政府部门插手“家务事”小区物业收费谁说了算

2019-10-14 19:18:08 房产资讯

茂名房产网导读:政府部门插手“家务事”小区物业收费谁说了算 近两年来,全国各大城市的楼市火了,小区多了,一同多起来的还有小区物业收费纠纷。小区物业收费谁说了算?政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色? 指导价难“指导” “...

近两年来,全国各大城市的楼市火了,小区多了,一同多起来的还有小区物业收费纠纷。小区物业收费谁说了算?政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色?

指导价难“指导” “试点小区”物业费纠纷频发

广东省从2004年开始实行物业收费指

导价,普通住宅物业费每平方米较高不超过
1.96元,但事实上,目前广东省许多小区的物业收费都没有按照政府指导价,广州市目前至少有40个楼盘的物业费在2元/平方米以上。

广州市番禺区丽江花园是一个拥有一万多名业主的小区,从1998年起经广州市物价局批准,成为“一费统缴”(即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取)的物业收费试点,物业按每平方米2.7元收费。2005年1月1日起,广东省开始在物业收费中实行政府指导价,建议普通住宅的物业管理费每平方米不超过1.96元。丽江花园业主委员会与物业公司经过约定,该小区2005年-2006年度的物业收费依然沿用以往的收费方式。但是,该小区16名业主不同意,从2005年1月1日起开始拒交物业管理费。

物业公司起诉了几户拖欠物业费的业主,但就在此案审理期间,番禺区物价局于2006年5月下发了一纸“整改通知”,称丽江花园的“一费统缴”违反了政府指导价,要求整改。此举一出,丽江花园的物业纠纷陡然升级,1000多户业主都加入了“拒交”行列。

广州市物业管理协会相关负责人认为,物业收费纠纷频发,与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关,简单化的指导价容易与市场脱节。长期关注各类物业纠纷案的中山大学法学院副教授张民安认为,政府指导价不是命令,不是强制执行的,是作为一个市场经济的管理者,给物业公司和业主提供一个参考标准,为将来出现纠纷时法官处理案件提供一个衡量标准。政府在这里扮演的角色不应该是强制干预,即使干预,也要人性化一些,在具体干预之前与物业公司协商,避免引起更大的动荡。张民安强调,政府的规章制度头先是要考虑社会稳定,如果不能带来社会稳定,还不如不要这个规章制度。

“家务事”难管 物价部门角色不断调整

物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势,重庆市物业管理协会新闻发言人巫大德说,他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关,重庆市近两年的物业管理纠纷中,有30%都是物业收费纠纷。广州市消费者协会近两年的统计也表明,在该协会收到的各类投诉中,有关物业管理的投诉一直位居前三名,其中绝大部分都涉及物业收费问题。

在物业收费纠纷频发的态势之下,全国各地物价部门都面临巨大的压力,物价部门开始调整自己的角色。2005年1月1日,北京市建委和市发改委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。新规规定,商品住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价,收费标准由业主与物业管理企业协商确定;而对于经济适用住房的物业费采取政府指导基准价格,标准为每平方米每月0.55元,不得上浮。

广东省物价局较近也出台了《关于加强物业服务收费管理的通知》,该《通知》对实行政府指导价的物业服务收费范围进行调整,只对业委会成立前的住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价,其他住宅则实行市场调节价。《通知》将于2

007年2月1日起执行。广东省建设厅房管处相关负责人在接受记者采访时谈到,该《通知》是根据物业管理服务质量与收费价格相对等的原则出台的。

专家评价说,目前全国绝大部分城市在物业收费上都是“政府管得太多”,北京和广东先行一步的举措,明确了政府在物业管理中的职能定位,有利于推动物业服务的市场化进程,将在一定程度上缓解物业收费纠纷频发的局面。

广州市物业管理协会副会长张朝德认为,物业管理收费本应遵循市场经济的原则,但政府目前插手太多,给物业公司开展工作带来不便。例如丽江花园的“一费统缴”,本是业主和物业公司之间的“家务事”,双方正在协商当中,番禺区物价局却下发“整改通

知”,导致“家务事”变得复杂起来。

合理行使“指导权” 让物业收费更合理

广州市国土资源与房屋管理局相关负责人在接受记者采访时谈到,按照现行的物业管理条例,物业管理涉及物

业公司和业主双方,属于民事范畴,政府尽量不要参与,不要干预,政府的职能定位应该是“指导”,而非“管理”。

那么,政府的“指导权”究竟应该如何体现呢?专家们给出了以下建议:头先,定指导价不如公开成本,住宅小区物业管理费的成本构成包括管理服务人员的工资福利,公共设施设备日常维护,以及绿化、清洁这8个方面,政府要公正调查和公布这些数据远比制定指导价要容易。张朝德认为,政府应当取消物业收费的政府指导价,实行市

场调节价,放手让业主和物业公司进行协商。

,政府要在小区成立业委会的过程中起到扶持作用,让业委会真正成为代表大多数业主利益的,能够与物业公司对等谈判的积极力量。不少专家谈到,目前许多小区都还没有成立自己的业委会,有的小区业委会虽然成立了,但是松散无力,甚至被开发商和物业公司所利用,这些都是很不正常的,政府不能放任不管,必须发挥“指导权”予以正确引导。

另外,针对一些特殊情况,可以在一定范围内保留物业服务收费政府指导价,但这个指导价的出台必须是在充分调查研究的基础之上。张民安副教授认为,政府出台指导价之前,必须研究大量的样本,充分核算成本与收益。否则,简单化的指导价与市场脱节,反而会诱发更多矛盾。(记者吴俊、车晓蕙)

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