一个温州人的“炒房经”

2019-10-14 19:06:13 房产资讯

茂名房产网导读:一个温州人的“炒房经” 编者按:只要一提起房子、房价,话题总会绕到温州人身上。温州炒房团的名声实在太响了,他们似乎是撬动房价较有力的那根杠杆,所过之处房价攀升。温州炒房团真的有这么神吗?...

  编者按:只要一提起房子、房价,话题总会绕到温州人身上。温州炒房团的名声实在太响了,他们似乎是撬动房价较有力的那根杠杆,所过之处房价攀升。温州炒房团真的有这么神吗?温州人黄东升早在1998年就开始投资房地产,从住宅、商铺、写字楼到工业用地,都是他的投资对象。他自己总结了一套购房经验:租金要抵得上利息,出手要快,再就是增值。以下是他对自己炒房经历的讲述。

  竞购房地产8年收回成本

  (场景:虽然下着雨,黄东升还是兴致勃勃地去看他的一处房地产,这处房地产是他当年从政府的竞拍中购下的,底楼租出去做了一个小超市,楼上则租给人家做了服装厂。)

  黄

东升:“1998年的时候,这两间是政府投标投下来的,卖给我,56万,那边是24万6。”

  黄东升竞购的这处房地产,楼上楼下几个单元一共有900多平方米,他当年购下时才900块钱一平方米,一共才花了80多万,当年租出去就租了一个好价钱。

  黄东升:“超市从2万开始租,租到今年3万7。楼上服装厂的租金开始是7万5,后来涨到了9万,由于这处房地产在温州市西南郊的一个镇的,位置较

好,当时租户一次就签了5年的合同。”

  超市老板:“现在找店面也比较难,一下子开下去要搬总是麻烦,当时一下签了5年,现在又签了3年。”

  黄东升:“5年他们的租金已经基本上保本了,房价都租回来了,楼下租金1/3,楼上2/3,8年收回成本了,零成本了。”

  黄东升说,这是他较得意的投资之一,因为到现在,这处房地产的租金已经完全可以抵当年的投资了。8年就收回了投资成本,而更让黄东升得意的是,这处当年位置并不特别好的地段已经大大升值,房价从当年的每平方米900元涨到6000多元。

  黄东升:“现在涨到6000多了,店面涨到1万2,涨了五六倍,现在是净资产,价值500万,不到10年净赚500万,将来还会升值,区政府搬过来,新火车站在这儿。”

  购写字楼租给大学生

  黄东升投资房地产,在温州人中间也算得上是比较早的。他告诉记者,温州的民间资金多、房源少,对房子的需求量大,因此大家较先是在温州本地倒腾房子

,但温州地方小,本地土地存量少,后来很多人就把眼光转向外地,不过,更重要的原因是温州人喜欢投资实业,特别是不动产,他们不愿炒股、炒期货,只肯购房。

  由于温州本地的房源太少,后来在房地产市场兴起后,黄东升开始把眼光转向北京和上海,在北京,他主要是投资写字楼,然后出租,2001年,他和十几个老乡在中关村联手购了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生。

  而在上海,黄东升主要投资小型公寓,他投资的楼盘主要是地段好,交通方便,且周围写字楼多的地方,便于出租。

  黄东升:“我想在**边上,大学城边上,就是车程不到5时辰的路我会购的,一个就是针对老外区这边的,还有就是高端写字楼边上那种小套型的,租给白领的大学毕业生的,这些对象住,它才有稳定的回报。”

  老太太弃房回购的故事

  黄东升讲了这样一个故事:

  当时,黄东升在上海购房时,一个老太太和他同时看中了一套住宅,在签约时,老太太犹豫了,黄东升购下了,结果这个楼盘升值很快,一年后,老太太多花了20万从黄东升手里购回了这套房子。

  黄东升:“一年以后她给我赚了20万,她那个时候以为房子会便宜不购。”

  黄东升给自己总结了一套购房的经验,投资一处房地产必须具备三个条件:租金一定要抵得上银行的利息,还有一个出手要快,第三个才是增值。

  黄东升:“三个必须符合两个,要么你出手难一点也没事,租金抵了增值快;要么就是出手方便增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租

,要不然就会亏死的。”

  黄东升认为,投资房地产,升值空间较少要达到6%才可以完成原始积累的12%,如果达不到就会亏本,为此,黄东升给自己计算出一套投资房地产的

盈利公式。

  黄东升:“要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5~6厘,加起来除以二,一年要达到6%,而且房

子一定要增值在6%以上,一年有10%的,这就是属于一般的投资,稳健的,购过来比如说是50万,明年租金2万5,明年价值55~56万,要不然你这个投资是亏本的。”(央视)

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