楼顶广告遭遇法律尴尬

2019-10-14 19:09:06 房产资讯

茂名房产网导读:楼顶广告遭遇法律尴尬 争议焦点广告收入有多少? 在住宅小区内,哪些是收费广告?广告收益究竟有多少?是巨大的还是微不足道的?这成为广告公司、小区物业管理公司以及小区业主争论的焦点。 广告公...

  争议焦点广告收入有多少?

  在住宅小区内,哪些是收费广告?广告收益究竟有多少?是巨大的还是微不足道的?这成为广告公司、小区物业管理公司以及小区业主争论的焦点。

  广告公司:一块广告牌年收入24万元  

  记者以计划发布户外广告的企业的名义,拨通了某广告公司的广告招商电话。其工作人员介绍说,中山路和东风路等路段的户外广告每月租金的折后价大致在400~500元/平方米,而位置较差的则便宜一点,为每月300元/平方米。如果是小于50平方米的广告,由于审批相对容易,所以价格会低一些。如位于中山五路的百汇广场,它的广告招牌大小约为9平方米/块,面对公园的招牌为每月450元/平方米,而面对起义路的招牌为每月300元/平方米。招牌一般出租期为一年,也就是说,如果以单价400元/平方米·月来计算,一块50平方米的户外广告的年收入约为24万元。

  “这所说的,都不是位置较好的广告报价,在两条主干道交会的地方,广告报价会更高一些。”某知情人士透露,如在农林下路与东风东路交界的某七层住宅楼顶上的户外广告,大小约是50平方米,年租金已近100万元。而体育东路某住宅的楼顶广告,由于正对体育,地点好、规模大,其广告报价据称在200万元/年左右。

  即使是大多数带电梯住宅的广告,其价格也不低。从某户外广告公司提供的报价得知,小区楼盘电梯内的一幅平面广告(规格为42cm×57cm)一个月的价格为600元,而凡一次性投放100个广告位以上,价格还可以面议,每幅平面广告价格可低至300元/月。如果以一部电梯三个广告位、一栋住宅两部电梯计算,这栋住宅每个月的电梯广告收入将在1800元以上。

  物管公司:广告公司分得大头  

  面对广告公司不菲的广告价格,各住宅楼宇的物业管理公司不得不喊冤。某物业管理公司的负责人称:“确实有些住宅楼由于位置较好,其楼顶或者裙楼的户外广告可以取得较高的收入,但这样的楼盘有它的独享性资源,可以说是百中无一,可遇而不可求。一般的小型广告牌,价格就要低很多,而且,广告公司的报价还包括了他们的利润以及制作等成本,实际上他们得到的是大头,能够落到物业管理公司手上的钱并不多,而且基本上也都拿来充当物业维修费用了。”

  对于电梯广告的收入,某物业管理界人士表示,他所在的楼盘有6部电梯共18块广告,每月的广告管理费收入约400元,平均每块广告每月收益仅22元左右,另外,广告公司为电梯外的液晶广告屏支付的广告管理费均价为每年2500元,每月约为210元。所以,电梯广告的收入总和,一个月有600多元。

  业主抱怨:收入如何我们从不知情  

  前文所提及的在农林下路与东风东路交界处附近的某七层住宅楼,其顶上的

户外广告报价近100万元。按照一梯四户计算,一共有28户人家,即使物业管理公司只收取其中50万元的广告年租,那么每户人家年收益也接近2万元。面对这样巨大的收益,小区业主的回答是:不知道。记者在该物业楼下采访了一个据称是该楼
业主的女士
,她表示,自己连广告牌是什么时候立起来的都记不得了,更不用说了解它收了多少钱。

  在记者的采访过程中,对于广告公司报价与物业管理公司报价上的巨大差异,几乎100%的小区业主都不知情。几乎所有人都表示,他们对自己拥有的物业上所附着的广告的收入状况并不了解,更不用说在其中分一杯羹了。“我们的小区会定期公布物业管理的收支情况,不过广告收入这一块从来没有列出来,我们也就无从了解。”天河某楼盘业主的说法在广州很有代表性,“我们不知道这些钱有多少,更不知道这些钱用到什么地方去了。“

  相关调查有多少“创收”值得关注?

  在我们身边的小区,有多少地方可以“创收”?属于小区业主的利益又有多少?某物业管理公司的负责人介绍说,目前小区广告区域经营收益主要有以下几大方面:

  一、广告收益。包括楼顶和裙楼的户外广告、电梯轿厢广告、大堂电梯前厅的液晶屏广告、停车场广告以及小区宣传栏广告等。据介绍,停车场广告的收费是每年300~500元/块,而小区广告栏的位置一般有1/4~1/3用于商业广告,其余则用于小区公告和公益性广告,物业管理公司一般不向广告公司收钱,这只不过是不用花钱去做一个宣传栏。

  二、会所经营收益。如果会所是属于小区的公摊建筑面积部分,就属小区业主共同所有,它的经营收益也该由小区业主共同拥有,如果会所有其独立产权,那么收益就应归其产权人(一般是发展商)拥有。据介绍,目前各小区会所的经营状况一般都不太理想,要么就是刚好收支平衡,要么就是处于亏本状态。

  三、停车场收益。与会所相仿,若停车场属于小区的公摊建筑面积部分,它的所有权及其收益应由小区业主共同拥有,如果停车场有其独立产权,那么收益则应归其产权人。另外,如果停车场是露天的,也应该由各业主共同拥有。按照广州市的规定,室内停车场的月保费用一般是400元,而露天停车场是150元。此外,临时停车(12个公里以内)的收费在4.5~6元。不过,物业管理公司表示,由于停车场有较大的人力、水电等管理成本和汽车损坏、丢失等带来的巨大赔偿风险,因此利润不大。

  四、物业管理公司的服务收入。有些物业管理公司在公共区域提供基本物业管理以外的家政、商务等服务,由此带来一定的收益。由于是价格公开的有偿服务,大家对这一点的争议都不大。

  五、其他收入。如电信公司要进入小区(包括有线电话、宽带上网的小区布线,移动通信运营商要建设通信增益站等)、有线电视公司要进入小区,都要进行一定的收费。据介绍,2003年后,中国联通和中国移动进入小区的通信增益站的收费是每年1500~2000元/个,部分小区内引入了直饮水机,物业管理公司的收费是每月100元/个。此外,节假日期间,有部分小区会在其主干道上布置临时摊位,这视小区的规模和位置的不同而有所改变,每个3米×3米的摊位月收入在两三百元到过千元不等。

  大多数业主不上心  

  中国社会调查所去年曾调查小区户外广告现状。数据显示,北京有4000多个居住小区,其中近90%的小区设有户外广告,但“目前大约

有60%的业主对小区广告收益权并无太多概念”。

  在售楼部记者随机采访了几位准备签约的购房者,他们均表示没有注意广告收益的问题,甚至没注意到合约中还有这项内容。据律师介绍,大多数纠纷缘于购房时没有维权意识,入住后才发现户外广告成为干扰正常生活的罪魁祸头。

  部分维权意识较强的业主注意到了这项收入的缺失,却罕有实际行动。

  律师说法广告收入应归业主所有!  

  小区广告收益不小,干扰也不少,收益归谁?关键还得看广告立在哪儿。

  小区户外广告比比皆是,部分会对建筑的安全及居民生活造成一定的负面影响,也因此引起了不少纠纷。深圳、广州等地陆续出现了与广告收益权相关的业主维权行为。

  收益归属已然清晰  

  《物业管理条例》第55条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金,也可以按照业主大会的决定使用。”按照这一规定,利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告,收益都应归业主,从法律上来说并无争议。

  德润律师事务所的孟宪生律师长期关注房产方面的法律纠纷,他认为,解决广告收益归属问题的关键不在广告本身,而是要明确广告的载体,如墙体、电梯的归属权。

  据调查,大部分业主对合约上的公共区域使用权概念不清,在没有充分了解自己权利的情况下,就将使用权拱手让给了开发商或物业公司。

  当然,以合约形式确定使用权归属,是在我国物权法缺失的情况下一种不得已的处理方法,在某些情况下会使问题更加复杂,毕竟开发商和业主这两个权利主体追求的利益是不同的。例如屋顶广告,开发商追求广告收益,业主关心楼体安全和声光污染,利益冲突导致纠纷产生。

  信托机制有待建立  

  从法律上来看,广告收益应由业主大会进行管理,但作为一个议事机构,业主大会有没有能力和精力掌管这笔资金呢?孟律师认为应建立信托机制来解决该问题。信托机制是一种建立在各方信任基础上的财产管理制度,它在机制上的规范性可以保证收入受益人是业主。相反,委托机制基于合同,是一种不够规范的财产管理制度,容易造成收益归属的混乱。

  公布账目没落到实处  

  广州市律协房地产委员会主任许奋飞律师认为,目前物业管理行业存在如此多的纠纷,其中一个重要原因就是很多小区的物业管理公司都没有按照现行法规的规定每个季度或者是半年公布一次小区物业管理的收支情况,甚至有的物业管理公司进驻已经近十年了,也依然没有公布过一次物业管理的收支情况。即使有小区公布,很多账目也并不分明。

  广东法则明律师事务所副主任李瑾律师表示,按照我国现行的法律、法规规定,无论是住宅小区内的业主大会还是业主委员会,都不是独立的法人,基本上难以和广告公司等机构签订合同或出具发票,因此小区广告合同的签订应该在业主大会的授权下由物业管理公司进行,但小区公共区域的广告收入应该归所有业主共同拥有。物业管理公司是否

合法地操作广告事务,要看它有没有得到业主的授权。不过,李瑾同时表示,鉴于目前我国的法律和法规仍未完善,因此,目前在公共区域的界定上仍有可争议之处,因此这种利益上的纷争也就一直存在。

  “按照目前的司法实践,建筑的外墙面是不可分割的,因此外墙面也就属于建筑物的各个业主共同拥有。对于外墙面的具体利用情况,在有《业主公约》的情况下,应该依据公约执行,

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