固定利率出门遇冷是否成房贷证券化的前夜

2019-10-14 18:51:15 房产资讯

茂名房产网导读:固定利率出门遇冷是否成房贷证券化的前夜 10月下旬,中国人民银行正式批准了中国光大银行、中国建设银行以及上海浦东发展银行3家的“固定利率房贷”业务的申请。据建行总行新闻处的工作人员向新地产透露,央行批准建行...

  10月下旬,中国人民银行正式批准了中国光大银行、中国建设银行以及上海浦东发展银行3家的“固定利率房贷”业务的申请。据建行总行新闻处的工作人员向新地产透露,央行批准建行推出固定

利率房贷业务后,此项工作已处于银监会备案阶段。据他介绍,所谓固定利率房贷,是相对于现在的浮动利率房贷而
言,浮动利率房贷之下,如遇央行加息或者降息,银行在次年的天就得按相同比例调整;而固定利率房贷,则是利率在预定的时间段内保持不变。

  2005年,是中国房

地产市场变数的一年,同时也是中国金融业市场化改革关键的一年,在这一年即将过去的时候,推出固定房贷利率,对房地产行业和银行业,会产生什么样的影响?固定利率的推出,与这一年间两个行业的风云变幻有关吗?

  固定利率,准备出门遇冷

  早在今年8月,央行就在其出台的《2004年中国房地产金融报告》提出:“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款……”两个月后,“考虑”开始了走向现实的运作。

  根据目前国内银行有限的规避风险能力,较先推出的肯定是5年期的产品,

其固定利率在6%~7%之间。但这一金融产品,在市场上却似乎并不能得到完全的接受。在新地产随机采访中,购房者普遍表示,暂时还会处于观望的状态,因为“5年的固定利率意义并不大”。有签订5年浮动利率合同的购房者认为,如果万一加息,提前还款也可抵消利息支出,没必要用固定利率锁定。

  中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥认为,固定利率贷款和浮动利率贷款各有利弊。对于消费者而言固定利率的好处是可以转移利率风险,化解市场波动。每个月或者是每年有一个固定的还款额,对于有固定收入者来说是比较有保证,另外一个好处就是利率如进入上升周期,锁定贷款利率可以获得一定的利益。固定利率的坏处则在于如利率无大的变化,这一产品推出时,利率要比浮动利率高一些。

  这样一来,在人们是否选择接受固定利率的同时,就不得不先对整体经济走势进行判断,对于普通老百姓来说,这样的过程过于复杂。北京师范大学金融研究教授钟伟就对新地产表示:“在今后的3~5年内中国必将进入降息通道,固定利率房贷很可能不会被市场接受……”

  目前在国内金融市场,亦有渣打银行等外资银行推出了相关的固定利率房贷产品,但只针对境外人士。在香港,银行界的调息行动非常迅捷,这个月宣布加息后,下个月就执行新的利率水平。这与中国内地在次年才执行较新利率的做法大相径庭。但是,香港的大多数人还是选择浮动利率房贷。因为银行会给客户提供两个选择:一、贷款年限不变,每月还款额增加:二、每月还款额不变,贷款年限延长。通过种还款方式,就能回避利率突然变动给支出带来的影响。大多数人都希望在有能力时提前还款,因此不会太介意还款期限被延长。如果选择了固定利率房贷,提前还款要交纳的高额罚息,会让人望而却步。

  提前还贷催生固定利率

  在老百姓的购房欲望上涨以后,发放个人住房贷款已成为各个商业银行的新的利润增长点。但自今年3月央行加息以来,各大商业银行的房贷业务明显萎缩,提前还贷者有增无减。据上海银监局的数据显示,7月上海中资商业银行自营性房地产贷款和个人住房贷款呈负增长态势,分别比上月减少4.61亿元和8.86亿元。而8月房贷余额更是减少了18亿元。不仅如此,还有不少人选择了提前还贷,一项调查表明,自加息后,在500个购房者里有67%的人抱着“能少还一点是一点”的心态准备在有条件的时候提前还贷。而这样的选择,将加大银行的经营压力。

  在这种情况下,固定利率房贷出台让各家商业银行看到了缓解压力的新途径。由于固定房贷的利率是在签订合同时客户和银行商定的,不再随央行的调息发生改变,因此在商业银行看来,这可以在很大程度上避免提前还款。据新地产了解,浦发银行的5年期固定房贷利率将定在6%~7%区间,光大银行、建行相关产品的利率水平在6.5%左右。而现行的浮动利率房贷的基准利率为6.1%,银行可根据客户的情况下浮10%,即5.508%。为规避客户提前还贷的风险,各家拟推出固定利率房贷的银行都对提前还款做出了重

罚。

  光大银行一位负责房贷业务的相关人士告诉新地产,在推出固定利率后,银行必须有新的考虑:一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险,但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。二是分散利率风险的金融工具欠缺,商业银行固定利率房贷产品的推出,有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品,利率远期、掉期产品,只有与房贷期

限相匹配的相关衍生产品出现后,商业银行固定利率房贷产品才有机会分散利率变化的风险。

  浦发银行一位直接参与固定利率产品研发的人士也表示,从商业银行的角度来看,较重要的就是如何对冲可能的利率风险。之所以浦发银行推出的是5年期的短期产品,除了因为期限短利率水平更容易预测外,另外一个重要的原因就是5年期拥有相应的金融产品可以对冲风险。他举例说,浦发银行可以通过5年期国债产品,包括5年期定期存款进行风险匹配,保证一定的收益。而在他看来,银行如果拥有资产证券化这一利器之后,将更加有利于其固定利率产品的开发。

  下一步,房贷证券化

  实行固定利率后,商业银行需要通过人民币远期、掉期产品来防范新的风险。这也就是说,只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后,固定利率房贷产品才能分散未来不可预知的利率变化风险。

  因此,财经大学金融学院的教授韩复龄对新地产表示:“银行推出固定利率房贷还有另外一个作用,就是为了日后推出房贷证券化产品做铺垫。因为房贷证券化是银行推固定利率房贷很好的避险工具。”他分析,在美国,银行可以通过金融资本市场来降低固定利率房贷的利率风险,其核心手段就是房贷证券化。住房抵押贷款证券化属于抵押贷款二级市场的范畴,即银行在发放一笔房贷之后,并不把此项贷款留在自己的资产负债表上,而是把大量利率、期限相近的房贷放在一起,重新包装成一笔债券,再通过金融市场卖给投资人。银行赚取购卖差价,并锁定自己的利润。借助于证券化可以将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场的众多投资者转移分散。如“担保抵押贷款证券”,可以分离抵押贷款中的提前还款风险,满足不同风险偏好的投资者的需要。

  浦发银行的有关人士表示,在银行开办固定利率房贷后,可以将其打包组成资产池,发行资产支持证券,这样就可以规避利率波动风险。在发达国家,固定利率受到欢迎的原因就是银行可以通过发行住房抵押贷款支持证券等手段,通过资本市场降低固定利率房贷的利率风险。

  另外,除住房抵押贷款支持证券外,人民币掉期产品、期权和远期等也是银行规避固定利率房贷风险的可选手段。建行董事长郭树清此前曾表示,该行正在开发衍生品以对冲利率和汇率风险。而光大银行在此前也与国家开发银行做过掉期交易,而这些正是他们率先获批固定利率房贷的先决条件。张毅

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