物业管理“病根”何以难除?

2019-10-15 21:57:27 房产资讯

茂名房产网导读:物业管理“病根”何以难除? ■调研具体承办机构:河南文丰律师事务所。■参与调查单位: 河南见地律师事务所、开物律师集团郑州事务所、千业律师事务所、天基律师事务所、中涵律师事务所。 ■调研提纲和...

  ■调研具体承办机构:河南文丰律师事务所。■参与调查单位:
 
 河南见地律师事务所、开物律师集团郑州事务所、千业律师事务所、天基律师事务所、中涵律师事务所。

  ■调研提纲和调研方案单位:郑州市司法局、郑州市律师协会。

  ■问卷设计指导:

  河南政法管理干部学院、河南财经学院和郑州大学部分资深专家。

  

开篇语

  这是郑州市自1994年出现物业公司以来对全市物业现状的一次大调查,郑州物业主要困局一一展现。文章为系列报道,共分4部分,本报将分期予以刊出。

物业管理“病根”何以难除?

李文波图

  调查过程当中,6家律师事务所32位律师和本报记者对郑州市具有代表性的住宅小区、商业楼宇、房地产开发商、业主、业主委员会成员以及房地产协会、物业商会、消费者协会、政府部门等进行了调研,采取发放问卷、走访、召开专家座谈会、专业研讨会的方式征求社会各界意见。

  其间,调查者共访问了郑州120余家大中小型物业管理企业。参与调查的6家律师事务所和律师为此付出20万元的成本。郑州市人大、郑州市律师协会还提供了资金扶持。

  本报记者在此次郑州物业现状大型调查中,从2006年6月中旬开始至今,通过在中国建设房地产律师网、聊宅网、大河楼市网、商都房产网进行网上

问卷,通过郑州各小区设立的120个QQ群、专用信箱收集网民意见。

  本次调研是一次忠于现实的调研,由32位律师全程参与,可信度高。相信对郑州市的物业管理拿出针对性的解决办法、对目前的郑州物业立法具有一定的参考价值。  

  □策划本报热线部大河楼市执行头席记者孙斌

  小区业主办事作难

  业主成了“没娘的孩儿”

  小区建成了,业主搬进去了,由于社区不接收,业主办事要在基层盖章却盖不上。于是,业主户口难落,要结婚的人办不了结婚证,退休人员办不了退休手续,孩子就近上学得掏“择校费”,低收入家庭得不到及时救济。这是一些新建小区业主和物业公司遭遇的头痛事。

  业主到就近的社区办理一些认证手续,就近的社区不会给其盖章,业主会被告知,按照有关规定,应到其户口所在地社区办理相关认证手续。业主到户口所在社区盖章,会得到该社区这样的解释:尽管业主的户口在该社区,但不在此居住,按照有关规定,得到其目前所居住的社区办理认证手续。业主成了皮球,被踢来踢去。

  困惑:物业公司道隐情  

  按规定,这些手续是要在就近社区办的。就近社区为什么“不作为”呢?一些物业公司老总说出了隐情:《居委会组织法》规定:“居民委员会的办公用房,由当地人民政府统筹解决。”但是,这些社区向开发商和物业公司要办公用房,由于没有向其“上菜”,社区就不接收小区,这是造成目前怪现状的症结所在。希望政府在今年物业立法时,对这一问题予以重视。

  业主维权难于上青天

  业主无奈拿“鸡蛋碰石头”

  调查发现,业主们维权难,物业纠纷层出不穷,除一些开发商、物业公司“弱肉强食”外,还和政府部门的工作“错位”不无关系。

  文化路112号院上百户居民为讨采光权等而进行的“鸡蛋碰石头运动”,是不得不说的事。业主们要碰的“石头”,是自己的单位和单位所属的开发商、市规划局、市政府法制局。

  “从2005年9月15日文化嘉园28层大楼开始挖地基那天起,我们就生活在恐怖之中。”居民们拿着各种文件说,(郑)公消审字(2005高)第087号文件注明:该工程西距三级耐火等级

住宅楼防火间距11.5米,(郑)公消审字(2005高)第365号文件注明:该工程总平面设计变更后两者防火间距为11米,而市规划局颁发的第0299号建筑设计规划许可证注明的是9.1米……这一切说
明,该工程存在严重消防隐患,大楼盖起后,4号、5号楼的居民难以享受“万物生长靠太阳”的阳光恩赐。

  居民们开始“拿鸡蛋碰石头”。向开发商“碰”,经过激烈冲突败下阵来;向市规划局提起行政复议,市规划局称他们“没有错”;向市政府法制局提起

行政复议,法制局认定市规划局第0299号建筑设计规划许可证“符合法律规定”。

  2006年2月21日,“碰”得晕头转向的28户居民把规划局告上法庭。请求法院撤销规划局违规颁发的第0299号建筑工程规划许可证。中原区人民法院审理后作出判决,撤销规划局下发的该许可证。

  该院居民说,规划局不服一审判决提起上诉了,其理由是:“第三人的建筑工程已经进行了施工建设,其已经进行了部分销售,如果撤销建筑工程规划许可证,将会给第三人和广大的购房者带来严重的损失,社会公共利益也会受到严重侵害。在此情况下,即使第三人提供的材料存在瑕疵,也应该由第三人对被上诉人予以民事赔偿或采取其他补救措施,撤销建筑工程规划许可证对于本案而言显然是不合适的。”

  该局有关人员对记者说的是:“《郑州市城市规划管理条例》规定,‘建设单位和个人必须按照城市规划行政主管部门批准施工图定位放线,并经城市规划行政主管部门核准验线方可施工’……规划局尚未收到建设单位的放验线审核申请。”建设单位没有向规划部门申请放验线审核就施工,从而证明这幢建筑是违规建筑。

  生米做成了熟饭。后面的官司如何判决意义都不大了,一个不争的事实是,大楼已盖起来了,拆是拆不掉了,4、5号楼的居民这辈子要见阳光可就难了。

  南阳路开元小区拥有着国家安居工程住宅小区、河南省安居工程杰出小区、郑州市十佳住宅小区称号。该小区液化气站因与附近的居民楼等安全间距严重不足被叫停。几年来,购了“双气”房的800多户居民不得不违法在禁煤区烧煤做饭、取暖……业主找开发商讨说法,开发商振振有词:“我没有违规违法啊,政府给我发的有证啊,气站也并非一开始就不合格,之所以后来不合格,是因隔壁的富田丽景花园是在开
元小区业主入住后建设的,那里的变压器未经审批,故责任不在开元公司……”业主把气撒在开发商所属的物业公司头上拒缴物业费,物业公司感到自己是个“冤大头”……

  据郑州市房地产与物业协会有关人士介绍,郑州市安居工程住房有4万多套,类似开元小区“安居工程难安居”的业主相当多。

  对策:要从源头上“设防”问责众业主和物业公司困惑的是:一幢大楼立项、审批、办证、建设、售房、验收、移交等,要盖很多章,这么多部门把关,出了问题竟然不能解决,让风险全部由业主承担,让物业公司代开发商和政府部门受过,无论如何也难以接受。一位政府官员一针见血指出:此非天灾,实乃人祸造成的!

  有什么好的办法杜绝此事不再发生呢?省消协法律与事务部主任李汉生说:公权力被滥用的危害,比小毛贼的危害更大。在制定新法规时,更要对政府部门给业主、物业公司带来的后果负什么样的法律责任,写个明白。

  物业维修金陷困局

  公共维修金收缴面临巨大压力2001年以前,郑州市所出售的商品房屋在政策上并没有关于公共维修基金的相应规定。此前办理房产证的房屋,除了部分房改房的单位缴纳一部分维修基金外,很多小区没有专项维修基金,这一块缺口估计约有6亿元。郑州市物业维修基金管理介绍,2001年6月1日之前,已出售商品房的小区维修基金补缴的情况并不乐观,已缴纳的维修基金仅占应该缴纳的1/5。

  郑州市房地产与物业协会有关人士对记者说,目前,郑州很大一部分居住区物业进入“老年期”,设备面临着更新换代,维修金严重缺乏,如不及时采取有效措施加以补救,将使监控系统瘫痪、空调无法启动、电梯无法运行、屋漏不能修复……小区物业管理面临近似毁灭性灾难的考验,社会矛盾面临大爆

发。

  公共维修金亟待督察业主们对缴纳的公共维修金存在被侵吞的疑虑。按照规定,售房单位应当自购房人缴纳维修金之日起30日内,将代收的维修金转存郑州市物业维修基金管理的维修基金专户。据调查,一些开发商受资金链断裂困扰,总是试图缓缴、挪用甚至携款蒸发。

  东明花园业主张先生说,开发商代收了他缴的1.7万元房屋维修金,结果开发商给了收据而长期不给正规发票,他怀疑开发商做了手脚。到房地产主管部门询问发现,开发商代收代缴的房屋维修金根本就没有转给郑州市物

业维修基金管理。几位业主说,当他们得知房屋维修金没有转给管理部门后去找开发商讨说法,却发现法人代表蒸发了。而时代骏庭部分业主也遇到了类似情况。卫生路某小区业主到房管部门
查询房屋备案手续时发现,开发商挪用了业主维修基金数千万元……一系列事件,彰显着维修金的缴纳、管理、续筹等亟待督察。

  建议:希望出台有针对性的制度设计对此严峻形势,业内人士建议,在今年物业立法时,应对维修金的缴纳、监管、使用进行有针对性的制度设计,并出台严厉的惩罚性措施。对维修金的规定细化,防止滥收滥支现象发生,对收取、支配、使用、转移、补充缴纳的制度规定严格的程序。

  物业公司该不该为业主安全负责  

  业主、物业公司各执一词在“业主遭到人身或财产损害,物业公司是否要承担法律责任”的调查问卷中,业主与物业公司观点对立。

  业主们普遍认为,如果物业公司不能保障业主的人身、财产安全,业主花钱聘请物业公司还有什么意义?对在物业服务合同中没有约定或约定不明的,物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范措施,物业公司应当承担与其过错相适应的赔偿责任。如果是物业公司怠于行使管理职责,致使物业管理区域发生诸如火灾、水灾、物业坍塌、电梯事故,造成业主人身或财产损害的,物业公司应

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