拨开公共空间收益迷雾

2019-10-14 19:08:04 房产资讯

茂名房产网导读:拨开公共空间收益迷雾 公共空间收益是物业管理中的一项重要内容,产权界限是划分这些收益归谁所有的基本依据。在公共空间收益的项目中,业主们可能存在很多误解,哪些项目是收益的“大头”,如何在...

公共空间收益是物业管理中的一项重要内容,产权界限是划分这些收益归谁所有的基本依据。在公共空间收益的项目中,业主们可能存在很多误解,哪些项目是收益的“大头”,如何在保证小区物业管理企业正常运行的前提下,合理处置、支配这笔收益?记者带您一起拨开公共空间收益的迷雾。

【关键词】业主活动用房

郑州市物业协会秘书长武凤翔说,在小区,业主活动用房是一项完全属于全

体业主共有的财产,是供全体业主活动、休闲的公共空间,物业公司不能以任何名义改变其用途。

假设一个小区的业主活动用房面积比较大,比如有200平方米,但是召开业主大会时,超过2/3的业主认为100平方米的业主活动用房就够了,这时另外100平方米才可以委托物业公司进行经营活动。除了管理成本外,经营收益应当归业主共有。

【关键词】展台、活动促销

于阳说,在小区,经常有拉着条幅或者搭设展台进行促销活动的,这些物业公司都是收费的,但一般很少,几十元到一二百元不等。这笔费用也应当纳入公共空间收益的范围,归全体业主共有。

【关键词】物业经营用房

郑州市物业商会会长于阳说,法律并没有规定小区是否要留经营用房。目前,郑州大一点的楼盘,一般都留有经营用房,经营用房的收益,也是按照产权来区分的。

●提醒:目前,很多房地产开发企业在小区未售完房时,都故意不出售经营用房,用来补贴物业公司亏损。等开发商将经营用房出售后,物业公司为了弥补亏损,肯定会向业主要求提高物业费收费标准。这时,业主们心态要平和

,毕竟按照产权,这些经营用房的收益不归业主共有。

【关键词】个人侵占公共空间

这种情况基本上只存在于顶层住户侵占楼顶的情况,确切地说,并不涉及收益,属于侵占权益或利益。

武凤翔表示,对于个人侵占全体业主公共空间的情况,接到业主的反映后,物业公司应当出面制止,其他业主有义务支持物业公司的行为。

【关键词】停车位收费

郑州市房管局物业处处长陈守义表示,与经营用房、会所等情况类似,应当按产权确定收益归谁。

●路面停车位,就是小区道路上的停车位,除了物业公司的管理成本外,其他收益应为小区全体业主共有。

●自有产权的停车位,没有公共收益,拥有停车位产权的业主所缴费用应当叫停车位物业费或管理费。

●如果业主购房款中不含地下停车位的公摊,则收益不属于业主共有,开发商可以办理停车位产权;如果业主购房款中含有地下停车位的公摊,则该项收益扣除物业公司的管理成本外,应归业主共有。

【关键词】会所

于阳介绍,目前,一些小区会所被物业公司改为经营用房或者部分改为经营用房,违不违法,主要是看会所的产权归谁。

●如果业主的购房款的公摊面积不含会所,开发商就能为会所办理产权证明,一旦开发商售完房,会所很有可能被出售或者改变用途,由于开发商有产权证,业主往往无可奈何。

●如果业主的购房款的公摊面积含会所,会所就归全体业主共有,只有业主大会才能决定会所的用途,物业公司无权干涉。

●提醒:开发商往往向购房者口头承诺小区有会所,私下却将会所的产权留下。因此,业主一定要留下购房时的沙盘照片、广告或宣传页,,即便开发商有会所的产权证明,业主也可以以合同欺诈为由起诉开发商。

【关键词】广告

郑州市房管局物业处处长陈守义说,广告是公共空间收益较重要的“大头”。可是,作为业主,你知道不同项目广告收益是多少吗?我们按照小区、写字楼,一项一项慢慢说。

●小区广告

1.楼体广告,包括楼外立面或楼顶,主要

是楼顶。这是收益的,但在住宅小区,特别是新建的商品房小区,楼体广告很少,倒是一些建成时间较长的社区和单位房改房、集资房,会有楼体广告。

如果有广告公司给小区物业公司联系,想在小区临街的某栋住宅楼上粉刷或设立广告,物业公司应当征得在该楼居住的所有业主同意,如果未征得该楼所有业主同意,任何一名业主都可以向法院起诉。

2.路边、绿化带栏板广告、告示牌。一般情况下,小区业主刚刚入住时,就会有公司主动找到物业公司,免费提供栏板广告、告示牌。栏板广告、告示牌的收益很低,一般每月每块收取100元~200元。不过一个很小的小区有几十块这样的广告牌,就很明显是物业公司在借机牟利。

3.电子显示屏。电子显示屏常是一些公司主动免费提供的,由于制作费用较高,且可以滚动播放信息,很多物业公司只要求提供方支付电费,不收取广告费用。

●写字楼广告

与小区广告相比,写字楼的公共空间的收益很多,并且同样的广告项目,写字楼的收费要远远高于住宅小区。由于写字楼的位置较好,楼体广告的价格动辄几万、十几万甚至几十万。.高端的写字楼一般都有液晶电视广告,费用一般为每年3000元以上;几乎每栋写字楼的电梯中都有广告,其价格与写字楼的档次挂钩。在写字楼宽敞的大堂、大厅中,往往会摆着、挂着各种展板,这都是收费的,一般每块展板每月收费数百元,但是数量很多。与小区不同,写字楼的电子显示屏很多可是要收费的。

【专家建言】

郑州市物业协会秘书长武凤翔认为,公共空间收益是物业管理中的一项重要内容,产权界限则是划分这些收益归谁所有的基本依据。

●收益半年公示一次

郑州市房管局物业处处长陈守义表示,按照国家规定,所有商品都应当明码标价,对于服务业来说,就是要进行收费公示。一般情况下,物业公司每半年应公布一次小区因物业管理所产生费用的明细单。

如何管理是核心

“知道有哪些收益是前提,但从利益上看,如何管理这些收益更重要。”陈守义认为,扣除公共空间的物业管理成本外,公共空间收益是一些物业公司非法侵占业主权益的重要项目。

武凤翔表示,不同公共空间收益的用途应有不同,比如停车位的收益应用于维修道路,广告的收益应归入维修基金等,从现实来看,业主大会、业主委员会可以委托物业公司代为设立单独账户。账户内的资金如何使用应当由业主委员会决定,物业公司持相关凭证报销。

●不能忽视物业公司利益

于阳认为,物业管理涉及的是全体业主的群体利益,但遗憾的是,目前,业主往往只关心个体的维权,不关心整体公共管理,不是抱着积极的态度参与物业管理的。就目前郑州而言,小区按照正在执行的物业收费标准,物业公司就会亏损,如果业主只强调自己占有公共收益,那么物业服务质量一定会降低。

●“以楼养楼”的探索

于阳说,对于公共空间收益怎么花,郑州市一些小区正试行“以楼养楼”。“以楼养楼”,指的是以公共空间收益来降低业主需要支出的成本,比如业主大会或者业主委员会可以与物业公示协商,将收益用于冲抵部分物业费,或者用于公共设施、设备的维修等。

由于写字楼公共空间收益较多,因此这种方式在写字楼上实施的效果好过住宅

小区。今报记者 王献军

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