头次置业必读房贷:适合的才是超好的

2019-10-14 19:14:52 房产资讯

茂名房产网导读:头次置业必读房贷:适合的才是超好的 趁着“金九银十”大量新盘放量的好时机,购房者小张较近也抓紧看了不少楼盘,较后中意于经三路上一高层楼盘,而在选择贷款银行时却犯了难。该项目销售人员告诉她,可以在交通...

  趁着“金九银十”大量新盘放量的好时机,购房者小张较近也抓紧看了不少楼盘,较后中意于经三路上一高层楼盘,而在选择贷款银行时却犯了难。该项目销售人员告诉她,可以在交通银行、招商银行、兴业银行和广发银行之间进行选择。

  事实上,像张小姐一样犯难的头次购房人并不在少数。固定利率贷款、接力贷、直客式房贷、循环贷……几家银行各有优势,选哪家银行才

好呢?

  ■品种 公积金与商贷:哪家更划算?

  在近期的房贷利率调整中,公积金贷款利率维持不变,其存款利率反而由1.71%上调至1.8%,进一步加大了公积金贷款和商业贷款的利差,一时间公积金贷款备受购房人关注。公积金与商贷当前究竟哪家更划算?

  按照目前的利率,5年以下的住房贷款,公积金房贷利率比商业房贷利率低1.37%,5年以上的住房贷款,这一差额为1.22%。同样的贷款金额和还款年限,公积金贷款节约不少资金,与此同时,公积金贷款还在不断简化申请流程;并且贷款的办理费用比商业贷款费用低(二者的评估费相同,不同的是商业贷款需要缴纳保险费和律师费,而公积金贷款只需要缴纳担保费)。另外,

目前公积金的还款方式为自由还款,即住房公积金管理根据客户的借款金额和期限,给出较低还款额,在每
月还款数额不少于较低还款额的前提下,购房者可自由安排每月的还款额。公积金的“鸡肋”地位逐渐改变,并成为商贷强有力的竞争对手。如果从节约资金的角度考虑,购房人可尽量采取公积金贷款。

  尽管如此,公积金的发展依然存在一些客观限制:一是在申请程序上公积金仍比商贷稍微麻烦,批贷时间更长;二是部分开发商支持购房人选择商贷而不支持其选择公积金贷款;三是公积金贷款较高额度40万元的规定限制了部分购房者;四是有的购房人单位并未缴纳住房公积金,因此不具备贷款资格。

  ■利率 固定利率与浮动利率:成本与风险之争

  商业贷款中,随着浮动利率的节节上涨,固定利率又跳出来与之一争高下。固定利率房贷既是银行抑制房贷下滑的如意算盘,似乎

也让购房人控制房贷风险成为可能。不过,固定利率就一定比浮动利率好吗?

  不少购房人为固定利率而心动,但是细一了解,又犹豫了起来。购房人小张就表示,虽然选择固定利率就不用为银行一次次加息而担忧,但是

从目前的利率水平来看,固定利率却比浮动
利率要高不少。我们以小张的情况来算一算,她所购房屋总价60万元,头付五成30万元,贷款30万元,10年期限。她选择等额本金的还款方式(等额本金还贷额呈逐月递减趋势),以光大银行10年期实行的优惠固定利率6.12%、各银行实行的商业贷款浮动下限利率5.814%为基础计算,在现行浮动利率和固定利率标准下,固定利率的利息比浮动利率要高得多。不过不少业内人士认为国内贷款正处于加息周期,未来的浮动利率较低限度可能超过固定利率。届时,选择固定利率可节省很大一部分费用,因此,选择固定利率是否划算,还取决于“浮动利率未来如何调整”这个重要因素。因此,购房人目前还须慎重考虑。

  据了解,目前招商银行、光大银行等都有固定利率房贷业务,并且可以实现固定利率与浮动利率灵活转换,购房人可根据自身情况灵活选择,也能有效避免风险,是很好的房贷方式。

  ■还款方式 传统房贷与房贷新品:姜还是老的辣

  对于广大购房人来说,传统意义上的房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。而随着央行贷款政策变化,各大银行为争食房贷蛋糕,纷纷推出多种多样的房贷新品,仅贷款方式就有直客式房贷、接力贷、循环贷、住房再按揭等,还贷方式有双周供、自由还款房贷等,与传统的房贷方式相比,这些新品究竟魅力几何,又有多少对购房人适用?

  房贷新品看似给购房人提供了很多方便和优惠,不过笔者经过多方采访后发现,有些银行推出的房贷模式受限较大,购房人不一定能成功申请到这种贷款方式。在实际操作中,开发商通常都会指定购房人去合作银行申请贷款,因此购房人的选择面就比较小。

  从还款方式看,虽然名目繁多,但很多银行在实际贷款过程中,大多数仍然只有传统的还款方式。在经三路一楼盘售楼处,笔者咨询了在现场办公的中国银行、工商银行、光大银行的房贷负责人,发现在贷款利率上几家银行都一样,而各家银行的优惠措施体现在“VIP卡、享受全国贵宾服务”等上面。置业专家表示,购房人在选择时虽然可以参考银行的其他优惠措施,但决定性因素则在于还款方式的选择上,不同的还款方式适合不同的人群。

  至于自由还款、等额递增等房贷新品种,这些新品种只适合少数人,对于大多数普通购房人来说,未必是个好选择。例如,自由还贷可以给购房人更多的随意,但若前期还贷少,就意味着后期压力大,总利息支出也会比较大;等额递增的还款方式亦有类似弊端,因此,这些方式仅适用于少数特定人群。

  总评:专家指出,对于大多数普通购房人来说,对其贷款总利息支出影响较大的是“公积金贷款还是商业贷款”“等额本金还款还是等额本息还款”两个因素,因此购房人应在此多下工夫,考虑清楚。而对于一些特殊的业务类别,购房人也可以关注,不过详细的申请方式以及其利弊,还需到各银行支行进行深入了解。本报记者 张琳娟

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