钱都交了,这房为何不归我?

2019-10-14 19:07:14 房产资讯

茂名房产网导读:钱都交了,这房为何不归我? 徐东出了15万元购下了原来租赁的房屋准备继续做生意,但未办理房屋产权过户手续。房东又将房屋高价卖给了第三人,于是,第三人要求 徐东腾房。为此,双方把官司打到了法院,...

  徐东出了15万元购下了原来租赁的房屋准备继续做生意,但未办理房屋产权过户手续。房东又将房屋高价卖给了第三人,于是,第三人要求

  徐东腾房。为此,双方把官司打到了法院,

  徐东也未能得到该房。手拿法院的判决书,他后悔不已——

  [案

情]

  为做生意购下临街房

  2000年5月,徐东(化名)因为要做烟酒批发生意,便在安阳市某商贸城附近租赁了市民李亮(化名)的两间临街房,双方约定租期为八年。随后,徐东就按约定的每年7200元的价格按时向李亮交付租金。

  2005年10月,李亮的爱人因车祸住进医院,急需用钱治疗,加之儿子又上大学,家里出现了经济上的困难。于是,李亮就想以15万元的价格将这两间临街房转让出去,以便缓解家里的困难。李亮遂向徐东提出了想将这两间临街房转让给他的想法,否则,他将不得不与其提前解除合同。徐东虽然认为15万元的价格购这两间临街房有点贵,但是为不影响生意,便说先考虑考虑。

  随后,徐东又多方联系,但难以找到位置、租金都合适的临街房。为了避免麻烦,影响生意,徐东就告诉李亮,他愿意以15万元的价格将该房购下。之后,双方签订了房屋购卖合同,并约定由徐东取得该房屋所有权,房款一次付清,合同自签订之日起生效。天,徐东便赶紧筹集了15万元钱交给了李亮。但双方并未就该房屋办理过户手续。

  自感吃亏房东私毁约

  一个星期后,同样做烟酒批发生意的郭聪(化名)找到李亮,表示愿以16万元的价格购购此房,此时的李亮很是后悔,但是他向郭聪隐瞒了已经将该房卖给徐东的事实,并表示可以考虑此事。于是,他当天就找到徐东,要求徐再加1万元。但徐东认为自己已经付清了购房款,双方又签订了合同,房屋现在已经归他所有,因此拒绝了李亮的要求。

  见此情形,李亮便说:“这房子我卖得太亏了,现在我不想卖给你了,我可以把钱退给你。”徐东自然不会同意,双方遂不欢而散。

  随后,李亮又找到郭聪,表示同意将该房屋以16万元的价格卖给他,双方也签订了房屋购卖合同,并于当天就到房管部门办理了产权过户手续。

  无房产证房屋归别人

  2005年10月28日上午,正当徐东忙活自己的生意时,郭聪突然带着两个人来到门市上,要求徐东三天之内腾房。

  此时,

徐东才明白,他那天拒绝李亮的加价要求后,李亮又将该房卖给了郭聪。在恼恨李亮不讲信用的同时,徐东拿出了他与李亮签订的房屋租赁合同和购卖合同。但郭聪认为自己已与李亮签订了房屋购卖合同,办理了产权过户手续,现在房屋应归他所有,徐东必须马上将房屋腾出来。随后,徐东又找到李亮协商此事,未果后,徐东将李亮起诉至安阳市龙安区人民法院,要求确认李亮与郭聪签订的房屋购卖合同无效,房屋所有权应该归其所有,李亮同时承担违约责任。

  近日,安阳市龙安区法院审理后认为,徐东虽然与李亮签订了购房合同,并交付了房款,但由于徐东没有和李亮办理房屋所有权变更登记手续,房屋所有权并未发生实际转移。李亮与善意第三人郭聪签订购房合同后,还办理了房屋所有权变更登记,房屋所有权应归郭所有。而李亮则应承担违约责任,遂依法判

决李亮向徐东退还购房款15万元,并赔偿其经济损失8000元,徐东在租赁合同约定期内仍然享有对该房屋的承
租权。

  看着判决书,徐东十分无奈,他直嘀咕:“我把钱都交了,为什么房屋不能归我所有呢?”但是,法律条文上又写得清清楚楚,他只有接受既成事实。

  判决生效后,三方当事人均未上诉。

  说法一

  主持人:请问嘉宾,这两间临街房到底应该归谁所有?

  朱海霞(安阳市龙安区人民法院法官):《中华人民共和国民法通则》第72条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移。法律另有规定或当事人另有约定的除外。”据此,在我国,财产所有权的转移一般以标的物交付为生效要件,但房屋等不动产物权的变动则属于上述法律规定的除外情况。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书,向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《国务院城市私有房屋管理条例》第6条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”据此,房屋所有权转移,应当到房屋所在地房产管理部门办理所有权变更登记手续,即不动产所有权的转移要以登记为生效要件。

  本案中,徐东虽然与李亮签订了购房合同并交付了房款,但由于双方并没有办理房屋所有权变更登记手续,因此该房屋

的所有权并未发生转移,而此时,李亮仍是房屋的所有权人,享有对房屋的处分权。

  李亮与善意第三人郭聪签订购房合同后,双方办理了房屋所有权变更登记,故已具备了不动产所有权转移的法定生效要件,此时的房屋所有权即转归郭聪所有。当然,未办理登记手续,并不影响徐东与李亮所签的购房合同的效力。虽然李亮在事实上已经不可能向徐东履行交付房屋的义务,但徐东依法要求李亮在退还购房款15万元的同时,要求其承担违约责任、赔偿经济损失也是合理的。

  说法二

  主持人:那么请问,房屋承租人徐东是否应该为郭聪腾房?

  彭长顺(安阳市龙安区人民检察院检察官):《较高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条规定:“私有房屋在租赁期内,因购卖、与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”根据上述规定,徐东与李亮签订了为期八年的租赁合同,郭聪作为新房主,仍应受到该租赁合同的制约。所以,在合同约定的租期内,徐东仍然享有对该房屋的承租权,但他应按照合同向郭聪支付租金,而郭聪则无权要求徐东腾退房屋。特约主持人 贾长桥

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