解读经济适用房

2019-10-14 19:08:07 房产资讯

茂名房产网导读:解读经济适用房 一、 什么是经济适用房? 经济适用房是指纳入政府住房建设规划、建设用地由政府行政划拨提供、政府提供优惠政策、限定建设标准、限定购房条件、限定销售价格、向城镇中低收入...

一、 什么是经济适用房?

经济适用房是指纳入政府住房建设规划、建设用地由政府行政划拨提供、政府提供优惠政策、限定建设标准、限定购房条件、限定销售价格、向城镇中低收入家庭供应的商品住宅。

从上面的定义我们可知:经济适用房是国家和政府为了构建和谐社会,为中低收入家庭制定的政策性福利性住房,它的特点是政府高度参与,计划性强,强制性强。有趣的是,在经济适用房的建设管理办法中,我们似乎看到了国六条的影子(在下面我将具体对比)。作为房地产开发商,了解和研究经济适用房应该是一项政策分析的本分工作。

二、 经济适用房的开发流程(根据郑州市经济适用住房建设管理办法列示)

根据2005年9月26日郑州市政府第146号令所发布的《郑州市经济适用住房建设管理办法》的规定,经济适用房的主管部门是市房管局。经济适用房的开发流程如下:

  1、 分析预测市场需求 编制发展规划 本项工作由政府组织房管局、发改委、市建委、市规划局、国土局等部门完成;

  2、 编制年度建设计划和用地计划 本项工作由市发改委会同房管局、建委、规划局、国土局完成并报市政府批准。经济适用房的建设规模和用地规划纳入城市房地产开发总量和土地供应计划;

  3、 提出项目用地意见 房管局会同规划局、国土局、发改委和土地储备提出具体的用地意见,报市政府批准;

  4、 项目招

标 选定项目法人 由经济适用房管理办公室组织实施,招标评标委员会由房管局、发改委、财政局、建委、规划局、国土局、物价局等政府部门以及土地储备、相关专家组成。在本流程中投标人应按照招标文件
要求提交投标文件,并提交根据国家国家计委、建设部2002年11月17日发布的《经济适用住房价格管理办法》中所规定的定价办法而制定的项目定价申请书(具体内容见本文附件);

  5、 签订《经济适用住房建设项目合同书》项目法人与政府经济适用房建设管理办公室签约;

  6、 办理项目建设开工手续 由项目法人持中标通知书、项目合同书等文件到政府相关部门办理有关项目审批手续、减免费确认手续、项目备案登记等;

  7、 公布项目情况 由市房管局在开工前向社会公布项目基本情况及住房销售价格;

  8、 进入正常的建设和销售阶段

  9、 其他 在以程中因为按照“办法”条文顺序,所以忽略了一些必备的程序,它们是:设计制作标书、项目合同书、审定投标人资格、审定投标方案、审定项目价格等由政府主管部门负责完成的工作;制作项目设计施工方案、设计和制作投标文件、计算建设成本、确定销售价格等由开发商完成的工作。

三、 经济适用房的定价

经济适用房的定价,牵涉到政府政策性住房建设的落实问题,也牵涉到开发商是否赔本的问题,因此,可以说这个问题决定了经济适用房政策能否实现的问题。对此,国家计委、建设部于2002年11月17日发布了《经济适用住房价格管理办法》。

办法规定:经济适用房基准价格由“开发成本”、“税金”、“利润”三部分组成。下面对三部分具体作一分析:

  1、 开发成本

   1.1 征用土地和拆迁安置费

   1.2 勘察设计和前期工程费

   1.3 建筑安装工程费

   1.4 基础设施和配套设施建设费

   1.5 管理费用(按照上列4项的2%计算控制)

   1.6 财务费用(开发商为建设项目在银行发生的贷款利息)

   1.7 行政事业性收费(按照国际有关规定计收)

在以上内容中,我们看不到通常的土地出让金(土地由国家划拨)、销售费用(不须打广告)、不可预见费(这可是非常重要的一项费用被删除了)。

2、 税金 依国家现行税目税率计算

3、 利润 (按照开发成本前4项的3%计算控制)

从以上内容我们可以看到,较容易产生问题的环节是经济适用房的高度计划性与市场经济的规律性所造成的价格变动。政策要求房价要在开工前就像社会公布,而且是“明码标价”不得擅自变动,但是市场经济可不给你这个理由,建材该涨的涨谁又管你政策规定如何?就是管理费用也是各不相同的,管理费用里面的物料消耗一项就很难控制,例如,汽油价格一涨再涨,他哪里管你2%?类似问题还有很多,但归结起来就是计划经济和市场经济的差异,这个差异的大小决定了承接经济适用房建设的开发商能否在开发中获利而

不是亏损。从另一个角度讲,那个开发商更有计划调控项目的能力(综合经营管理能力),那个开发商就可能从经济适用房建设开发市场切取较大份额。

需要说明的是:政府应该针对市场经济价格波动因素提出经济适用房价格浮动范围,以调整定价使之更具有现实性。

四、 经济适用房相关政策和国六条九部委新政对比联想

从今年的国六条和后来的九部委新政中,我们对比经济适用房政策,发现很有些相同之处,九部委新政要求新开发住宅项目90㎡以内的户型面积不得小于70%。郑州市经济适用房建设管理办法第16条规定:单套住房建筑面积不得超过120平方米,其中建筑面积80平方米至100平方米的住房不低于总套数的60%。当然,该管理办法,随着国六条的出台,应该会有所调整;还有,凡

购购经济适用房者,5年之内不得出售。

从以上内容可见:国六条也好,经济适用房政策也好,特点就是:明显的计划经济痕迹。因此,国家对于房地产行业的加强计划经济管理,促进开发企业也应该加强计划管理的能力,否则,就不能适应新形势的需要,就可能走下坡路。

计划管理对于全国而言是很难的,但是对于一个企业就是比较容易的了,比较容易而且十分必要,那么企业应该怎么做也是十分明显的了。

至于国家在市场经济条件下加强计划管理,可以理解为:要对经济形势的发展速度作宏观调控,而计划调控是较容易的一个途径,如果其计划出自正确的市场经济信息分析后的决策,则计划调控就是非常必要的了。当然,计划调控所带来的全国一个药方子的负面作用还是会明显表现出来的。

五、 其他

为了加强对经济适用房的价格管理,经济适用住房价格管理办法还规定了要建立房地产开发经营企业负担卡制度,目的是杜绝政府有关部门向企业乱收费;

  对于违反价格管理办法的开发企业,将会受到该办法和《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》的处罚。

  非常重要的一点是:在经济适用房小区建设中除了要求4‰的标准物业用房以外,还允许开

发商建设不超过总建筑面积5%的商业网点用房,但是,该部分房屋所占土地要补交土地出让金,该部分商业面积的出售不在经济适用房定价范围之内,因此,选择合适的地理位置,通过5%的商业面积获得高额利润,应该是经济适用房开发的动机。其次,通过规模效应实现一定的利润,也是促进企业发展的一个途径,只是这个利润率确实太低,而越有规模,开发周期越长,计划性越差,涨价因素越多,越容易亏损,这是一对矛盾。

  由于本人仅仅是根据《郑州市经济适用房建设管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》两份文件作为依据来进行的“纸上谈兵”式的主观臆断,难免会有很多谬误之处,仅供参考。聊宅网友-踏莎行

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