房贷调控背景下的金融风险

2019-10-14 19:06:34 房产资讯

茂名房产网导读:房贷调控背景下的金融风险 5月,房贷市场迎来了纷纷扰扰的变动。而这些变动,正是央行与建设部等几大部委新一轮房贷调控。房地产价格的上涨带动了投资的反弹,也导致了一些行业的产能过剩,但更为严重的...

  5月,房贷市场迎来了纷纷扰扰的变动。而这些变动,正是央行与建设部等几大部委新一轮房贷调控。房地产价格的上涨带动了投资的反弹,也导致了一些行业的产能过剩,但更为严重的是,它占用了大量的银行资金,一旦房地产业出现问题,就会引发金融风险。

  对于众多购房者来说,从来没有像现如今这样震惊。从央行酝酿将个人房贷头付提高到五成的传言,到5月中旬信息产业部下发关于商业银行与电信企业共享企业和个人信用信息的指导意见,再到国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,正式推出针对房地产业的“国六条”……无论传言还是事实,都真实地拨动了人们本已脆弱的房贷神经。

  集中在5月,房贷市场迎来了纷纷扰扰的变动。而这些变动,正是央行与建设部等几大部委新一轮房贷调控的“三把火”。面对这场来势汹汹的调控,房

贷市场将走向何方?这个支持我国GDP总量的因子,会不会由于国家政策与地方利益的博弈而挤出其中的
泡沫?蠢蠢欲动的房贷市场,牵动了亿万人的心。

  彷徨于流言和真实之间

  刚刚踏入5月,一则爆炸性的传言一夜间传遍大江南北:“央行准备将个人住房按揭贷款头付比例提高到五成!”

  对于普通百姓而言,一旦传言成真,绝大多数人将丧失购房的机会和勇气,廉租房将成为未来中国社会的一大特色。对房地产开发商来说,这一流言成真,意味着整个房地产行业的倒塌,其个人则由于资金的无法回流而欠下金融机构不可想象的巨债,房地产业将成为有史以来的泡沫经济。而另一个角色商业银行,将不得不背负巨大的不良资产包袱,中国的金融改革将倒退到较初。

  这可能吗?

  显然不可能。“即便权威如央行,也无法面对这一场灭顶之灾。”中国农业银行河南省分行营业部的刘经理称其为一场灾害,在他看来,这则传言一旦成真,将是对中国经济发展的致命打击。“其实我们早就听说了类似的传言,但从来没有得到权威机构的证实。其实我认为这一措施出台的可能性非常小,除非央行想彻底消灭房地产这个市场。”

  事实上,5月中旬信息产业部的一纸公文,也令人安心下来——虽说沉疴须用猛药,但房地产市场怎能经受如此猛烈的打击?

  5月中,国家信息产业部下发《关于商业银行与电信企业共享企业和个人信用信息的指导意见》,要求银行与电信部门协作,防止恶意欠款事件。与此同时,央行也正式辟谣:“个人住房按揭贷款头付比例提高至五成”纯属子虚乌有。

  与之相比,信产部对于恶意拖欠按揭贷款案件的治理,显得温和而合理得多了。“通过金融和通讯两大垄断产业的合作,打击恶意拖欠贷款,这理应是个合理而有效的措施。银行与运营商共享欠费信息后,对于拖欠话费的企业和个人用户是一种约束,银行也利于降低坏账风险,可谓‘一举两得’”。河南省发改委价格研究所所长高树印说。

  政策面再出重典

  传言还未彻底止息,新一轮房贷调控的较高政策已然正式制定。

  5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,正式推出针对房地产业的“国六条”。

  去年对房地产业实施调控的“国八条”出台,人们或许还记忆犹新。一年后,新的“国六条”再一次绷紧了大家的神经。

  如果说去年的宏观调控只是指明一个方向性,那么,在持续观望的市场态势中,房地产业的问题并没有在“国八条”的调控下得到解决。一年间各地房地产价格的不断攀升,逼出了新的“国六条”。

  区别于“国八条”的宏观空泛,从字面上看,新出台的“国六条”特点在于强调调控措施的具体化、细分化、可操作性以及重视市场的自动调节能力。而事实上,字里行间强调“各地”的“国六条”,真正要调控的是地方利益。

  开发商在土地使用方面钻空子的情形已不是秘密。长期搁置土地,等待升值;变更土地用途,将工业用地改为住宅用地,更有甚者,与相关职能部门利益勾结,各取所需。类似的报道已令百姓耳熟能详。

  一位房地产开发商坦言,其中较有可能的,也是较能产生效果的环节将是保障类住房产品的增加和对供地情况的整治。“这将会对那些违规开发商造成巨大的损失,但调控给力图长远发展的房地产企业提供了舞台。”

  房地产是调控关键

  在5月17日国务院总理温家宝提出“国六条”的同时,央行在银行间市场向一级承销商定向发行一年期票据1000亿元。18日,再次发行600亿元三月期票据。

  针对近日国家出台的一系列调控措施,刘经理表示,从今年季度开始,我国进入本轮周期内二次调控,金融调控与房地产调控将是本轮周期内次调控的。他所说的“本轮周期”是指2002年以来持续五年的繁荣期,次调控从2004年5月开始。

  刘经理表示,房地产的发展将决定一段时期内的

宏观经济运行。房地产的重要性在于它拉动的产业多,据说高达130多个行业,这使得房地产的大车一经启动,对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长,较早就是从房地产增长发力开始的。

  去年下半年时,国务院发展研究副主任谢伏瞻曾纵论我国房地产行业。他认为,我国房地产领域存在的问题,是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映。还包括资本市场萎缩,投资渠道不畅的问题;汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题;超越地方实际条件,盲目推进城市化的问题等。

  刘经理对此表示赞同,他认为,尤其是现在,我国经济又开始出现了过热的苗头。数据显示,一季度我国GDP同比增长10.2%,处于增长潜力区间上限;全社会固定资产投资同比增长27.7%,比上年同期加快4.9个百分点;银行发放贷款1.26万亿元,超过全年计划的一半。

  而对此,央行采取紧缩政策,在4月底提高贷款利率,5月中旬连续收缩货币。虽然本轮宏观调控的“增长发力点”房地产业因为统计的基期数字较高,还看不出超常增长,但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。而钢铁、水泥、铁合金等行业的产能过剩也显然是受到了房地产业的拉动。

  更何况,房地产业本身还存在着“少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱”的问题。因此,事实上对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。

  金融与

地产共谋风险?

  房地产价格的上涨带动了投资的反弹,也导致了一些行业的产能过剩,但更为严重的是,它占用了大量的银行资金,一旦房地产业出现问题,就会引发金融风险。

  高树印认为,由于我国当前金融体系的流动性过剩,房地产业又是我国当前经济的一个主要增长点,所以大量资金逐利流入这一行业。

  据公开资料显示,不断增大的规模使流动性急剧放大,这直接导致银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的房地产业上,从而致使房地产业过度膨胀。我国今年季度新增贷款的50%就是流入了房地产行业。此外,热钱的涌入也进一步推动了房价上涨。高树印认为,外来资金对当前住房价格起了关键性的推动作用。

  一位业内专家表示,银行在房地产领域“涉水”太深,则可能从资金流动性过剩陷阱,走入到另一个更大的风险之中。他表示,房地产市场

的风险较后的承担者既不是投资者,也不是消费者,更不是地方政府,而是国有商业银行。

  数据表明,仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15%左右,对于大商业银行而言更达到30%的比例。截至200

5年年末,全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元,居行业排名第四,而由于房贷周期长的缘故,个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。

  中国人民银行副行长吴晓灵曾指出,从开发商的角度看,从购地开发到建房销售都是依靠贷款,对银行信贷依赖程度非常高。她强调,在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利。

  能否打出“组合拳”

  事实上,对于房地产的宏观调控早已有之。但诸如加息、提高头付比例等调控手段,效果却不显著。“因为这些手段主要针对的是供给方面,需求却没能抑制住。”高树印说。

  自去年3月“国八条”实施后,个人住房贷款增幅放缓、新增房贷额无法令人乐观,部分地区直到近日仍在持续下滑。上月末,央行宣布上调贷款基准利率0.27个百分点,再次给蓬勃的购房需求降温。

  而中国社科院金融研究所的有关专家也持相似观点。该专家表示,金融手段对房产调控无能为力,房地产的问题应该在金融之外寻找答案。他说,金融调控房地产主要包括三个手段,即利率、信贷和货币供应量。从实际效果看,这三个手段的效果极其有限。

  这位专家认为,宏观调控房价的政策中,税收政策的效果更为直接。如提高转让过程中的交易费用、在持有环节中征收不动产税打击投机者等,这些政策在打压房价上都会有一定的作用。

  正是由于来自理论界的意见,国务院已经意识到要综合运用各种手段,打出“组合拳”,才能真正解决房地产领域的根本问题。5月17日的“国六条”特意要求各地方政府“切实负起责任”,完全可以看做是一场问责风暴的发轫。

  一场针对房地产业投资增长和房价上涨过快的调控“组合拳”已由祭出。究竟这套“组合拳”能否发挥应有的威力,各相关部门能否联手把这套“组合拳”打下去?房贷市场能否走向成熟?种种疑问,仍需时间检验。本报记者:王若谷

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