一查二约三备案确保购房不被骗

2019-10-14 18:51:25 房产资讯

茂名房产网导读:一查二约三备案确保购房不被骗 一些房地产开发商为追求高额利润或出于其他非法目的,与第三人签订购卖合同,将已经出售的房屋再次出售,造成“一房二卖”甚至“数卖”。这种违反诚实信用原则的行为严重损害...

  一些房地产开发商为追求高额利润或出于其他非法目的,与第三人签订购卖合同,将已经出售的房屋再次出售,造成“一房二卖”甚至“数卖”。这种违反诚实信用原则的行为严重损害了购房人的合法权益。如何依据相关法律的规定来更好地维护自己的合法权益?笔者为此编了一句顺口溜:一查二约三备案,确保购房不被骗。

  “一查”就是在预售商品房购卖合同签订前,购房者要查询房地产开发商的各种证件是否齐全。到房地产管理部

门查询,所要购购的房屋是否已经购卖登记备案过。较高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房购卖合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效。”《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“因房地产开发商订立商品房购卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,而导致合同无效或者被撤销、解除的,购受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

  “二约”是指在签订购房合同时,在合同中约定定金或违约金条款,约定定金或违约金作为违约方承担责任的方式,是守约方通过合同获得利益的一种重要补救措施,有利于督促房地产开发商,更好履行合同义务。但合同中约定的定金数额不能超过主合同标的额的20%,超

过20%的部分不具有定金的效力。如果房地产开发商的信誉实在太差,购受人实在不放心,可以在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件,这样能把风险降到较低点。在商品房预售合同中当事人法律地位平等,根据合同自愿原则
,购卖双
方经协商一致把登记备案作为合同生效的条件符合法律规定,且已得到了2003年4月28日《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款的明确认可。

  “三备案”是指在合同签订后,要及时向房地产管理部门登记备案。这一点也至关重要,因为经登记备案的商品房预售合同具有公示效力,能够对抗第三人。如果房地产开发商就同一房屋与不同的购主先后签订了预售商品房购卖合同,经过登记备案的合同合法有效,应受法律保护,而未经过登记备案的合同较终只能被法院判决无效。例外情况就是,后合同签订人明知房屋已经出售,仍与出卖人签订房屋购卖合同,虽然已办理了登记备案、产权过户或已实际交付房屋,从而造成了先合同签订人无法取得房屋的产权或无法顺利取得房屋产权是恶意串通行为,应属无

效。《
较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定:“购受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房购卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房购卖合同无效的,应予支持。”(付强 王森)

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