专家解析购房经

2019-10-14 19:05:51 房产资讯

茂名房产网导读:专家解析购房经 对于目前还没有购房的民众,一定要根据个人实际情况量力而为,不要冲动购房。一定要从多个渠道获取多一些 的市场、楼盘信息,并充分考虑自身还有哪些约束条件。 三个测算标准...

  对于目前还没有购房的民众,一定要根据个人实际情况量力而为,不要冲动购房。一定要从多个渠道获取多一些

的市场、楼盘信息,并充分考虑自身还有哪些约束条件。

  三个测算标准

  某网站较新的一项调查显示,有91.1%的人购房用了按揭。其中,月供占月收入20%~50%的人数有54.1%,月供占月收入50

%以上的达到31.75%。从这一组数据可以看出,近几年如果没有住房按揭贷款,国内房地产市场要在短期内繁荣起来是不可能的。但是,这样也有成本与风险。如果年轻人进行住房按揭不把这些成本与风险考虑在决策之内,那么个人就可能面临家庭负债过重的风险。目前,国内设定的标准是头付不低于总房款的20%、个人月供按揭贷款/月收入不得超过50%,而在美国等国家,一般是要求月供款占月收入的28%~35%,超过这个限度就高了。

  近年来,一直有年轻的朋友问我:房价高不高?要不要购房?什么时候购房……

  我往往会告诉他们,可以用以下三条标准来测算。

  一是房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的标准是3~6倍。即你购购一套房子时,总房款(包括装修费)与家庭年税后收入之比如果为3~6倍,则说明这种房价在你的支付能力内。这一比例越高,说明房价就越高。

  二是个人住房按揭月供

款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。

  这个比例一般在28%~35%。如果超过35%,则个人负担过重,不仅挤压个人其他消费,而且会降低家庭的生活质量。

  三是家庭负债余额(即家庭的各种负债,如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。从上述的网络调查来看,国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算,蜂拥购房,从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

  两个化解办法

  那么,过高的房价又是怎样造成的?房地产开发商会说是由市场供求关系决定的。从表面上看,这种说法与实际相差不远。因为很多购房者(炒房者除外)在购房时是处于信息不完全、不对称、不科学、不规范的情况之下,从而预期房价一直会涨,预期购购房子一定能够保值增值,这样自然也就与房地产开发商、炒房者一起推高了房价。

  再加上目前国内购房者多数是20~35岁的城市年轻人,他们中有不少人是独生子女,从小就在两三代人的庇护下成长,一旦成为住房消费主体,出于个人享受方面的考虑会比其父辈更多,对成本、负担等方面的考虑相对少一些。在这种模式下,房价也容易被推高。

  因此,高房价、“超标享受”使个人住房按揭月供款负担过重的现象也就十分平常了。面对这样一种困境,民众如何来化解这些风险或负担?

  我认为办法有两种:一是民众在房价高位时趁机调

整个人住房持有方式,如由大房子
调整为小一些的房子、由高价的房子调整为价格低一些的房子、由市的房子调整为近郊房子;二是如果看到利率上升时,可以考虑是否调整方式,如由浮动利率转为固定利率等。

  对于目前还没有购房的民众,一定要根据个人实际情况量力而为,不要冲动购房。要从多个渠道获取多一些的市场、楼盘信息

,并充分考虑自身还有哪些约束条件。

  如果国内的住房消费者都能够更多些理性,那么,房地产市场上任何兴风作浪的行为就会成为过眼云烟,难以侵害暂时还处于弱势地位的消费者了。易宪容

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