一起房屋拆迁案件之评析

2019-10-14 19:16:13 房产资讯

茂名房产网导读:一起房屋拆迁案件之评析 做律师这么多年,办理的案件也是各不相同。纵观案件类型,有关城市房屋拆迁的法律问题,近年来通过法律途径解决的越来越多,针对2006年郑州市发生的一起拆迁案件,和大家...

  做律师这么多年,办理的案件也是各不相同。纵观案件类型,有关城市房屋拆迁的法律问题,近年来通过法律途径解决的越来越多,针对2006年郑州市发生的一起拆迁案件,和大家探讨一下。

  这起案件中有6名原告,他们是郑州市西太康路被拆迁房屋的业主;被告是郑州市人民政

府城市建设拆迁管理办公室;第三人是郑州市地产集团。2004年4月16日,第三人依据郑州市拆迁办“[2005]郑拆裁字第002号”行政裁决书,要对6名原告强制拆迁。随后,第三人委托郑州市光明房地产咨询评估有限公司于2004年10月21日作出房屋估价报告。6名原告认为他们受到了不公平的待遇,而被告认为,第三人在拆迁区张贴了房屋拆迁公告及拆迁宣传提纲后,大部分被拆迁人与被告签订了补偿安置协议并搬迁。而6名原告既不同意搬迁,也未在规定时间内对被拆迁房屋的评估报告提出书面异议。2006年1月16日,6名原告一纸诉状将郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室告上法庭,请求法院撤销被告作出的这项行政裁决。

  针对这起案件,我有如下看法:

  一、被告为拆迁人颁发的房屋拆迁许可证超过了有效期限。被告为拆迁人颁发郑拆许字(2004)第019号房屋拆迁许可证的时间是2004年4月16日,该房屋拆迁许可证许可的拆迁期限是180天,拆迁人未在规定的期限内完成拆迁的,应在其原拆迁期限届满15日前向被告申请办理延期手续。房地产估价报告作出时,许可其拆迁的期限已超过5天。

  二、被告作出的拆迁裁决书依据的《房地产估价报告》存在严重的违法、违规现象:

  1.确定拆迁估价机构的程序不合法。根据建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条的规定,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取投票或拆迁当事人抽签等方式。《郑州市城市建设拆迁管理条例》第三十五条规定:“拆迁当事人就委托评估机构达不成一致意见的,由人民政府城市建设拆迁管理部门组织有关当事人在具有资质的评估机构中随机抽定。”

  2.评估结论内容不完整,估价报告缺少必需的内容。建标[1999]48号《房地产估价规范》条规定,估价报告应包括下列部分:①封面;②目录;③致委托方函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。而被告提供的证据《房地产估价报告》中却缺少了估价技术报告的重要内容。

  三、被告以原告在裁决程序中没有以书面的形式对评估结果提出异议,就推定“评估结果合法有效”既没有事实根据,也没有法律依据。头先,根据《城市房屋拆迁估价指导意见》十条的规定,拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日

内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。其次,到目前为止,国家关于房屋拆迁的法规和规章,均无关于要求“拆迁当事人对评估结果有异议必须以书面方式提出”的规定。

  四、《房地产评估报告》超过了有效的使用期限。估价报告应用有效期自估

价报告交付之日起至拆迁补偿结束时止,不得超过12个月,超过12个月则重新进行评估。该评估报告已超过12个月,所以,被告依据一个超过有效期限的鉴定结论作为裁决的依据显然是错误的。

  五、被告和拆迁人没有考虑对被拆迁的房屋室内自行装修、装饰部分的损失进行补偿。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定:“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。”拆迁人在实施拆迁行为时应考虑被拆迁房屋室内的装饰装修补偿问题,被告在裁决时对这部分补偿金不予确认就侵犯了被拆迁人的合法权益。

  六、被告没有对原告土地使用权的补偿问题进行裁决。我国《宪法》第十条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”我国《土地管理法》第五十八条规定:“为实

施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的,政府在收回土地时对土地使用权人应当给予适当补偿。”被告裁决时对此不予考虑是于法相悖的。

  综上所述,在这起案件中,存在的问题太多,而其他的拆迁事件中,也不乏此类情况。希望拆迁程序能够法律化,从而减少纠纷的发生。

河南国基律师事务所 朱广晓

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