公共设施纠纷背后

2019-10-15 22:01:47 房产资讯

茂名房产网导读:公共设施纠纷背后 2007年3月16日,《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议上获得高票通过,现在已经公示,将于2007年10月1日开始执行,并且得到了广泛好评。舆论认为,这是一部吸引了全体民...

  2007年3月16日,《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议上获得高票通过,现在已经公示,将于2007年10月1日开始执行,并且得到了广泛好评。舆论认为,这是一部吸引了全体民众关心的法律,也注定是一部将载入中国立法史册的法律。



其中,《物权法》第六章的规定,将有助于规范业主与物业公司及开发商之间的关系,从而使物业纠纷得到解决。那么《物权法》究竟是什么样的一部法律,对于解决当前的物业纠纷能有多么重要的作用呢?让我们一起去探讨。

  李有成:他砍了我一刀,很深,13厘米深,那斧子砍我脑袋上了。

  李有成:那两个黑打手就是物业经理的人。

  李有成:对,他连打在杀的已经几十人了。

  李有成:就是暗杀我的。

  李有成,北京市太平家园小区业主委员会秘书长,一场物业纠纷中的受害者。听过他的话不知道您能想到什么?该案发生于2005年6月11日上午9点太平家园小区的门口,现已经公安机关侦破,凶手被缉拿归案,但是并未说明是受谁指使。不过,在李有成看来,凶手显然是受了人指使。他说,他挨打决不是一场误会,而是一种预谋。因为,在他遭受伤害的之前和之后,他们小区还有多名业主被打伤。

  这是一段录像,通过录像中物业与业主们的冲

突,不知道您能想到什么?这段冲突发生在2005年6月12日,李有成被伤害后天。这太平家园小区召开业主大会,按照《物业管理条例》的规定,以超过三分之二的票数通过决议:该小区将不再聘请前期物业,也就是业主入主时开发商指定的物业公司——嘉仁物业公司,而是选聘新的物业公司。至于业主们为什么要选聘新的物业公司,物业公司为什么和业主发生冲突吗?李有成说,是利益,主要是他们小区的公共设施所产生的收益。

  李有成:关键就是利益。

  记者:那么这小区里边这种利益主要体现在哪方面?

  李有成:主要就是共有配套设施的收入问题,是吧,如果每个小区都把这个问题解决了,那物业公司他干得也没什么劲了,就是说你不交物业费,你不交这费那费无所谓,你的共有配套设施的钱,远远超出你的物业费,他不怕,你像我们小区一年好几百万块钱的共有配套设施的钱。

  记者:他怎么会这么高的收入?

  李有成:因为我有那个停车位,停车位500多辆车,一年就是七八十万,还有那个超市、托儿所,还有那个,那什么有,电视台那个手机那个小灵通什么的,这些个收费,还有超市绿地那超市盖的那个菜市场,这一年好几百万,他这笔收入相当地大,这本来应该归业主的。

  在业主们看来,小区的公共设施应该归业主全体所有,现在却被物业公司出租,租金也归了物业公司,所以,他们打算选聘新的物业公司。但是在物业公司看来,公共设施应该归开发商所有,作为开发商的子公司,物业公司当然可以出租,租金当然也归物业公司所有。他们哪个说的才有道理呢?

  雷霞,北京市海淀区美丽园小区业委会主任。看过我们节目《小区战事》的人可能还会记得她,她代表美丽园业主打赢了起诉物业公司收费偏高的官司,她主持召开业主大会通过了重新选聘物业公司的决议。目前,该小区已经不再由前期物业——鸿铭物业公司管理,而是由新选聘的南京新鸿运物业公司管理。不过,需要说明的是,正是因为更换物业公司,该小区现在又遇到了新的问题。

  保安:我们现在困难重重,那个后面物业留下来好多事情,他都没有正常交接给我们。

  保安:绿化的,跟好多东西,我们的物业用房,我们的设施都没有正常交接,好多事情,我们保安人员也讲这个东西。

  胡宪政:就是我们现在这个办公地点没有,就是我们这个食堂没有地方烧饭,就员工这个吃饭问题,第三就是卫生间,就一个卫生间,所以每天上厕所比较困难,特别是早上交接班的时候。

  雷霞:他们就一间办公室,就是说财务什么都在这一间办公室办公,还要接待业主这个投诉,还有这个,那你想在这么,大家都挤在一个办公室里边,每个人能发挥自己的作用吗?

  新的物业公司虽然来了,但是连办公的地方都没有,只能几十个人睡一个大房间,办公室、财务等等所有管理人员都挤在一个办公室里。而至于原因吗?是物业用房被原来的物业公司占着呢,原来物业公司鸿铭物业称,小区物业用房的所有权归开发商东方鸿铭房地产开发有限公司所有,东方鸿铭是我们物业公司的母公司。这里所说物业用房就是小区的110号楼,共三层,建筑面积为1216.69平米。

  记者:110号楼呢

  保安:110号楼是归鸿铭物业

  记者:他们现在是什么用途

  保安:他们现在是住在这个110这个物业用房,空着的

,他也不会轻易让给我们,我们毕竟是江苏来的。(接)心里就抱着先干着再讲吧,才来我们都是雄心壮志的,现在人就这样,南方人到北方水土不服,有点事情就有一点动摇,好多人都动摇。

  雷霞:他说这是开发商产权,你们要找开发商去,这物业公司,因为按照那个《物业管理条例》的话,他是要由他来交接的,对吧,由物业公司交给新物业公司,交给业委会,业委会才交给这个新物业公司的,他就说我不交。他说因为是开发

商产权。

  记者:我们想就美丽园物业管理用房的事情对您进行一下采访。

  万经理(鸿铭物业):这个事情我没有办法和你讲。

  至此,业主、物业双方争论的焦点又落到了小区公共设施的产权上。那么,小区公共设施的产权究竟归谁所有呢?我们又该如何解决类似太平家园、美丽园这样的纠纷呢?

  节目进行到这里,您不难发现美丽园和太平家园矛盾的焦点似乎都集中在了公共设施的所有权上。据中国社会调查所的数据显示,在北京大

约4000个居住小区中,90%都存在物业公司利用小区共有部位和设施
牟取私利的问题,而小区公共设施的权利被任意践踏是造成物业矛盾纠纷甚至暴力冲突的主要原因。那么,公共部分和公共设施到应该归谁所有呢?问题又应该如何解决呢?

  尹飞:我觉得《物权法》出台以后,应该是有助于理清这个纠纷,因为以前我们没有讲清楚是谁的,那所以说公说公有理,婆说婆有理,那大家当然争来争,那《物权法》出来了,那基本的归属已经讲清楚了,所以我们讲《物权法》它有一个很重要的职能,就是定分止争,就是说我们把这个东西是谁的明确下来了,那自然这个纠纷就平息了,我觉得应该是这样。

  尹飞,财经大学教授,《物权法》起草的执笔人之一。在他看来,《物权法》显然是解决类似美丽园、太平家园纠纷的一个好办法。他说,2007年3月16日在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过的《物权法》,不仅把以后新建小区公共设施的权属划分清楚了,并且还为以前小区公共设施的权属划分办法提供了法律依据。

  杨立新:那么这一部分(共有部分)《物权法》怎么规定,他用分成两部分,一部分就是确定的共有,确定的共有你比方说楼板,楼道,楼梯、大门、绿地这都是确定的共有的,是不可以改变的。那么在确定共有的部分还有一个就是物业用房(接)《物权法》态度非常地坚决,物业用房完全地是全体共有的。

  杨立新,中国人民大学教授,《物权法》起草执笔人之一。他现在陈述的正是《物权法》中关于公共设施的权属的规定。该规定位列《物权法》第73条。

  第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  而也正是这一条,让美丽园小区的业委会主任雷霞看到了希望。在这之前,因为小区的物业用房的问题,业委会连同新入住的鸿运物业公司已经费尽周折。新鸿运物业进驻小区后不久,美丽园小区开发商曾经明确表态,该小区物业用房归第三方——金泰恒业公司所有,并且曾经明确公示,坚决不准新鸿运入住。但是在《物权法》出台之前,金泰恒业公司的110号楼产权证就已经被注销了。现在,他们小区的物业用房所有权被搁置了下来。

  雷霞:这物业用房到底交不交接,市建委的态度就是这样的,肯定是

有人的,不是你们的就是别人的,那么开发商有大产权,属于开发商的。如果说他说你要用要去跟产权人去协商,对于这个区建委他就说产权我们管不了,交接我也得听这个市建委的,他说其他的就是说这个事情,就等于是我们物业用房卡在这个地方了,我们说我们先把这产权搁置一下,属于开发商还属于业主,先搁置一下,先按照这个《物业管理条例》,那么你是要交接的,你把他交接,让新物业先使用,对吧,这有法可依吧,没有,走不下去,现在就这种情况。

  而也正是这种搁置,在专家和学者们看来,为小区业主留下了争取物业用房所有权的希望。

  尹飞:那至于说原这个产权归属这些问题,你比如物业管理用房这些问题,那我想如果说以前的登记给开发商的话,现在恐怕咱《物权法》出台之后,那作为业主他应该是有权利请求公正登记,因为我们的法律已经讲得很清楚,其实实际上严格地讲,过去登记部门把这个房子登记为开发商所有,本身就是不妥的。因为按照《物业管理条例》的相关规定,我想它也应该是归业主所共有的,所以在这种情况下,你做那种登记本身应该是错误的,作为这个业主来说,他应该有权利来请求登记部门进行更正,撤销原先的房产证,然后发出新的房产证。

  杨立新:比方说美丽园,当时美丽园已经开发了好多年了,房子已经卖出好多年了,现在回过头来还去约定共有部分,那是侵害业主的权利。卖的时候就要约定,约定明确的要按照约定去做,没有约定,或者约定不明确的推定是共有的,你怎么后来来补约定来了?这个是不行的。

  而对于和美丽园类似的太平家园来说,道理当然也是相似的,因为在之前开发商和业主之间并没有约定物业用房属于谁所有

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