房贷利率再度提高,楼市何去何从?

2019-10-14 19:04:11 房产资讯

茂名房产网导读:房贷利率再度提高,楼市何去何从? 阅读提示: 4月27日,中国人民银行决定,28日起上调金融机构贷款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%,其他...

阅读提示:
  4月27日,中国人民银行决定,28日起上调金融机构贷款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%,其他各档次贷款利率相应浮动,金融机构存款利率保持不变。 

自今年3月下旬以来,2005调控年之后的恢复性增长成为楼市主调,房价走高再次成为大众关注的焦点之一,种种迹象引来了对房地产市场宏观调控的猜测。联系到去年3月17日央行升息成为房地产宏观调控开始的信号,这个消息更加剧了业内外的

此类猜测。难道新一轮的房地产业宏观调控真的要再次来临? 

原因探析:风起于青萍之末 

央行为什么要提高贷款利率?综合分析,乃是各种因素推动的结果。具体来说,有如下原因。  

一是投资增长过快。根据国家统计局的数据,一季度国内生产总值同比增长10.2%,快于上年同期9.9%的增长速度。全社会固定资产投资同比增长27.7%,比上年同期加快4.9个百分点。在城镇固定资产投资中,房地产开发投资同比增长20.2%。新建项目在城镇固定资产投资中的比重也比去年同期增长2.5%达到47.1%,意味着后续投资的跟进和将来投资的继续增长。  

今年是“十一五”实施的年,政府愿意看到的是良好的开局,过快或者过慢的发展显然都不合适,稳定、稳健的发展基调决定了政府在监测到市场走热的苗头之后,当然不能袖手旁观,旁敲侧击一下还是很有必要的,其市场化的控制手段就是利率。  

二是楼市全线升温。自2005年下半年进入政策平稳期之后,市场普遍看好后市。同时,地方政策推动、银行信贷政策放松、市场观望结束也为市场快速上升创造了条件。春节后,市场变热趋势明显。  

北京,一季度商品房均价同比上涨14.8%;住宅投资同比增长了31.1%,涨幅远超去年同期的11.9%。有报道说,北京房价已经超过上海成为中国楼王。 

深圳,一季度商品房均价同比上涨20.6%,其中商品住宅同比上涨25.6%。当地政府已通过相关六部门提出的八大措施遏制房价飙涨。  

广州,一季度房价也与深圳趋势相类,老城区一手住宅价格同比上涨约18%。  

上海商品住宅市场在3月表现出的成交强劲反弹也非常明显。  

主要城市房价猛涨的态势,不仅社会各界对此“颇有微辞”,就连一些房地产开发商都觉得不够健康。  

三是新增贷款过快。人民银行4月14日公布的数据显示,一季度银行新增贷款达到1.26万亿元,已经超过人民银行年初公布的全年2.5万亿元目标的一半。这使全年新增贷款的增长趋势大大超过预期,隐藏

的信贷风险令
政府担忧。  

事实上,从升息公告之后央行随后召开的各银行机构“窗口指导”会议内容可以非常清楚地看出,控制“利率风险、信用风险、融资风险”以保证稳健经营、控制金融风险、保障汇率改革才是升息的较重要原因。  

4月14日的国务院常务会议表示,目前经济中存在的突出问题是固定资产投资增长过快,货币供应量偏高,信贷投放偏快。并决定,控制货币信贷投放,采取综合措施解决银行货币信贷过快增长问题。从这里看,两周后的加息也就不那么突然了。  

市场反应:山雨欲来风满楼    

央行加息有何警示意义,对房地产市场会产生哪些影响呢?综合专家的观点,大致有两点: 

一是警示投资过热。金融和经济数据提示:经济整体存在明显的投资反弹,银行可

能成为投资反弹的重要支持。政策的目的是明确的,提高融资成本、对地方政府和企业主体的投资冲动给予警示。这不仅仅可能是针对房地产行业,其他生产资料行业也在其中。  

二是稳定市场预期。房地产市场供需的实际影响不大。在市场供应方面,开发商普遍反应平平。业内认为,这次0.27个百分点的小幅度调息对开发商的影响不大,完全可以通过成本转移消化。  

对于房地产需求来说,利息负担增加是较直接的反应。对于刚性很强的自住需求来说,这完全是一个利空消息;对于投资性需求,其影响取决于投资者的利息承受能力。 

事实上,对房地产市场供给与需求来说,信号作用是较值得注意的。温和的货币紧缩措施是对市场的试探和暗示,和投资者过高的市场增长预期、消费者欠理性的购购需求都是不合适的。  

后市预测:春潮带雨晚来急    

如果说加息只是一个信号的话,那么下一步,政府还会采取哪些调控措施呢?专家认为,很可能是一套温和的“组合拳”。  

一是地根继续紧缩。记者注意到,在央行加息同一时间,防止土地囤积的政策已经出台。4月27日,国土资源部、国家工商总局联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)。在土地出让合同的规定基础上,该协议又约定了建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率等条件和对建设期实际闲置情况加收土地闲置费的规定。  

该协议的目的是:防止土地出让之后的囤积炒卖;抑制低密度高端房开发、提高中低档房的市场比重。该协议与央行升息同时出台,似乎暗示:土地政策、信贷政策两个主要手段是向着房地产行业而来,这对房地产市场是一个警示信号。  

二是调控更趋规范。与2005年宏观调控采取的包括行政方法在内的措施相比,本次升息只上调了贷款利率,没有上调存款利率和金融机构存款准备金率。这种做法在控制投资过快增长的同时不会对消费产生过大负面影响。这表明,今年的调控会更加以市场手段为主,并且更精准。 

参考近来针对房地产业的土地出让政策、取消房地产企业优惠的税收政策,也表现出调控手段规范化的特征。

调控不再是暂时性对策,而要逐渐成为约束市场发展的规范。如果措施对市场的平稳作用不够,二手房个税政策实施的可能性大大增加。  

三是侧重调整结构。调控并不一定意味着强硬的市场政策。从去年下半年到今年以来国家各权威部门的声音来看,“控制高端房、鼓励中低档房、调整市场结构”是。不断根据市场需求调整变化房地产市场结构也是市场自身需求。  

在通过市场调整结构的同时,政府的市场责任也被强调。毕竟,在国内24个大中城市里,单套面积120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%必然有市场监管者的不足之处。而且,根据中国的国情,“人人有住房”不够现实,“人人有房住”却是政府责任所在,住房公积金、廉租房等住房保障制度的完善是政府的工作。  

四是强调区别对待。从目前情况看,大范围实施强硬政策的可能性不大。  

4月14日的国务院常务会议提出,“要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,注重区别对待、分类指导、有针对性地解决当前的突出问题”。这似乎也显示,即使再调控,也会针对珠三角、环渤海、长三角这些热点地区的“领头羊”,再出大范围政策的可能性比较小。  

根据中原的统计,郑州市今年一季度商品房同比增幅实际超过了10%,市场供需态势自去年下半年以来一直温和上升;同时,郑州市二手房一季度增幅也相当明显,在全国70个大中城市

中排在前列。保持理性繁荣、避免成为政策关注热点是郑州房地产市场持续发展的准则。
   □记者曾邦华

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