业主欠费,物业公司能“撂挑子”?

2019-10-14 18:57:59 房产资讯

茂名房产网导读:业主欠费,物业公司能“撂挑子”? 精选案例 吴先生居住在城东一住宅小区内。2003年,该小区的业主委员会代表全体业主与某物业公司签订了物业管理合同,约定该小区物业服务费为每平方米1元/月,合同期限为2003年1月...

精选案例

  吴先生居住在城东一住宅小区内。2003年,该小区的业主委员会代表全体业主与某物业公司签订了物业管理合同,约定该小区物业服务费为每平方米1元/月,合同期限为2003年1月20日至2006年1月

20日。2005年1月30日,物业公司突然全体撤离该小区,一时间,小区即陷入安全和管理的真空。吴先生和许多业主为此抱怨:现在的小区,楼里楼外垃圾成堆,无人清扫;外来人员身份不明,随意进出。而物业公司对自己撤离小区也有理由:小区内有近30%的业主长期不向物业公司交费,有的是以物管费过高为由不愿交,有的是以自家不用电梯、或自行清倒垃圾为由拒不交纳物管费和电梯运行维护费,有的甚至连物业公司为其垫交的水电费也不交付,虽经物业公司多次催要和业主委员会敦促仍无结果。业主们的欠费行为,导致物业公司长期入不敷出,两年下来亏空几十万元,实在“难以为继”。对于物业公司的这种撒手不管的做法,吴先生持有疑议:合同尚未到期,物业公司有权随意“撂挑子”吗?

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  根据国务院《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,享有按物业服务合同的约定接受物业管理企业提供服务的权利,同时也负有按时交纳物业服务费用的义务。因多种原因,业主拖欠、拒交物业管理费的现象,在不少住宅小区均有存在,成为困扰物管行业的一大“通病”。这一纠纷形成的原因主要有:

  1.物业管理的消费观念在广大业主中尚未普遍形成。由于长期受计划经济体制下福利分房和各自打扫门前雪的传统观念的影响,相当部分业主对物业管理的商品消费观念尚未真正确立。不少业主认为购房后再交各种物业管理费是一个负担,尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。实际上,部分业主拒交、拖欠物管费不完全是诚信问题,而是与业主物业管理意识淡薄,是主动接受还是被动接受物业管理服务的认识有关。

  2.物业管理服务质量不到位。一些物业管理公司在埋怨业主观念落后而拖欠管理费的同时,往往忽视了提高自己的服务质量。在一些地方,物管企业重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的强烈不满。其不满意之处主要是物业公司乱收费、房屋维修不及时、安全防护管理不到位等。

  3.业主欠费问题处理困难。业主欠费,是大多数物业公司遭遇到的难题。面对少数恶意拒交物管费的业主,物业公司往往束手无策,缺乏有效的处理手段。也有法制意识较强的物业公司虽能与业主对簿公堂,但往往需要数月甚至更长的时间,法院才能宣判,且还要交上一笔不菲的诉讼费用。由于欠费行为不能及时得到处理,导致业主欠费现象不断蔓延。

  业主欠费严重的现象如果不能及时得到解决,势必造成物业管理企业处于入不敷出的亏损状态,较终,物业公司被迫弃管,小区物业环境恶化。上述吴先生所反映的正是这个情况。

  上述在业主欠交物管费构成违约之下,物业公司单方面撤离小区的情况

,涉及到合同解除权的问题。根据我国《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,另一方可以解除合同。在物业管理合同的履行中,业主的主要义务是交纳物业管理服务费。现小区业主未能履行该主要债务,所以,物业公司根据法律有权单方解除合同,
撤离小区,但物业公司应当根据《合同法》第九十六条的规定履行通知业主的义务。

特别提醒

  我国《物业管理条例》的颁布标志着物业管理正式进入了法制轨道。交纳物管费是业主必须履行的义务。欠费本身不仅表现为对法律的漠视,更是对交费业主合法利益的一种侵害。由于物业服务成本发生在先,又因物业公司提供的公共服务一般情况下不

可能因个别人不交费就降低服务质量或索性不提供服务,所以欠费者享受的物业服务的帐单是由交费业主为之支付的,这是极为不公平的。物管费被拖欠,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上的输家是广大业主。物管费收缴率低,有的物业公司为了控制成本,只好减少人员、降低服务质量和标准。服务
质量降低了,业主不满意,使更多的业主不缴费,而物业公司再减人降成本,这就进入了恶性循环。因此,小区较终因管理不善,物业贬值,吃亏的还是广大业主。因此,我们建议,业主们如有对物业公司不履行职责或服务质量以及价格方面存在不满或
有质疑的,完全可以通过向行业主管部门、价格部门投诉,以及通过业主大会向物业公司提出降低价格、提高质量、更换物管公司等要求,当投诉和协商得不到解决的时候,也可以通过法律途径来解决问题。

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