应对物业纠纷不能“想当然”

2019-10-14 18:50:44 房产资讯

茂名房产网导读:应对物业纠纷不能“想当然” 进入冬季,郑州市各小区开始征收冬季取暖费, 加上自来水管网改造费的收取,物业再次成为小区业主们嘴边常挂着的一个词,不过,出自业主口中的更多是对物业管理公司的不满,是...

进入冬季,郑州市各小区开始征收冬季取暖费,

加上自来水管网改造费的收取,物业再次成为小区业主们嘴边常挂着的一个词,不过,出自业主口中的更多是对物业管理公司的不满,是什么原因让本是“唇齿相依”的一对儿变得如此矛盾重重呢?对此,业内专家认为,除了规范物业行为之外,业主也有必要从法律角度了解物业,在和物业公司打交道中避免“想当然”。

  误区一 不满就拒交物业费

  现状:物业交费率不足七成

  2005年岁末,“拒交”成为物业管理上镜率较高的词汇,由此引发的矛盾一再见诸报端。10月30日,北京市57名业主因长期拒付物业费,并不履行判决,被朝阳区法院强制执行,其中16人被处以司法拘留。

  物业公司希望按时收到物业费,但由于种种原因,一些业主对物业公司的服务并不满意,“拒交物业费”由此成为其“抗议”较常用的手段,这也是造成矛盾激化并爆发较主要的原因。

  根据北京市建委小区办的随机抽样调查,去年北京市商品房小区的物业费交纳率不超过65%;北京物业管理商会的调查数据则显示,在回迁房小区,交纳率甚至不足三成。笔者在郑州没有找到这

些统计数据,但通过多方调查得知,目前郑州的各家物业公司,能收到小区60%~70%的物业管理费,就已经算是经营状况比较好的了。

  律师观点:什么样的拒交才合法

  在被北京市朝阳区法院强制执行的业主中,12名拒不执行法院判决人员和4名妨碍公务人员被处以15天司法拘留,并处1000元罚款。残酷的事实说明,法律是无情的。

  河南言东方律师事务所张宏光律师表示:“作为单个的业主无论什么情况下都不应拒交物业管理费;物业公司违约,如拒绝履行服务义务等严重违约,可由业主大会决议(2/3以上通过)暂时停交物业费,等待行政投诉或诉讼结果,但是业主个人是不能拒交物业费的。”

  提醒:一味拒交不可取

  “物业费难收,物业公司就难以生存,一个连生存都无法保证的公司,怎么能提供好服务?”郑州物业管理方面的资深专家武凤翔指出,物业和业主的目的是一致的,如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,较后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。

  业内人士提醒,业主在碰到物业公司服务不到位时,一味地拒交物业费并不是明智之举。业主应积极搜集证据,以便索赔。

误区二 业主被盗物业有责任赔?

  现状:业主被盗物业很少赔

现在的小区规模越来越大,功能也越来越全,大有向着社区方向发展的趋势。然而,规模越大安全问题就越显突出,较常见的就是车辆被盗和地下室被撬,在一般人的观念中,物业公司既然对小区安全负责,那么业主被盗就应该由物业公司

赔偿损失,而事实上,大部分的案例表明这只是业主一厢情愿,很少有物业公司对业主的损失赔偿。

  律师观点:是否赔偿要看合同约定

  业内资深专家武凤翔认为,并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就

一定要承担相应的法律责任。“物业公司负责安全和负责赔偿是两个概念。正如单位保卫科负责安全,出现安全事故,保卫科应受到一定的处理,例如扣发奖金、内部处分等,但是赔偿还是要由盗窃分子承担,业主个人也应对自己的安全负责。”张宏光如是说。

  那么,物业公司有没有义务负责小区的安全?业主被盗,物业公司用不用赔偿?张宏光律师认为,这关键要看物业管理的合同约定。物业公司有义务负责小区的安全,如果安全服务不到位,业主委员会可以降低其收费标准。此外,如果合同中约定物业公司承担财产安全损失赔偿责任的话,车辆被盗、家里进贼的损失就由物业公司赔偿。不过,与业主签“被盗负责赔偿”合同的物业公司必然提高收费。

误区三 物业须出资维修公用设施?

  律师观点:300元以下

“小修”归物业

  小区里的公用设施需要维修,应该由谁来负责出资?可能许多业主都会不假思索地回答:“找物业。”实际上,事情并没有这么简单。张宏光律师告诉记者:“根据权利和义务相一致的原则,凡是小区内的公共设施都是属于业主共有的,因此所有的正常维修都应当由业主出资,由物业公司操作进行维修。但是,公共设施的非正常损坏,还应该根据法律和公约规定,由直接的责任人或保管人赔偿。”

  那么遇到这样的事情,业主该怎么办呢?根据相关的物业条例的规定,对小区内公共设施的正常维修,300元以下的小修由物业公司直接承担,超出的应由全体业主共同出资。

  提醒:别让“公共维修基金”睡大觉

  “比如像维修小区道路这样大规模的工程,物业公司根本无力承担。如果道路是全体业主共有的,钱就要由业主来出,根据民法通则‘谁使用谁出资’。”武凤翔告诉记者。

  张宏光补充说:“公共设施维修基金的出资额度、管理办法、启用程序都应由业主公约约定清楚,也应当在物业管理服务合同中载明,物业管理公司可以为了业主的共同利益,依照合同主动进行正常维修,超出合同约定范围的重大维修事项,则应当经过业主大会同意,还可以由业主大会决议临时征收专项维修资金。”

  公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金,由售房单位和购房职工共同筹集,所有权归购房人,用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

误区四 业委会是“全能选手”?

  现状:小业主根本没有发言权

  如果按照明文规定,业主委员会在业主和物业公司的“角斗”中就是代表业主的全能选手,但实际上,这几乎是一项“不可能完成的任务”。

  按照规定,业主委员会是全体业主投票选举出来的,但票数不是按人头来算,而是按面积来划分“投票权”的多少。照此一算,如果开发商(大业主)的销售面积不超过整个小区的50%,小业主根本就没有发言权。

  另外,承担着“重任”的业委会成员是在进行“有公益心”的无薪工作,且“业委会主任必须是产权人或产权人代表”。让一名没有专业知识、没有专门时间,更无任何酬金的业主去担当大任,实在难以产生如人所愿的效果。

  业内人士普遍认为,其实只要业主同意,完全可以委派代理人出任业委会主任。代理人可能会有比业主更加充裕的时间和更加专业的法律知识,更有利于保护业主的权益。

  思考:如何从尴尬中摆脱?

  业主委员会是业主维护自身权利较重要的一环,对于存在的问题,资深专家武凤翔表示:“业主委员会是业主维权的代表,但遗憾的是‘代表’自己往往都不清楚发生纠纷的问题到底出在哪里,需要怎么解决,方法不对反而会导致矛盾的激化。”

  他认为,头先,业主委员会的工作与物业管理联系相当紧密,因此对委员甚至全体业主进行物业管理方面的培训很有必要;其次,业主委员会委员的合法权利应受到保护,对业主委员会的选举法加以完善,并赋予业主委员会合适的权利。

  较后,武凤

翔认为很重要的是,对业主委员会的薪酬也应有明文规定,以确保业主委员会委员工作的积极性。今报记者 于海洋/文

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