对垒物业公司屡败屡战业主维权遭遇八大困境

2019-10-14 18:52:27 房产资讯

茂名房产网导读:对垒物业公司屡败屡战业主维权遭遇八大困境 12月1日,北京市副市长吉林透露说,《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已形成初稿并进入论证阶段,《办法》将制定新的物业服务收费标准和收费项目。他同时称,目前部分物业公...

12月1日,北京市副市长吉林透露说,《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已形成初稿并进入论证阶段,《办法》将制定新的物业服务收费标准和收费项目。他同时称,目前部分物业公司服务意识不强,管理制度不健全,物业服务质量不到位,收费标准和服务标准不能及时公布。

这是北京市力图通过立法手段来规范物业管理和化解物业纠纷的较新一个尝试。

之前,因为北京市朝阳法院对拖欠物业费的业主进行强制执行,引发舆论高度关注,再次将业主与物业公司尖锐的矛盾凸显出来。

朝阳法院提供的数字表明,今年该院受理了超过7000件物业纠纷案,而去年这一数字为1898件,2002年仅为194件。

这种纠纷在全国都一样普遍。国家发

改委2004年的相关统计指出,对物业的投诉,一直位居各类价格投诉问题的第3位。

北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师称,就北京地区来说,业主与物业公司的冲突已越来越频发、越来越激烈。在有的小区,与物业公司有矛盾的业主的汽车轮胎被扎,有的发生保安殴打业主的恶劣事件;有的小区业主拉起横幅、打出标语,游行示威。一些极端事件甚至酿成了治安案件和刑事案件。

为什么会有如此激烈的冲突?是什么原因把业主们逼上绝境?究竟有没有解决的良方?本报编辑部试图从数以万计的纠纷中梳理出脉络,以期解决问题。

一、朱明瑛:“事实服务”是什么意思

歌唱家朱明瑛说:“我从来没想过,我的人生中,还会以一个恶意拖欠物业费的形象再次扬名。”

去年11月中旬,许多媒体都报道了朱明瑛因拖欠物业费被诉至北京朝阳法院的消息。北京建国物业公司起诉称,他们于今年5月进入朱明瑛所在小区,并为小区全部业主提供了优质、高效的物业管理服务。但朱明瑛经多次催要仍无故拖欠物业费。建国物业公司请求法院判令朱明瑛给付物业管理费及滞纳金,冷、热水费,电费等共计7835.61元。

朱明瑛则称,自己自从1997年5月入住小区,从未拖欠过物业费,一直到去年5月。当时,原物业公司突然被更换,在她们这些业主毫不知情的情况下,建国物业就贴了公告,进驻进来了。“他们不是通过招投标方式进来的,我们业主在这个事情上,没有选择权,甚至连知情权都没有享受到。他们进来后,游泳池也停了,夏天较热的时候,大堂也没有冷气,原来的康乐设施也不能用了。这样的服务,我们不满意,能付物业费吗?!”

朱明瑛与物业公司的这场官司以物业公司胜诉告终。法院的理由是物业公司“事实服务”成立。

朱明瑛至今对这个“事实服务”不认同。“难道说,谁强迫要为我服务,我就必须付费?”她认为,建国物业在不具备法定资格的情况下,擅自对小区进行“管理”,并能得到法律的认可、支持,是小区民主的倒退、法律的悲哀。

律师点评:北京市忆通律师事务所主任律师李劲松说,朝阳法院的判决依据的是北京市高端人民法院此前出台的关于物业纠纷的司法解释。其中的“事实服务”通俗地说,就是只要物业在小区服务了,就是“事实服务”,业主就必须向物业公司交物业管理费。“这是典型的强购强卖。”他说。

二、业委会当得了被告当不成原告

能够集注册会计师、律师和税务师三“师”身份于一身的人很少,胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的,而她作为业委会主任却是失败的。她领衔的业委会在和开发商较量的过程中败北了。

2001年6月15日,胡密珍所在的中海雅园小区物业管理委员会成立(2003年《物业管理条例》实施之前,业主委员会被称为物业管理委员会———编者注)。就在管委会成立的第10天,管委会发现一直对小区实施物业管理的“北京中海物业管理公司”不知去向,小区物业被另一家以前从未听说过的“北京中海世纪物业管理公司”接管。后来大家才得知,这个新的物业公司是和开发商签了合同进来的。

管委会认为,新旧两家物业公司的进驻和离开,业主及管委会不知情,这是一种严重的违法行为。另外,世纪物业在进驻小区时并无物业管理资质。为此,小区物业管委会于2001年6月29日召开了业主大会,经业主表决,一致通过,对世纪物业不予承认,要求该公司立即撤出小区,但该公司对管委会的要求置之不理。

之后,小区管委会征求业主意见,决定采取公开招聘的方式选出新的物业公司。

2001年8月20日,中海雅园用公开招标的方式选聘了金罗马物业公司。

但由于世纪物业一直拒绝撤出小区,导致金罗马公司无法进驻。金罗马遂于2002年5月27日,以违约为由将中海雅园管委会推上了被告席。较终管委会败诉。败诉后,管委会又向法院提起诉讼,请求法院判令世纪物业退出小区。但遗憾的是,这次法院以管委会无诉讼主体资格为由,驳回了其起诉。

至今,中海雅园业主还只能接受世纪物业的服务。

律师点评:“请物业公司像请保姆。可保姆进家门不由主人说了算。当主人对服务不满意时,

主人还不能决定更换。”胡密珍如是评价她所在业委会当前的尴尬地位。

三、无人支持,欲成立业委会路漫漫

“业主心不齐,想成立业委会太难了。”国内个专门为业主、业主委员会提供咨询服务的上海业伟业主咨询服务公司总经理刘生敏说。

果真如此吗?记者走访了几个小区。

北京白领家园小区的业主们在前期的自发维权过程中已经体验到了团结的力量,他们希望能够尽快成立业主委员会,早日实现自己安居乐业的梦想。但是,实施过程中,筹备者们面对很多困难。

“有的业主不配合,我们去敲门发放意见调查表的时候,他们根本就不开门。”“物业指使保安一次次地撕毁我们张贴的会议情况通告。”……诸多问题一一呈现,要成立业主委员会,筹备者们头先要克服的困难就是如何发动足够多的业主参与。

白领家园立业委的筹备者们还不知道,就算业主们的工作都做通,后面还有重重困难呢。

静馨嘉苑小区的业主们现在面对的就是另外一种僵局:经过艰难的前期组织工作,发起人小组终于发动了足够多的业主,业主大会筹备组也于今年5月在媒体的参与关注下顺利宣告成立。

然而,筹备组的后续工作遇到了很多困难:开发商拒不提供产权清册,因此无法计算投票权数和比例;小区所属的社区居委会则对筹备组的选举结果态度暧昧,没有进一步提供指导,也不打算承认筹备组会议的选举结果;居委会对业主大会筹备组的人数和人选不满,提出业主大会筹备组5人足够,其中3人还必须是居委会指定的人……“我们就这样陷入僵局,时间在过去,业主们的心也冷下来。但是我们又有什么办法突破瓶颈呢?”业主们无奈地说。

律师

点评:北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师说,业主大会召开难,业主委员会成立难,使业主面对物业公司和开发商时是一盘散沙,强弱对比过于悬殊,权益受损后,维权手段相当无力。而一些政府部门对这个问题的漠视,导致了业主在维权过程中更为艰难。

四、服务到不到位谁说了算

日前,北京非常宿舍的一名业主向法院起诉该小区的物业公司服务不到位。认为物业公司应对小区卫生差、秩序混乱、色情服务小广告满天飞等问题负责。业主出具了照片、VCD、物证、证人证言等证据,却还是败诉了。法官的理由仍然是业主们的证据不充分。

服务怎么叫到位?由物业公司单方起草的合同通常都没有详细的约定。比如保安的24公里巡逻,是20时辰巡逻一次叫到位还是3个公里巡逻一次叫到位?服务标准的模糊,常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各说各的理。而由于业主要承担举证责任,败诉几乎就是不可避免的。

律师点评:邱宝昌说,他注意到这类案件的审判

结果多以业主举证不能而败诉。他认为在这类案件中根据我国现行法律规定,业主很难收集到更为充分的证据。如果诉讼制度设计上能够适用举证责任倒置,这个问题就会更容易解决。当然,如果法官在审理时能够更加注重对业主提交证据的合理性的认定,例如实地到小区进行调查,也可以在一定程度上帮助法官查明案件事实。

五、业主怎么就没权选聘物业公司

“我实在想不明白,为什么连法律也拿霸道的开发商没有办法?”尽管在坚持了一年多的“战斗”之后较终选择了妥协,但陆女士仍心有不甘。

陆女士也是一名业主。2002年11月30日是陆女士喜迁新居的日子,然而让她想不到的是,开发商竟然以未通过验收的假备案表作为竣工依据,欺骗业主收房。知道真相后,陆女士和大部分业主提出,等备案完成后再办理入住。但与开发商同属一家的物业公司拒绝了业主们的要求。物业公司拒绝透露备案表的办理情况,并要求业主必须按合同

约定的入住时间交付物业费、暖气费等费用,在已经拟定好的物业协议上签名。业主们发现,这个楼盘还存在一系列和原来

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