专家为物业管理支招

2019-10-14 18:54:21 房产资讯

茂名房产网导读:专家为物业管理支招 物业公司与业主之间的摩擦、纠纷长期以来不时击打着城市居民敏感的神经,在郑州更有物业保安殴打业主及新闻记者的恶性事件发生,业主、业委会、物业公 司、开发商,多方利益主...

物业公司与业主之间的摩擦、纠纷长期以来不时击打着城市居民敏感的神经,在郑州更有物业保安殴打业主及新闻记者的恶性事件发生,业主、业委会、物业公

司、开发商,多方利益主体在社区博弈、争战。2005年,房地产十大投诉焦点难题,物业排在头位,成为人们心中挥之不去的痛。

社区建设是中国和谐社会建设的基础,法律是和谐社会建设的关键,中国物业管理事业已经走过了十几年的道路,但是在现在还是处于改革的初期,还有诸多的法律问题没有理清。

物业本是全体业主聘请的“管家”,是受业主的委托,帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但现实生活中,很多业主常常不得不看他们的“脸色”行事。

那么,该如何理清并解决这一焦点难题呢?曾宪斌教授认为,这是一个全国性的问题,郑州也不例外,目前正处于一个过渡时期。一方面,它是一个受到各方关注的行业,承受着来自方方面面的指责与压力;另一方面,这个行业从诞生的那起,就有些畸形,没有获得健康发展的环境,没

有得到应有的重视。

非市场化的产物

“难道我们业主真如某些别有用心的人说的那样是刁民、素质低?不,决不。我们不交物业费,是因为原来的物业公司来路不明、服务差,它来到我们小区不是我们广大业主的意愿。”2005年11月24日,郑州市某小区业主发出这样的倡议书。

曾宪斌说,目前的物业公司处于市场化与非市场化的过渡时期,没有进入真正的市场,不是市场化的产物,因此这样那样的问题层出不穷。与地产开发相比,物业管理的利润低得多,因此,在发展商眼中得不到重视,它往往被用来安插一些老弱病残或关系户,整体的素质不高。这使得物业公司在人才结构、福利待遇、市场化结构等方面都受到影响,也不具备竞争力。目前的现状是:业主有问题,物业解决不了;物业公司有问题也不透明,开发商硬把物业公司(保姆)强加给业主,不管业主是否同意。

业主与物业的关系

2005年10月13日,在郑州市某小区,物业公司强行向业主收取道路维修基金,堵门不让汽车通过,业主强行通过时,被值班的保安飞起一脚使汽车当场“破相”。物业无视业主利益的事情时有发生。

对于这种不正常的现象,曾宪斌分析道,目前物业市场正处于新旧模式的交替阶段,许多物业管理公司与开发商是“父子”关系,成为小区销售后的延续服务,隶属于开发商,在这种情况下,本该获得利益的业主得到的利益就会变得很少,因此,物业管理公司与业主之间就容易产生矛盾与冲突。

“物业公司与业主的关系,好比是一桩包办的婚姻,双方感情已彻底破裂,却捆绑在一起不能离婚。”这是过去有人对物业与业主关系的一种形象而又无奈的比喻。在千呼万唤中,国家出台了物业管理条例,明确了业主与物业公司是委托与受托的关系。如果委托方业主对受托方物业公司的服务不满意,达到三分之二的法定比例,业主就有充分的理由“炒”了物业公司。这就是合同法中规定的单方解除。在物业管理条例刚刚颁布之时,一些媒体和业主兴奋地振臂高呼,他们满以为有了法律的规范和调整,物业公司与业主之间的一切矛盾均能迎刃而解,皆大欢喜,心里“不再堵得慌”。但事实与广大业主所期望的还有相当大的距离。

曾宪斌认为,业主与物业的关系应当是雇佣与被雇佣、服务与被服务的关系。将来,按照新的物业管理办法,应改变现在的这种观念和意识,改由业主自主选择自己的管家——物业公司。

解决的途径

然而,并非只有业主一方装满了一肚子苦水,不少的物业公司也是满腹

委屈,一脸无奈。

因为业主和物业在物业费的收费标准上存在分歧,某物业称业主已经拖欠物业费近40万元。迫于压力,物业提出欠交的物业费按二级收费,每平方米0.87元。但业委会提出,要收就按每平方米0.5元收,然后双方再谈以后的物业收费标准。业委会的提议物业不同意。该物业管理公司负责人说,小区内虽然只有三栋楼,但是小高层,运行成本高。按核算,物管费收到每平方米1.3元才保本,但市物价局核定一级收费标准每平方米1.1元,这个标准是沿用1992

年的标准,已经很低了。目前物业收费标准物业和业主都不满意,也许问题较终要归结到相关政策引导上。

曾宪斌认为,有关部门不能既当运动员又当裁判员,解决这一问题的较好办法就是由政府制定相关的行业标准与规则,帮助业主公平、公正地选举出业主委员会,再由业主委员会通过招投标的方式招到自己满意的物业管理公司。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现,站在公正、诚信、互利的基础上思考问题,解决问题。在处理双方关系时,应本着“求同存异”的精神,采取包容,互让,友好的

态度。

就目前来看,经济越发达的地区,物业管理作的越好。要想全国范围美实现物业管理的

较优化,还需要人们观念意识的转变、物业管理事业的法律化以及时间的过渡。晚报记者 梁冰 王杰

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