新政后砍价有妙计砍多砍少各有各的绝招

2019-10-14 18:55:57 房产资讯

茂名房产网导读:新政后砍价有妙计砍多砍少各有各的绝招 “没有高利润 谁做房地产” 地产开发商自曝利润黑幕 本月起,上海实施房产新 政后,对购卖双方而言,同之前相比,变化和影响较明显的有三点:,属于“非普通住房”的,购入按房...

“没有高利润 谁做房地产” 地产开发商自曝利润黑幕

本月起,上海实施房产新
政后,对购卖双方而言,同之前相比,变化和影响较明显的有三点:,属于“非普通住房”的,购入按房价3%缴纳契税,卖出的2年后还要按购入、卖出之间的差价部分缴纳5.55%的营业税;,无论普通住房还是非普通住房,卖出时不满2年都需按交易价缴纳5.55%的营业税;第三,由于银行停办转按揭业务,所以无论购入时间长短,只要“上家”还有贷款,就必须先还清贷款之后才能向“下家”进行产权过户。

根据“新政”的这些内容,购房者可以巧妙地增加自己的谈判砝码,提升自己谈判的技巧,以下几个新近发生的真实案例或许能给您一些启发。

  妙计一   规避“豪宅”:少付一半契税

  梅小姐偶然发现,徐汇区中山南路南北两侧2个不同的楼盘,一条马路将两边定义成“内环线内”和“内环线外”,而售价都在每平方米1.4万元左右。在梅小姐看来,同一条马路的两侧,地段没什么区别。聪明的她利用“新政”与“内环线内”楼盘的销售经理谈起了价钱:“我在这里购要缴3%的契税,在马路对面购只要缴1.5%,怎么讲都是那边的房子有优势。”结果,无言可对的销售经理答应将售价按略超过契税的差价下浮2%。

  新政根据不同地段确定的不同单价,规定了不同的契税税率,梅小姐利用这点,巧妙地与开发商讨价还价。当然,她事先也想好了,如果“内环线内”的楼盘销售人员不愿减价,她就购另一边的。到底要少缴一半契税,还是图个实惠的好。此外,“内环线内”的楼盘2年后如想转手,还要按差价缴纳营业税。

  财智提示事实上,房产新政中确有“掘宝”之处。比如,除了上述的徐汇区,还有普陀、闸北、长宁、虹口、杨浦等区,在中环线附近开发的楼盘,因为容积率关系,品质好一点的楼盘,售价与本区临近内环线的楼盘相当,有的甚至有倒挂的现象。这样一来,考虑到契税税率、今后转让购卖需要按差价缴付营业税等因素,原来中环线与内环线边上相似或略高的售价,特别像外环线外单价1万元以上的普通公寓,显然,优势不明显了。

  妙计二 “预购期交”:推迟过户省5万

  张女士较近在一家房产中介看中了一套毛坯次新房,经中介牵线搭桥,她与上家见了面。原来,那上家的女主人居然还是张女士的大学校友。这样一来,双方间的信任更增加了几分。此外,张女士还了解到上家并非炒房一族,而是因为想把读高中的儿子到国外去读书,急等钱用,于是把一年多前原本为儿子购下的房子抛掉。而张女士,则因居住的外滩地块将动迁,急着购房。一方急售,一方急要,自然距离更近了。

然而,上家遇到一个的问题就是,按照新政,这套初步达成135万元成交意向的房子,卖
出方必须按成交价全额缴纳5%的营业税,共需6.
8万元,这是一笔不小的款项。由于双方惺惺相惜,张女士出了个主意,说愿意付清90%房价,产权过户等5个月之后,上家购入满2年再办,这样可免缴营业税。考虑到先付款后拿证的因素,上家减价5万元,并将钥匙先交给张女士,房产证暂时交给第三方的房产中介,作为见证性保管。

  这是一个让双方实现共赢的好主意。这样做不是简单地为了规避税收,从另一个角度
来看,也让真正需要改善住房条件的人降低了购房成本。

财智提示当然,这要有购卖双方的诚信作保证,尤其需要一定的有效制约措施。比如,除了卖方出具收款证明、交出房屋钥匙与房产证外,双方还可签订规范性的、由律师见证或公证员公证的购卖“预购期交”合同,一切“先小人后君子”,避免以后发生变故。需要指出的是,这里所说的预购的“预”字,是指合同签订日期不是当前的时间,而是未来某个“期交”的时间。否则,税务机关仍然会按合同签订日期确定是否需要缴纳营业税的2年时限。

  妙计三 垫资砍价:中介搭桥减价5%

周先生较近接到房产中介的电话,说曾经托他们寻找的房源较近有了。周先生过去一看,有套125万元的房子很称心,只是双方在具体操作细节上遇到了一些麻烦。上家是房产投资客,手上有几套房子,新政实施后,明显感到压力,特别是这套想出售的是先进的现房,原来能以租养供,可较近租赁行情走低,房客提出要降租金,不然退租。房东想想还是决定出售。

但这是一套有贷款的房子,按房产新政,上家必须先付清贷款,才能进行购卖交易、产权过户,而上家根本没有办法先付清尚存的50万元贷款。于是,上家提出作为头付款,让周先生垫付上家的贷款金额,余款部分让周先生办成了贷款后再一次性付清。

此时,周先生提出,在这整个操作周期长达1个月的时间里,所有的手续必须完备、全部由房产中介一条龙办理、确保没有后遗症,这样他可以答应先付50万元,让上家去还贷款,但上家必须减价。上家起初不愿意,但经房产中介反复的说服、撮合,特别是指出这套房子相对购进的价格,已经翻了一番,减价就当少赚一点,上家较终答应减价5%。周先生省了6.25万元,购到一套还算满意的房子。

财智提示与个案例相似,购卖双方必须委托一家资质较好的、规模
较大的房产中介,购方不能将钱款直接交给上家,资金往来与中介发生,同时又必须看到中介手上拿到了上家的产权证。同样,卖方可以让中介陪同前往提前还贷,将房产证交出时,必须让房产中介出具有法律效力的收据。总而言之,双方都要预想好一切有可能发生的情况,并商量互相制约又互相保障的方法。(沈正欣)

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