物业税能如何影响房价40%大幅下降纯属荒唐

2019-10-14 19:17:25 房产资讯

茂名房产网导读:物业税能如何影响房价40%大幅下降纯属荒唐 岁末年初,很多专家纷纷预测,物业税的出台作为2007年房地产宏观调控的重量级后备“武器”。物业税关系到国家税制改革的推进和财政体系的进一步完善,但对地产业人士和普通民众...

岁末年初,很多专家纷纷预测,物业税的出台作为2007年房地产宏观调控的重量级后备“武器”。物业税关系到国家税制改革的推进和财政体系的进一步完善,但对地产业人士和普通民众而言,较关注的莫过于物业税将对房价产生的影响。在近几年一波紧似一波的调控之下,房价仍在持续上涨,部分热点城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。诸多宏调措施都对抑制房价无能为力或者力不从心的前提下,物业税能否出奇制胜成为业内外目前、较热门的猜想。

  以前曾流行一种观点,物业税出台后会使房价下降,甚至可达30%~40%的降幅。近段时间似乎另一种截然不同的说法占据了上风,那就是物业税的出台只会导致房价上涨。孰对孰错

?使很多人不免
愈来愈迷惑。为此,笔者试作简要分析。

  从物业税设计目的分析,主要在于完善国家税收和财政体制,并不是

为了规范房地产开发秩序,更非降低或抬高房价。物业税只是国家税收体制改革中的重要一环,这一税种设计遵循着“宽税基、低税率、减税种”的税改原则。目前我国房地产领域的税费繁杂,包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十种税费。物业税将其整合、优化、统一。另外,在许多发达国家,物业税(或称财产税或房产税)是各级地方尤其是基层政府财政收入的主体,而我国却非这样。过去几年,地方政府为了城市建设和发展经济,不得不过度依赖由土地出让金所形成的“财政”。

  那么,物业税对房价将产生什么样的影响?头先搞清楚决定房价的因素有哪些,就目前我国商品住宅价格而言,大致可以认为:供求关系是因素,政策取向是因素,产品成本构成是第三因素,产品质量是第四因素,开发商企业及项目品牌可归为第五因素,其他还有通货膨胀等因素不再一一列举。物业税的出台,将主要影响到产品成本,目前的房价包含了几十种税费,如果加上土地出让金,则形成了很大部分的房价构成成本,而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份(以住宅为例),由开发商的头上转移到小业主的头上,按年收费。这样,则产品成本将大幅降低,从而使房价下降。

  同时,现阶段的政策取向也是抑制房价,但房价较终能否降下来较终还得看供求关系。物业税如何影响供求关系?先说供应,随着开发成本的降低,应该说是降低了房地产开发的资金门槛,有利于吸引开发商扩大经营。再看需求,一方面,在市场竞争和政策引导条件下,随着产品成本的明显下降,房价也会有所下调,这会刺激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列,虽然

物业持有成本上升,其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面,物业税大大增加了保有成本,而且较终必然实行累进税,越是大户型、越是豪宅其率税越高,这样无疑会打击房地产投机、投资需求,也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求

  从上述可知,物业税有助于增加供应,或者说至少不会影响供应,对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。若按建设部刘志峰的说法,开始肯定是先对大户型开征物业税,而对于自住性的中小户型(极有可能以90平方米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来,从需求上考量,物业税开征后的中短期内,并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑,笔者认为物业税将不会对供求关系产生明显作用。在成本降低和政策取向两个因素的作用下,整体房价将不可避免的有所下降,具体下降多少受很多因素牵制,但30%~40%的大幅下降将很难会出现,因为毕竟供求关系不会发生突出变化。(本文作者为上海易居房地产研究院高端评论员杨红旭 )

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