专家为物业管理把脉“酬金制”能去物管病根

2019-10-14 18:56:50 房产资讯

茂名房产网导读:专家为物业管理把脉“酬金制”能去物管病根 较好实行酬金制 王海:知名人士 头先应该肯定《标准》的出台是一种进步,尤其是对提高实行包干制小区的物业管理水平有督促的作用,给这些小区的物业管理划了一条及格线。但我...

较好实行酬金制

  王海:知名人士

  头先应该肯定《标准》的出台是一种进步,尤其是对提高实行包干制小区的物业管理水平有督促的作用,给这些小区的物业管理划了一条及格线。但我个人认为,要从根本上提高物业服务水平,

减少业主与物业公司的摩擦,应该从物业管理的收费模式上改革——全部实行酬金制。

  目前在北京乃至整个中国的居住小区里,物业公司在提供服务时采取的收费模式基本上是包干制,这种收费模式的弊病就是——同等收费标准下,提供的服务项目越多、水平越高,物业公司的利润就越低,所谓干得越多越好,挣得就越少。这样一来,一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。

  据我了解,还没有我国以外

的国家和地区大量采取这种模式,一般来说物业管理都采用酬金制。在这种收费模式下,政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准,业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准。————合适的才是较好的

  舒可心:置业专家

  以前也有试行的标准,但是这次出台的《标准》将更多地被广大业主所了解和关注,将进一步实现业主们的物业管理知情权。这个《标准》在物业管理的各个方面都做了细化和量化,这就有利于规范市场健康的发展,是物业管理的一个大进步。也就是说,物业公司提供服务有章可循了,业主理性维权有参照的标准了。但是,必须指出的是,这个标准只是个参照执行的标准,各个小区的物业管理委员会应该主动要求物业公司制定出适合自己小区的实施细则,而不是生搬硬套这个标准。这样也便于业主对物业管理公司的工作进行监督。我不是物业管理专家,作为千千万万个业主中的一员,作为数以千计的业主委员会成员之一,从朝阳园的物业管理的实际经验来看,我还是盼望所有的小区在聘用物业管理企业时,摒弃包干制、采用佣金制。因为,只有这样才可能从根本上实现业主的监督,从根本上让物业公司在为利益而工作的同时也关注自己的荣誉,从而较终实现提高物

业管理水平的目的。————标准等级要分得更细些

  秦兵:北京隆安律师事务所律师

  把普通商品房与经济适用房分开来写是个突破,但还可以分得更细致些。为了体现优质优价的原则,如果出台一个物业服务等级标准,把每种服务分级别,级数尽可能多一些、细一些,不同级别的服务再制定相应的参考收费标准。业主管理委员会在对物业公司招标时,根据自己小区的物业费标准向物业公司做一个说明,电梯要几级、保洁要几级等等。当然,这个《标准》还存在一定的不足,例如没有执行标准。不强制执行,很多规章制度容易成为一纸空文。——

  采取招投标方式确定物业管理企业

  1.业主委员会应当按照国家、本市有关

规定和业主委员会章程履行职责:代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系;负责监督物业管理企业服务质量,对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业,可以依法解除合同,另行选择物业管理企业;督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约,按期交纳物业管理费用;协调业主、物业管理企业之间的关系;协助物业管理企业搞好物业管理。

  2.凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或头户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过50%的,应组建业主委员会。危旧房改建区的区(县)政府或危改项目承担单位,应在小区交用时组织入住业主组建业主委员会。物业管

理区域内业主数量较少的,可以不组建业主委员会,推荐业主代表行使业主委员会职能。

  3.商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,用以保障住房售后的维修管理。公共维修基金按照规定实行专户存储、专款专用。业主委员会成立前,商品住宅公共维修基金由物业管理行政主管部门代管;业主委员会成立后,业主委员会负责审定物业管理企业提出的年度使用计划,并按计划监督公共维修基金的使用。

  4.业主应当采用招投标方式确定物业管理企业,形成公开、公平、公正的竞争机制。新建商品住宅、经济适用住房、危旧房改造项目的开发建设单位及业主委员会选择物业管理企业,必须采取招投标方式确定;其他居住区在选择新的物业管理企业时,一般也要实行招投标方式。

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