了。其实,目前正
在销售的,不仅少量时代花园三期(准现房)较好的房源,还有新开盘的时代花园四期(怡和雅苑)住宅。这些房子不仅朝向好、结构合理,而且目前时代广场/时代花园各项目几乎都已交付。沃尔玛购物广场、银泰百货福华店、溪下风情街等,为时代花园提供了成熟的生活环境和氛围。

由此可见,尾盘中虽然存在着一些先天缺陷的“烂尾楼”,但也不乏精品,成败的关键在于精挑细选。尾房有点像清仓品牌货,需要的是眼光和耐性,挑选尾房较关键的是心态与智慧。

尾盘不是“烂尾楼”

宁远房产公司总经理助理庞晶晶:有的专家认为,当一个项目达到了利润目标后的所剩房源就是尾盘。我个人比较赞同这一说法,不同的公司、不同的项目、不同的开发目标,导致进入尾盘阶段的比例也不尽相同。对于“银子卖了个金子价”的项目来说,可能销售超过了70%以后的都属尾盘,

而对于“将金子当银子卖”的项目来说,尾盘量可能不超过10%。

目前消费市场对尾盘没有一个正确的认识,大多数消费者甚至还存在一定的排斥心理,常将“尾盘”与“烂尾楼”混淆,觉得尾盘就是非常不好的房子,其实这是一种错误的观念。尾盘中确实有相当一部分是具有某方面缺陷的产品,如:楼层不好,位于一楼或顶楼且不带花园或露台;朝向不好,主卧或客厅朝北或有西晒;在项目中的位置不好,采光、通风均有不便或项目邻近绝妙风景却无法欣赏;户型面积过大或过小,消费层面非常狭窄;户型结

构不好,卧室、客厅面积比例不适或有多边形房间或厨房卫生间位置不当等。以上种种原因造成了消费者认为尾盘就是缺陷产品或劣质产品。

其实,尾盘不一定就是“劣质品”,更不能简单地把它与“烂尾楼”一样地理解和看待。而且,正是因为尾盘与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价,如果能够以相对较低的价格购置下来,无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。头先,购购尾盘在价格、付款方式中有相对较大的主动性和议价空间;其次,相对于项目刚开盘时有意无意之间造成的热烈销售氛围,接近尾声的项目销售会变得更客观、冷静;再次是尾盘基本上都是现房,房间本身的质量经过时间的检验,问题已基本暴露出来,消费者可以心明眼亮,精挑细选,有问题可以让开发商进行返修,保证其内在的质量。在综合考虑了项目整体的相关因素之后,尾盘可能存在的一些劣势和缺点也是可以被削弱和弥补的,从“性价比”的角度上讲,购购此类尾盘相对来说还是比较合算的。

所以尾盘的问题并不完全在于产品本身,更多的原因是消费者获得尾盘信息的来源匮乏,致使不能正确认识尾盘。我们可以通过对尾盘市场的反复研究,对尾盘信息进行整合利用,为尾盘提供一个健全的信息发布渠道,使消费者能及时得到相关的购房信息,加深认识,消化尾盘,避免资源浪费。

多种渠道找尾房

华之家房地产代理有限公司总经理徐景阳:房地产市场进入理性消费,在市场上,购购尾盘的一般都是理性消费者,这其中不乏精明的投资客。投资客看中的是尾盘的投资空间和投资价值。尾房的项目非常分散,那么怎么才能找到尾房呢?寻找尾房可以从中介公司、开发商或物业公司、网站、拍卖行这四个渠道入手。

中介公司。有尾房房源的中介公司有两种,一种是以二手房销售为主的中介公司,另一种是完全代理尾房的中介公司。有些中介公司是代售,赚取的是佣金;有些公司则是收购之后销售,以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源,在这两类公司里,售价并不一致,需要消费者多加辨别。

开发商或物业公司。多转转售楼处或物业公司总会有些收获,项目销售到尾盘阶段,一些开发商为降低成本,不再做广告,或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。

网站。可到房地产专业网站上找。

拍卖公司。因债务问题,银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房,这部分房源一般都会被交到拍卖行,集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。

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