未办理产权登记却与他人签订房产抵押合同

2019-10-14 19:14:19 房产资讯

茂名房产网导读:未办理产权登记却与他人签订房产抵押合同 案情 虞城县人朱某在任该县木兰中学校长期间,分6次向李某借款共65300元,该6笔借款均约定月利率1.5分,并分别出具了借据,借据 上均加盖了被告木兰中学印章及朱某...

  案情

  虞城县人朱某在任该县木兰中学校长期间,分6次向李某借款共65300元,该6笔借款均约定月利率1.5分,并分别出具了借据,借据

上均加盖了被告木兰中学印章及朱某签字。朱某不再担任校长
后,李某多次找其催要欠款无果。2005年12月7日,朱某与李某签订了一份房产抵押合同,朱某将自己的一处房产以12万元抵押给李某,承诺于2005年农历十一月三十日前把所欠李某的款转入木兰中学,木兰中学一次性还清,否则,此房产使用权和所有权恒久性归李某所有,但双方未办理抵押登记。2005年12月16日,朱某将该房产过户给了孟某。2006年3月23日,朱某将其任木兰中学校长期间的债权、债务移交给了木兰中学(含欠李某的债务)。因木兰中学未能偿还,李某于2006年3月6日向法院起诉,要求朱某及木兰中学偿还借款本金及利息,并撤销朱某与孟某之间的房地产转让关系。

  审判

 

 2006年6月8日,虞城县人民法院经审理认为,朱某系代表学校行使职权,应由该学校承担相应的民事责任,被告朱某不是债务人,不承担偿还欠款的义务。但朱某明知自己的房地产未办理产权登记,仍以该房地产抵押,对造成抵押合同无效负有主要责任。原告要求撤销朱某与第三人之间的房屋转让关系的请求,因朱某不是原告的债务人,不符合我国《合同法》规定的债权人行使撤销权的条件,不予支持。法院遂依法作出判决:1.被告木兰中学于判决生效之日起10日内偿还给原告李某借款65300元及利息;2.被告朱某对木
兰中学不能清偿的债务部分向原告承担50%的赔偿责任。

  一审判决后,双方均未上诉。

  评析一

  谁是本案的真正借款债务人

  被告朱某向原告借款时,系木兰中学的法定代表人,给原告出具的借据上加盖了该学校的财务专用章,从借据内容看,木兰中学是借款人,原告是出借人,朱某只是经办人。并且木兰中学在朱某离任后,审核并认可了此账目。后该学校与朱某办理了债务移交书,该移交书中确认了原告主张的债

权。结合朱某向原告借款时系木兰中学法定代表人的这一特定身份,以及借款用于该学校的基础设施建设已为该学校认可,能够表明朱某是以木兰中学法定代表人身份向原告借款,其该借款行为属于依法应当由法人行使的职权。因此,其向原告借款的行为属于职务行为而非个人行为,木兰中学才是本案的实际借款债务人,依法应当承担偿还原告借款的民事责任。

  评析二

  房产抵押合同是否具有法律效力

  朱某与原告签订合同时,双方都具有相应的民事行为能力和缔约能力,意思表示亦真实。但根据我国《担保法》的规定,以房地产抵押的,应当由县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条款规定:“依照合同法第四十四条款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效。”因朱某与原告签订房地产抵押合同后,一直未办理抵押物登记手续。因此,该抵押合同不具有法律效力。另根据我国《担保法》第四十三条款规定:“当事人未办理抵押物登记的不得对抗第三人。”因原告与朱某之间的房地产抵押合同未办理抵押物登记,而第三人在受让了该抵押物后,已取得了产权证,所以原告与朱某签订的抵押合同,不得对抗第三人。因此,原告请求撤销朱某与第三人之间的转让行为也就缺乏法律依据。

  评析三

  朱某在本案中应如何承担责任

  朱某自愿用自己的房产为原告对木兰中学享有的债权提供担保。该抵押合同虽为无效

合同,但造成该合同无效的原因是因为违反了抵押物登记的法律强制性规定。而朱某明知自己的房产尚未办理产权登记,仍以该房产抵押,对造成合同无效负有主要过错责任。原告未要求办理抵押物登记,亦有一定过错。《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定:“主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”因此,原告应当在债务人不能清偿的债务部分的二分之一的范围内承担赔偿责任。屈铁收 范中芳

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